吴亚军“交班”，未来龙湖去向何处？| 地产非常道

上周五（10月28日）晚间，一条重磅新闻惊爆了整个国内地产圈，吴亚军卸任，耕耘29年，被誉为国内头部民资房企龙湖集团正式更换掌门人！

10月28日晚间，龙湖集团发布公告称，原董事长吴亚军因年龄及身体原因，辞任龙湖集团执行董事、董事会主席，董事会主席将由执行董事及首席执行官陈序平出任。

此外，人力资源总经理沈鹰进入董事会，出任执行董事，董事会副主席邵明晓调任为非执行董事。

龙湖掌门人新老替换，对于国内地产界来说可谓是“平地一声雷”，对于“换届”内幕各界更是众说纷纭，然而随着时间一分一秒的推移，以及30日，吴亚军本人卸任后的首次露面，事件的真实脉络渐渐清晰起来！

一席话揭开“掌门人换届”内幕

10月30日，卸任后的吴亚军首次公开露面，出席了龙湖集团投资者会议，而这次她是以“战略发展顾问”的身份出席！

出席当场，吴亚军的一席话首先揭示了“龙湖换届内幕”，她说：“原本计划要在今年中期业绩前后交接班，但8月初龙湖遭遇做空，销售额也没有回正、交接期也因此延迟至今”。言下之意，这场龙湖换届行动早应发生在7月前后，甚至更早。

吴亚军

而对于卸任的动因，吴亚军也在会上做了清晰的说明，她说“是想要继续推进龙湖的公司化治理。”

三年前，吴亚军曾带领龙湖领导层到美的参观学习，美的创始人何享健将企业交给职业经理方洪波的故事，给她种下了一颗种子，下决心让龙湖走这一条路，“龙湖也要成为这样的标杆。”

然而，龙湖如今平稳卓越的业绩水平也成为“更替掌门人”的坚实基础！

龙湖集团第三季度实现全口径销售金额598亿，同比实现回正。最近一个月，龙湖在北京、上海、成都、合肥等高能级城市获取10块新地，累计投入超108亿元。此外，1至9月龙湖经营性收入达到172亿，实现稳步增长。

公司业务运营稳定、发展路径清晰，让吴亚军可以安心把公司交给管理层。

殚精竭虑，功成身退

龙湖从未辜负投资者

就在10月28日卸任当天，吴亚军还和龙湖集团合伙人开了一场“告别会”，将董事长位置交给了年仅40岁的陈序平，一切都在祥和舒适的氛围中进行。

而后的一篇有关吴亚军的独家报道道出了她有关隐退的心路历程！文中作者描述到，她退休绝非心血来潮，而是酝酿了三年；

而吴亚军自身，身为业界顶流的女性领军人，64年生人的，时年已58岁的她确实也到了“退休年龄”，加之常年的糖尿病和甲状腺等疾病，精力上已有些力不从心，“前段时间出现心脏问题，一直没查出原因。”在两天前的龙湖合伙人大会上，吴亚军亦提到身体状况。因为她刚做完眼部手术，当天戴着墨镜。

作为母亲的吴亚军还透露了一个细节。闺蜜陪她去医院看病，当拿到结果后，闺蜜说，如果再这样下去，你就无法看到自己孩子事业有成的那一天。“这句话，瞬间让我破防了。”吴亚军说。

在30日的投资人会议上，吴亚军还表达了对公司和资本市场一贯的看法。在她看来，公司就像一个杯子，资本市场就是透过灯光，投到墙上的影子，资本市场出现波动是正常的。更重要的是，企业本身好不好，是不是在做正确的事。

“我非常相信龙湖的团队，他们做的都是长期思考，而不是忙于应付。”吴亚军相信，今年公司的利润仍然会稳中有升，在困难的情况下能做到这一步也极为难得。

当有投资者问到下一步她的角色转换时，吴亚军坦言，她会关注公司的商业模式，是否符合生意逻辑、能否寻找新的增长点以及如何规避风险。卸任之后，吴亚军在龙湖的身份转为战略发展顾问，她会与管理层保持沟通，也愿意接受管理团队的咨询。

最后，她表达了对投资者的谢意。在这位龙湖的大股东看来，买龙湖的债券和股票，是对她的一种嘱托。“所以过去这么多年，我殚精竭虑，随时都惦记着还，没有辜负大家。”

“龙湖实力”！

让吴亚军有充足的“交班底气”

吴亚军“交班”的底气，不仅在于培养出一个可靠的管理团队，还在于公司运营处在健康的状态，这让她对公司未来充满信心。

龙湖集团CFO赵轶在投资者会上表示，“我们对债务结构的安全度和扎实程度是非常重视的，市场有波动、周期有波动，今年这个时间大家都面临巨大压力，龙湖凭借一个非常优秀的债务结构熬过这个冬天，我们是非常有信心的。”

他透露，龙湖集团短期负债占比较少，公司还会提前偿还即将到期的债务，通过这个方式减少债务压力。截至今年上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，一系列指标均维持行业内的较高水准。

其中现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本进一步下降至3.99%。行业融资成本低于4%公司仅有中海、金茂、华润以及龙湖。

赵轶提到，“我们正在安排公司的提前还债，如果顺利的话，明年到期的债务只剩200亿元左右，明年上半年到期债务几乎为零”。

高度的财务自律，令龙湖获得较高的信用评级。10月21日，标普（S&P Global）在官网上更新了对龙湖集团的评级结果，维持龙湖集团“BBB”评级，展望为“稳定”。9月底，穆迪（Moody's）发布报告，同样维持对龙湖集团发行人和高级无担保评级 “Baa2”，展望稳定。

高信用评级让龙湖融渠道资保持持续通畅。赵轶透露，“公司跟金融机构、监管层保持紧密的沟通，他们是非常支持房地产行业平稳健康发展的，即使二级市场的悲观情绪蔓延，但金融机构跟龙湖建立了深厚的信任关系，他们会坚定为我们的融资提供支撑”。

此外，赵轶透露，龙湖第二笔中债增信债券正在推进。他相信，“利用公司的信用优势，铺排融资结构，同时让债务结构变得更安全，通过资金的正向循环来穿越这个周期。”

吴亚军之后，龙湖将去向何处？

安全穿越周期之外，外界更关心的是新董事长会带领龙湖走向何处？

吴亚军“卸任交班”之后，没有选择“龙湖老臣”，而将重任托付年仅40的“仕官生”陈序平，原来出自“慧眼识人，发自内心的看好”！

七八年前，吴亚军就看好陈序平，甚至多次在公开场合称赞他，今年3月的龙湖集团业绩会上，吴亚军就曾公开表示：陈序平是个合适的CEO，对业务理解、未来构想比较完整和系统，在员工当中树立了威信，也获得了公司其他高管的尊敬。

半年后，吴亚军又表示，陈序平在CEO职位上做的工作，表现超出了她的预期。言语之间，颇有些当年王石面对媒体公开称赞郁亮的味道！

而在10月30日的投资者会议上，吴亚军更是进一步表达了她对陈序平行业地位及管理工作的高度认可，她说：“其实从2021年7、8月份开始，陈序平已经开始执掌公司大盘面。”

而陈序平自身也确实是成绩卓著，早在这一波行情变化之前，就洞察先机，有效革新了公司的业务运作模式，让龙湖在市场下行期仍然屹立时代潮头，占尽先机！

陈序平

在陈序平的领导下，龙湖率先实现了主动战略聚焦，一个是城市聚焦，另一个是航道聚焦。

城市方面，陈序平系统梳理了龙湖进驻的68个城市，筛选出20个重点城市和14个机会城市，因此2021年9月之后，龙湖着重在这些高量级城市进行投资拿地。

航道方面，陈序平提到，航道将全面回归生意逻辑，每个航道业务都能实自身“造血”。

陈序平坦诚，行业的波澜动荡要高出他的预期，但好在龙湖已经提前做了铺排，所以“到今天为止，我们仍然能够按照自己的节奏获取土地”。

最近一个月，龙湖频繁在北京、上海、合肥、西安等地共摘得10幅地块，拿地金额超过108亿元，成为在北京等城市第三轮集中供地中唯一拿地的民营房企。

如何做到现金流安全？在地产开发业务，陈序平提出要关注经营性现金流、保障回款率。据他透露，通过一套科学的工具，龙湖今年首开的项目，经营性现金流平均回正周期大概在12-18个月，最快的项目只需要6-8个月。在销售回款方面，因为当前市场按揭房款是比较宽松的，加上龙湖客户质量较高，有部分客户能够实现当月按揭当月放款，这进一步提高了龙湖现金流的安全度。

对龙湖来说，现金流安全的另一重保障是经营性业务。陈序平预计，龙湖的商业、租赁住房、空间服务以及智慧营造等经营性业务，在明年都将实现正向现金流，从而保障整个集团实现净现金流为正。据龙湖集团披露，1-9月，公司经营性收入达到172亿元，平均每个月有20亿元的资金到账。

在陈序平的规划里，未来5-10年，龙湖的经营性收入会占到整个集团营收的30%，为公司贡献50%的利润。“到那时，龙湖长相跟现在已经完全不一样了。”

正如新任董事长陈序平所言，未来龙湖还将持续高速、稳健发展！正值掌门人换届之际，龙湖又在土地市场大显身手，10月31日（今天）龙湖又于苏州拍得相城区2022-WG-65号地块。业内人士认为，此举标志着龙湖持续深耕苏州市场，继续深化长三角区域的战略布局，回应了外界的质疑！

全国市场来看，加上今日获取的苏州地块，近期，龙湖在北京、上海、合肥、西安、苏州等地总计获地已经11块，拿地金额达到约130亿元，成为目前在全国集中供地中唯一继续积极获取地块的全国型民营房企！