福州“倒挂”神盘祥浦苑：房价涨了，业主怒了？

祥浦苑是福州楼市的神话，在2018-2021年这个楼市狂飙的节点，作为福州少有的倒挂性价比神盘，创造摇号神话，成为那几年房住不炒的良心典范。

2018-2021年楼市狂飙，与祥浦苑同期的不少楼盘陆续交付，业主入住。不可避免地，最近后台收到诸多投诉——

多个股东操盘的福州某盘，车库一直漏水，业主打算申诉。

主打品质的低密改善盘，人脸监控形同虚设，居住体验一般。

但我怎么也没想到，这其中还包括了祥浦苑。在业主的“努力”下，刚交房不久，祥浦苑的物业人员就被调整。

房产交易平台幸福里显示，祥浦苑房价3万元/㎡，已有30套房源挂牌。

数据显示，今年9月，一套105.92㎡中楼层的产品，以320万成交，对比24017元/㎡的备案均价，祥浦苑的房价在稳稳升高。

一边是业主对项目的口诛笔伐，一边是倒挂产生的价差，这就是目前祥浦苑的现状。

有人对倒挂红盘未来担心——会不会与当年的红盘新榕金城湾一样，因为物业管理不善，需要最终成立业委会，才能稳住房价？

带着这样的问题，我去祥浦苑转了转。

不按套路出牌

图片来源：福州地产资讯

拿地时间在2013年，价格2709元/㎡。相比同期福州1.5万-2万的地价，祥浦苑的土地成本只有友商的十分一，所以可以成为不按套路出牌的项目。

再加上周边的配套齐全，临近东部办公区，地铁、花海公园和福高等看点，开盘倒挂达6000元/㎡，足以火力全开。

2017年4月，祥浦苑首根桩基开打，项目建设持续 1年9个月。

2019年8月7日，祥浦苑当时首次开盘被买爆，870套房源遭3047人摇号。8月11号摇号选房一直持续到凌晨二点。

2020年6月加推98套90平房源，同样被秒光。

不过在祥浦苑售罄不久，因为社区居委会、卫生服务站、养老服务中心、文体活动站等规划的问题，业主就展开过激烈的行动。

小区实景

祥浦苑总计有968户业主。据业主统计，目前已经有400多户入驻。小区内的不少房源也在进入装修阶段。

不可避免地，业主与物业的矛盾也不断出现。

业主的不满

幸福里平台业主点评

打开购房平台幸福里的业主点评板块，多位祥浦苑的业主都在吐槽小区物业水平很一般。

根据几位业主的介绍，“一般”包括了几个方面。

首先是停车位。小区车位管理对诸多大盘而言，都很艰巨。

昔日神盘新榕金城湾业委会成立原因之一，就是在伯恩物业管理下，大量的外来车辆进入小区停放，造成业主停车权利受损。延伸阅读：地铁+纯商品房，均价为何下探2万/㎡？

早期的祥浦苑，部分业主提前租赁了多个车位，甚至出现了转租和借租的情况。

祥浦苑车位

2022年5月6日，祥浦苑的地库产权车位，由榕发物业接管。车位一层的月租费是400元，二层是380元。

今年9月上旬，车库入口处道闸改造，直接导致部分车主的数据缺失，收费异常。

根据祥浦苑最新的政策——一个普通车位只能录入一个车牌，一个字母车位，只能录入两个车牌。

每户业主，仅限租赁3个普通车位或1个子母车位。之前已经签订的租约还将持续中。

祥浦苑的车库通道

我也去祥浦苑的车库看了看，工作日的缘故，停放的车辆并不多。业主还没有满员入住，这也给了物业解决问题的时间。

车库之外，祥浦苑的管理由伯恩物业负责。

祥浦苑业主对伯恩物业的质疑包括——

小区内部的软装不断减配。

看一张交付时的祥浦苑架空层。

如今的祥浦苑，铁椅成为了公共区域的主要装饰。

第二，希望提升小区内种植植物的档次。之前部分草坪斑秃，并且出现杂草问题。后续物业也补种了部分植物。

走在小区里，一些地块的植被出现了枯萎，这或许和规划种植的植物种类有关。

第三，装修期间的管理混乱。

楼栋内电梯刷卡等设备白天停用。小区的建筑垃圾乱扔，严重地破坏环境（历史图片）。

电动车甚至进入电梯，直接停在了装修楼栋的门口（历史图片）。

在业主的强烈投诉下，伯恩物业最终也更换了物业管理人员。

第四，卫生保洁人员的专业度。

祥浦苑的一楼，贴着宣传海报。一个保洁阿姨，要负责4-5栋楼层的卫生。部分业主对阿姨没有特别专业的卫生保洁设备提出了质疑。

第五，大堂监控线路裸露，一层墙面瓷砖破损，楼栋保护板损坏，客服人员接到业主投诉后不反馈，小区水压偏低，都是业主痛点，物业陆续解决。

很多业主都反应，祥浦苑是纯商品房的社区，希望伯恩物业加强管理，使神盘的神，不是神在网络与键盘上，而是真真切切地服务业主。

公共空间与服务意识

我是在一个工作日的下午去了祥浦苑转转。

除了业主朋友之外，也见到了很多在小区步行道上散步的老人。我问了好几个散步的老人，对小区感觉如何。他们说物业费每月大概400元左右，总体感觉还行。

但在购房平台幸福里的网友评价，以及小区业主群里的疯狂吐槽，祥浦苑的居住质量，并没有让部分业主满意。我想这大概可能有3个原因。

第一，小区内业主高素质高要求

客观来说，因为靠近东部办公区以及之前在相关部门内部的团购，不少祥浦苑的业主的素质很高。

平时工作的地点，很多都是窗明几净，因此对于这个纯商品房项目也满满期待。

但从社区居委会、卫生服务站、养老服务中心、文体活动等公共配套的归属，到物业违规出租用房，再到垃圾房的设置，可以说业主一次次用自己的专业知识与企业对话。

在这个过程中很容易产生疲倦和不耐烦的感觉，人在不信任的情绪下，会以对抗优先的模式来进行博弈。

比如我怒而投诉，用什么渠道可以让工作人员难堪。但实际上诸多公共事务的推动，要化解“仇恨”，需要沟通双方都明确对方的边界感在哪里。

祥浦苑的架空层

第二，伯恩物业的发展困境

伯恩物业之前是三盛地产旗下公司。2020年，伯恩物业利润1亿，在管面积7000多万㎡，很有实力和规模。

这几年三盛地产财务遭遇困境，创始人兄弟阋墙，作为现金奶牛的伯恩物业或许某种程度上也承担了为集团分忧的情况。

服务的小区业主高端，利润没有办法全部投入物业建设，质量下降，自然容易引发纠纷。

这几年，托斯卡纳业主遇刺身亡，新榕新城湾业主成立业委会表示不满，滨江国际业主质疑千万元停车费不翼而飞，都在给伯恩物业亮出黄牌。

去年9月中旬，万科物业万物云从三盛手中收购完成伯恩物业。今年9月，万物云在港上市。万科入局解决了现金流后，伯恩物业需要知耻后勇。

王石

第三，物业作为业主代理人，运营公共空间的能力要提升。

祥浦苑居住的老年人为啥觉得问题不大？因为这部分人过去往往住的是福利分房，单位大院。

他们对房子的认识，往往以建筑质量有关。不漏水，材料过硬就可以。福利分房，单位大院，也少有电梯、车库、花园等公共空间。

年轻的业主对祥浦苑的感觉是——当年拿地价2千多，销售均价2.4万。对比2019年前后，一众高价拿地的房企，祥浦苑有利润空间，那么整体的居住体验应该有更高的标准。

物业作为业主的代理人，需要更好地规划提升小区内的公共空间。

很多90后的业主，从小生活条件优渥。除了关注房子质量本身之外，对于公共空间的要求和美感也在不断提升。

而不少物业企业，因为逐利性的需求，以及管理能力缺失，对于公共空间的品质把握不准。

就像2005年入市的伯恩物业，用户的年龄层已经发生了变化，如果管理方式不发生变化，还是套用多年前的经验，那么业主不满显而易见。

其实相比鼓楼、台江部分小区，陌生人可以随意闯入的情况，祥浦苑物业硬件和规范动作其实也算还可以。

但我去周边的小区走了走。金辉观澜云著、榕鹭佳苑不必多言，即使是江边新苑等小区，门口也是保安站岗，智慧车牌识别装置。

一句话东部办公区周边小区物业都很“卷”。

作为业主的代理人，物业如果只会堆硬件，却没有与业主对话，管好车库、花园等公共空间，那小区的品质感就会丧失。

如今福州业主争相成立业委会，已经给了部分物业敲响警钟。（参考阅读：3870户业主想和金辉物业好好谈谈）

番外:倒挂红盘

当年6000元的价差，成为祥浦苑的卖点之一。房价涨了，业主却不满，如何看待祥浦苑？

首先，倒挂和去化率只是一时，任何的神盘最终都要到二手市场一较高下。而这个时期可能需要3-5年。

盲目的追逐红盘，就像高考时选择一个最有前景的专业，有时不一定适合自己。

其次，新房市场库存量大的区域，倒挂盘面对的挑战也很大。

论产品多样，目前江南CBD板块，凯佳地产的诸多产品蓄势待发。而且户型选择多样。

论价格，大东海中央府的部分1楼产品，单价甚至来到了1.7万元/㎡。

当然随着地铁4号线的开通，以及福高等学校的落地，或许还会有诸多利好刺激房价。学区房改变房价，也是福州楼市的常识。

但把时间周期考虑进去，把板块供给新房数量考虑进去，把是否有高总价等门槛考虑进去，祥浦苑的真实价值，需要在前横大桥等配套出现，学区建立，江南CBD板块全貌得以展示时，才能正式论英雄。

祥浦苑营销中心，如今依旧空置，并没有变成超市或者餐饮店，方便业主。

营销中心大门紧锁，透过玻璃门向内张望，是一堆拆下的空调。作为资产，这些空调或许还要严加保护。

一张去年年底告业主交房通知书，提醒我们这个福州楼市的神话，还要继续观察。

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