房地联动价都涨了，第四批“土拍”青浦区涉及2幅打包的7宗地块

内容摘要：上海市第四批“土拍”出让地块公告，该公告涉及青浦区2幅打包的7宗地块，起拍总价为79.1184亿元，房地联动价都涨了。

昨天（11月10日），今年上海市第四批集中出让活动涉及地块公告，即《上海市国有建设用地使用权出让公告》（沪告字[2022]第124号）（下文简称“公告”），在这份“公告”中发布了涉及静安区、宝山区、嘉定区、青浦区、临港5个地区共计6幅国有建设用地使用权的公告。

上述“公告”提到的6幅地块中包含了青浦区的2幅地块。需要说明的是这份“公告”提到的2幅地块，实际是由7宗地块组合而成的2幅打包地块。其中一幅打包地块为青浦区赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块，它们板块上隶属于赵巷镇商业商务区，临近市西软件园；

另外一幅打包地块为青浦区华新镇新凤南路西侧16-05、16-06、17-02、18-03地块，它们位于规划的华新镇“凤溪社区”板块，这意味着凤溪社区“城中村”改造将迈出实质步伐，正式启动（16-06地块为商业用地）。

这次出人意料的是青浦新城中央商务区没有涉及任何地块，上次公告时提到会在11月份第二周陆续发布相关出让地块公告，所以本次“公告”是不是今年第四批“土拍”安排出让的所有地块，这个还不得而知。

该份“公告”还显示，现场交易会于2022年12月9日开始举行，具体交易时间以2022年12月8日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。

下面我们来详细了解一下上述青浦区地块信息：

从上述汇总表可以清晰看到，这次公告涉及青浦区的2幅打包的7宗地块总出让面积约179036.5平方米，这一面积在今年青浦区的4次“土拍”出让面积中排名第三，前三批“土拍”出让面积分别是：第一批（5幅地块）约200486.7平方米，第二批（5幅地块）212177.4平方米，第三批（3幅地块）72028.3平方米。

第四批“土拍”青浦区的2幅打包地块起拍总价为79.1184亿元，其中赵巷镇地块合计起拍价为30.36亿元，华新镇凤溪社区地块合计起拍价为48.7584亿元。

我们再来看一下房地联动价，这次青浦区的房地联动价都有不同幅度的涨幅，其中赵巷镇的3宗打包地块房地联动价统一为54500元/平方米，这个价格比该镇最近一次的住宅出让地块房地联动价涨了2500元/平方米。

该镇上一次“土拍”是在今年6月，即今年的第一批“土拍”中青浦区赵巷镇佳迪路西侧B4-01地块，当时，金地以21.45亿元溢价率9.09%拿下该地块，房地联动价为52000元/平方米，容积率同样为2.2，该地块就在本次出让地块的东侧。

华新镇凤溪社区的4宗打包地块的房地联动价统一为47000元/平方米，该价格要比该镇上次“土拍”出让地块房地联动价高出了1000元/平方米。

华新镇的上一次“土拍”要追溯到去年了，2021年12月2日，合肥安之联以19.34亿元零溢价竞得青浦区华新镇华志路北侧23-01地块，当时该地块的房地联动价设定在46000元/平方米。

根据本次“公告”涉及的出让地块“出让文件”显示，青浦区未来将向市场新增供应住宅套数3407套，其中赵巷镇将新增1325套，华新镇凤溪社区将新增供应2082套。

下面为每宗地块指标：

赵巷镇这次计划出让的1幅打包的3宗地块都集中于17号线嘉松中路站的西北方向，总用地面积达6.14公顷，用地性质均为三类住宅组团用地（普通商品房），限高都在60米，这里将新增住宅供应套数1325套，房地联动价统一为54500元/平方米。

赵巷镇佳环东路B3A-01地块

四至范围：东至佳旭路（规划），南至大田泾，西至佳环路（规划），北至佳恒路
地块面积：17363.4平方米
地块用途：普通商品房
容积率：2.2
地块限高：60米
规划套数：381套

根据批复的上位规划显示，该地块规划用地性质为三类住宅组团用地，地块限高60米，规划住宅套数为381套。

赵巷镇佳环东路B3A-02地块

四至范围：东至佳旭路（规划），南至佳杰路（规划），西至佳环路（规划），北至大田泾
地块面积：17234.4平方米
地块用途：普通商品房
容积率：2.2
地块限高：60米
规划套数：376套

根据批复的上位规划显示，该地块规划用地性质为三类住宅组团用地，地块限高60米，规划住宅套数为376套。

赵巷镇佳恒南路B3B-01地块

四至范围：东至佳驰路（规划），南至佳杰路（规划），西至佳旭路（规划），北至佳恒（规划）
地块面积：26817.3平方米
地块用途：普通商品房
容积率：2.2
地块限高：60米
规划套数：568套

根据批复的上位规划显示，该地块规划用地性质为三类住宅组团用地，地块限高60米，规划住宅套数为568套。

华新镇这次计划出让的1幅打包的4宗出让地块都集中于规划的“凤溪社区”板块东北角，属于凤溪社区“城中村”改造项目。这4宗地块中，3地块为三类住宅组团用地（普通商品房），另外1地块为商业用地，用地总面积达11.76公顷，规划住宅总套数达2082套。房地联动价统一为47000元/平方米。

华新镇凤溪社区新凤南路西侧17-02地块

四至范围：东至新凤中路，南至周田路（规划），西至古思浜南路（规划），北至冠赢路（规划）
地块面积：40780.48平方米
地块用途：普通商品房
容积率：2.0
地块限高：50米
规划套数：776套

根据批复的凤溪社区控规，该地块用地性质为三类住宅组团用地，地块限高50米，规划住宅套数776套。

华新镇凤溪社区新凤南路西侧18-03地块

四至范围：东至新凤中路，南至古思浜路，西至古思浜南路（规划），北至周田路（规划）
地块面积：32588.66平方米
地块用途：普通商品房
容积率：2.0
地块限高：50米
规划套数：620套

根据批复的凤溪社区控规，该地块用地性质为三类住宅组团用地，地块限高50米，规划住宅套数620套。另外，其地块西侧规划了一所幼儿园和1幅公共绿地。

华新镇凤溪社区古思浜南路西侧16-05地块

四至范围：东至古思浜南路（规划），南至16-06地块，西至新通波塘，北至冠赢路（规划）
地块面积：36055.6平方米
地块用途：普通商品房
容积率：2.0
地块限高：50米
规划套数：686套

根据批复的凤溪社区控规，该地块用地性质为三类住宅组团用地，地块限高50米，规划住宅套数686套。

华新镇凤溪社区古思浜南路西侧16-06地块

四至范围：东至古思浜南路（规划），南至古思浜路，西至新通波塘，北至16-05地块
地块面积：8196.62平方米
地块用途：商业用地
容积率：1.5
地块限高：24米

根据批复的凤溪社区控规，该地块被规划为了“邻里中心”，这里将配置菜场、日间照料中心和居委会等社区功能。

在第三批“土拍”刚结束之时，上海土地市场便发布了青浦区16幅“推介地块”，其中14幅为住宅用地，1幅为商办用地和1幅为社区商业用地。本次“公告”的2幅打包的7宗地块均在上述16幅“推介地块”中出现过。
资料：上海土地市场
编辑：大青浦房谈