广东
|PART 1|
如标题，近期房叔后台这类问题多的有些泛滥，不少朋友想要置换，但迫于当前极度萎靡的二手市场，自家房产普遍卖不上价格，相较于高点打上一个剧痛的折扣才能出掉。
一边是“亏钱”，一边是置换需求，如何抉择？这无疑是难倒了相当一部分购房者。但从旁观者的角度出发，个人却感觉到一些莫名的难以理解，因为一个非常简单的问题。
既然是置换，那么无论如何，置换的目标大概率都是更好的房子、更优质的资产，这是置换的普遍路径。那么自己的房产亏一点怎么算也是值得的，尤其是当置换的目标是优质板块新房时，这种正向置换从绝对的综合收益算，大概率是大于未置换前的资产组合，那有什么好不舍和焦虑的呢？
对此，在很早此前，我们其实就针对过“置换应该在什么阶段”有过一定的讨论，结论是，市场越惨淡、越平稳，其实越加有利于置换，不仅成本更低，且不会踏空。可以说，当前实质上基本就处于这样一个置换的黄金期，除去纸面上的自有房产贬值，目前所谓的出血置换绝对是合算的。
如果实在想不通，那么我们就换一个思路反推。
|PART 2|
当市场行情爆火时，你的房产价格确实会迎来一个较为可观的涨幅，可通常，你的置换目标由于更加优质，对应它的涨幅大概率是高于你的自有房产，两者在市场亢奋期，反而资产价格呈大幅拉开趋势的，相应的就是置换成本大增。
举个例子。当你的自有房产原值为300万，在市场行情较好的情况下，有了超过20%的涨幅，甚至更高，半年后这套自有房产涨到了360万，纸面收益达60万。
但当你看向你的置换目标，假设为其原值为600万，同期涨幅同样设定为20%，实际上，由于更优的房产综合特性，这套目标房产涨幅大概率大于你的自有房产，在此我们就按照20%保守计算，它的总价涨幅至少也达到了120万。
因此，自有房产和目标房产之间价格拉开了60万不止，所以对于置换而言，市场亢奋期其实从算账的角度看往往是亏的.
你赚的钱大部分只是市场整体放大杠杆催生起来的纸面财富而已。如若你是在杭州楼市最高峰期置换，那就更加不幸，相当于用最高的成本置换，紧接着便迎来了市场的暴击，综合计算亏的也是最多的。离我们最近的案例便是21年上半年置换的这批购房者。高位高成本、高杠杆置换，紧接着便是20%、乃至更高幅度的跌幅，置换房源更高的总价基数，甚至还进一步放大了亏损。
除此之外，踏空也是市场亢奋期的普遍现象。
当自有房产卖掉之后，未及时锁定的置换目标进一步跳涨，加大两者的房产价格差，同时卖掉的自有房产价格还在涨，这时你买不买？不买？或许置换目标还要大涨，不买，卖房所得的资金甚至可能买不回已经卖出的房产，这种进退两难的置换状况，在20至21年实在太过普遍。反观行情经过一段深度调整后，优质房产跌幅基本稳定，被套的可能性明显降低。
其次由于置换的优质房产大概率价格总值跌幅更大，你的自有房产与之的价差很有可能还在缩小，这也就意味着置换成本实际上也同步缩小了。没有太大被套风险，置换成本也更低了，此时不置换更待何时？
尤其是当你的置换目标是新房时，无论从哪方面看，更是一笔风险极低的资产配置。
限价新房是楼市下行的底限，这一底限在很大程度上就相当于一道保护垫，操盘方给你兜底，属于极低风险的置换目标。特别是优质板块，新房目前仍有部分较为可观的倒挂，无疑是在限价保护垫之上增加的另一层保护垫，假如市场即将回暖，这部分倒挂将直接转化为收益。
优质板块的限价新房退可守、进可攻。站在现在看，当前的市场无疑又创造出了一个极佳的置换打新的环境，新房限价，中签率大幅提升、置换最忌讳的踏空风险大降，有置换需求此时不行动等到何时？
|PART 3|
至于上文提及的，不甘自有房产卖不上价，需要所谓的割肉，绝大多数情况下，本质上还是想要高卖低买，将市场波动期中的最大收益全部吃尽。
但这不仅考验个人对市场变化的判断，还考验你的微操水平，要求比较高，这是大多数人所做不到的。 且既然达不到这种高水平，也没有做到，那有何可强求？顺应当前的置换好环境，对大多数人而言才是最好的置换路径。
只要足够理性，以上逻辑是极易推导而出的，可恰恰，相当一部分反复纠结亏钱置换的购房者，缺乏的就是理性，过于感性的看待所谓“亏钱”这件事。感性于资产配置、资产优化，做投资而言是大忌，这点无疑需要切记。
当然，也有少数次新房想要置换更为便利的老破小，或者老破小学区房的，那就需要评估一下你手上产品和目标产品的优劣情况，因为有可能是逆向置换，这种情况是更倾向于持有观望的。假如你是正向置换，那么放心去做吧。
文章来源:杭州房叔
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