江苏
这是下半年，石榴叔第二次写学区房，应该是今年最后一篇。春节前，市场不会发生什么大的变化了。
本文，无意就有没有必要买学区房，再进行深入讨论。提笔，是因为最近市场动静有点大，很多家长坐不住了。
有想买的，有要卖的。
01
当下，还在关心学区房的，都是有孩子的家庭。
之前，我在直播和文章中已经说透。要买的，一定会买，犹豫的，已经放弃。这和教育现状很像，要么很鸡，要么躺平，中间层越来越少。
从我们掌握的数据来看，九月份之后，学区房市场回暖领先于整个楼市。具体体现在两个数据，带看人数和成交数量。
持有不同意见的，可以带着数据来打脸。
就拿南京市场来说，一线初中学区，不少小区的带看人数，已经和去年同期持平，甚至超过，需求实实在在的存在。
肯定有人会问，为什么？不少小孩读五年级，没多少时间了。当真等到明年春节之后再动手？一来，可选的房子会少，要考虑占学籍的因素，二来，谈价会被动，心态不好。
最近来咨询的几个粉丝，有纠结买什么，更多纠结买的时间点。
要说今年市场和往年最大的不同，是挂牌量激增，而且我在这里可以大胆预测，未来几年会越来越多。
这就造成，即便成交量放大，价格也涨不上去，但一旦遇到急卖的，一定会出现新低。能不能抓住这个低点，就看你是否准备好了。
当然，这个低点不具备广泛参考价值，因为影响学区房定价最大因素是学籍占用情况，其次是付款方式。
02
很多人想知道，现在到底什么学区房好卖？市场正在不断印证我之前的判断。
单初中学区小户型，尤其老破小。
双学区三房，小区环境不能太差。
前者，就是用最低成本，买个学位，反正三年，学上完就卖。
很多楼市自媒体总是强调，这类学区房是坑，从投资角度，而实际上，我接触的每个家长，都做好了亏的准备，为上学花钱。
还是那句话，对教育的认知，立场不同，谁也不要说服谁。
后者，真的准备全家扎根九年，甚至更长，二胎家庭普遍求稳。
有个别预算足的，会利用这个机会完成改善，对房子居住属性要求就高了。
还有一个变化，家长们对于学区的要求开始苛刻。既然花钱了，只想买一线学区。这就是导致二线学区的房子，正在丧失学区属性，成为居住属性的赠品。
反过来看，什么房子能买，答案就有了。
有三点经验分享。
1. 买初中学区房，可以拖到小孩五年级（各地对于落户最后时间的认定可能存在差异）。
2. 能春节前搞定，就不要拖到春节后。
3. 全款具有很强的议价优势。
03
卖房子呢？
什么房子，开始有卖不掉的迹象？请注意，是卖不掉。
老破大。如果初中学区好，降价是个方案。不好的话，降价效果微乎其微。
还有就是单小学学区的房子。如果不是顶尖小学，居住属性又一塌糊涂，已经很少有人看房。我关注的个别小区，房价正在拦腰斩。
这里只想提醒一点，没有良好居住属性的房子，用完就尽快卖吧，未来只会越来越难卖。
持有，本身就是一种成本和消耗。租售比在学区房面前，不值得一提。
我知道，很多人还期待学区房市场出现变化，但实际上，绝大部分城市大局已定。
未来就是一个买卖双方博弈的状态。
决策很重要。
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