房企即将进入年终偿债“小高峰”，出险房企亟需融资

1800亿债务即将到期，房企还债压力来袭。

作者 | 蒲肃

来源 | 债市观察

从10月开始，房企即将迎来年内又一波偿债小高峰。

克而瑞数据显示，今年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1812亿元，其中海外债约为617亿元。

而10月份将有41笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为632亿元，环比增加37.7%。其中，7家房企共有10笔美元债到期，规模最大的是中国恒大（3333.HK）于2020年发行的1笔境外优先票据，发行额20亿美元，约合人民币138.73亿元。

此外，融信中国（3301.HK）、佳兆业集团（1638.HK）也分别有7亿和6亿美元的优先票据于本月到期。

境内债方面，到期规模较大的是富力地产（2777.HK）和华夏幸福(600340.SH)的公司债，分别有57亿元和40亿元，目前华夏幸福基业这笔公司债已经实质性违约。

据华夏幸福10月14日公告，截至9月30日，累计未能如期偿还债务金额合计592.01亿元，已签约实现债务重组的金额累计为1250.84亿元。

上述41笔债券到期的房企中，属于出险房企的有10家房企。

其中，世茂集团、宝龙地产表示此前参加了监管部门关于推进房企发债的会议，会上鼓励房企参与发债。而中国恒大、富力地产、蓝光发展等房企在发债方面尚未传出更多积极信号，许家印仍在出售旗下资产用以回笼资金。

克而瑞研究分析认为，2022年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，而由于当前仍有部分房企存在流动性问题，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。

目前，房企整体融资环比略有上升，但同比并未有较大起色。据中指研究院监测，2022年9月房地产企业非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%，融资形势稍有好转。

9月融资结构中，信用债占比47.3%，仍是第一融资渠道，其次是ABS和信托融资，而海外发债仍无新发行票据。

鉴于国内房地产市场仍需较长时间复苏，房企偿债压力高企，不少房企选择降低有息负债，减少还款压力。

据亿翰智库统计数据显示，今年上半年，有息负债规模排名在前50的房企中，有11家房企的有息负债降幅超过10%，包括荣安、正荣、力高、雅居乐、金辉以及中南建设等房企，这些房企因债务到期和融资受限导致偿债压力激增。

而有息负债增幅超过10%的多为国企和优质民企，如华润置地、招商蛇口、中海地产、龙湖集团和滨江地产等。

“有息负债上升说明公司获得市场认可，融资渠道畅通，偿债能力较强，未来的成长性更高，相反有息负债下降说明公司偿债压力较大且融资通道受阻，成长性受限，这一定义适用于绝大部分房企。”亿翰智库分析称。

除了债务到期，房企还债压力的另一方面则是销售低迷、营收下滑。

亿翰智库数据显示，今年上半年TOP100企业平均同比增长率15.5%，过半企业营业收入同比下降，而去年同期，仅两成企业出现同比下降，平均同比增长率达65.5%。

民营房企营收普遍为下降态势，TOP100企业的57家民企中近七成企业营业收入同比下降，平均下降幅度达33.7%。其中，阳光城营收92.1亿元，同比降幅高达69.1%，建业地产营收73亿元，降幅为64.1%，是营收降幅较大的民营房企。

业内人士分析人士，由于流动性危机逐步蔓延和加深，越来越多企业难以完全维持正常的项目施工和竣工节奏，交付延迟或者停滞问题较为普遍，由此带来营收下降，当前各地都在加大力“保交付”，随着时间推进，有望逐步缓解营收问题。

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