前三季度房企销售数据已经出炉,无论是克而瑞还是中指的榜单,除去些微差异外,TOP20房企的排位几乎一致。
碧桂园、保利发展、万科占据前三,全口径金额超过3000亿元,权益口径金额2000亿元以上。
中国恒大尚在克而瑞的榜单上,排在第43位(全口径),但中指的榜单里并未有中国恒大的位置。
销售层面上的数据大抵上符合预期,而在销售之外部分房企的债务重组情况更加值得关注。
世茂:紧握一笔百亿授信的“授信”
10月12日晚,世茂集团(00813.HK)发布公告称,拟出售南京一个综合体项目45%的股权,同时转让销售债权的权利,买方为中国信达与五矿信托,总代价为17.5亿元。
10月3日,世茂集团亦发布有关境外债务重组进展公告,其中提及已与大华银行订立103亿港元融资协议。
该笔融资协议,订立于今年9月初,为世茂集团位于香港九龙大窝坪项目的贷款融资。
早在2015年,世茂集团即已斥资70.2亿港元,拿下香港九龙大窝坪项目,同时也是其在香港独资发展的首个住宅项目。
世茂多年来一直期待取得香港地皮,而九龙大窝坪地块也确实较为优质。以其地势不但可饱览整个九龙半岛,甚至可以远眺港岛中上环景。
又因项目占地面积达约21.96万方呎,可建筑面积63.2万方呎,如此体量的纯宅地在香港这样寸土寸金的地方实属罕见,而且项目邻近九龙塘一带,可发展成分层豪宅及少量洋房。
当初特区政府有意推出土地招标时,便已被业界誉为百亿地王,且更有机会缔造香港新高地价。
当时参与竞价的开发商有长实地产、新鸿基、恒基、会德丰等香港老牌地产企业。
而世茂却将诸多对手逐一击退,以逾70亿港元代价摘下地块。
彼时,世茂曾承诺将集中资源满足发展条款,预计投资120至150亿港元,计划建4座18层高住宅。
为此,在2017年,世茂集团与交通银行(香港)、工银亚洲以及大华银行等多家银行,签订了100亿港元的银团贷款。
不过在去年,连“西九龙最后一个临海项目”香港维港汇,都不惜亏损退出了,按说世茂也不会执着于九龙大窝坪项目才是。
一方面或许因为这是其首个独资项目,具有象征性;另一方面应该也是大华银行的“及时雨”效应。
在与大华银行签订再融资协议后,以取替原有项目贷款融资。大华银行将成为这个项目的唯一贷款银行。换言之,2017年的银团贷将失效。
此番再融资协议的签订,应当是去年以来,世茂在债务处理上听到的第一个好消息了。
也有评论认为,再融资协议大华银行给世茂集团境外债务重组上个了保险,在保障自身利益的同时,为世茂集团境外债务重组,提供了潜在的增信标的。
至于在多大程度上实现增信释疑,只能仁者见仁了。
且不说目前世茂因境外债务重组受阻,已连续推迟2021年年报、2022年中报的发布。
而且截至2021年上半年,世茂集团有息负债1645亿,同时据瑞银估算表外负债1200亿。即便已连续处置资产30余次,回笼的百亿资金恐怕也难以在短期内解决庞大的债务问题。
在推进境外债务重组的过程中,世茂集团7月份还有一笔到期10亿美元债未能进行本息偿还,叠加两笔银团贷款违约已是年内第三次违约。
同袍公司世茂股份同样处境艰难。
10月11日,“15世茂02”下跌24.24%,触发盘中停牌。同日,世茂股份还公告称拟再展期一只境内债,并要押上长沙世茂环球金融中心项目处置后净现金流,作为偿债来源。
目前,世茂股份主体旗下有4只境内债涉展期,存续债券余额为103.53亿元。而世茂集团的评级则已被穆迪下调至“Caa1”。
旭辉:挤脓包还是玩“躺平”?
与世茂的公司债超跌同病相怜,10月11日,旭辉“21旭辉02”跌31.51%,触发盘中二次停牌。
境外债市场,旭辉控股集团(0884.HK)多笔美元债刷新低,报价领跌3-10美分,其最近端美元债CIFIHG5.5 01/23/23价格更是在下午加速剧烈下挫,截至收盘跌去10美分,其余美元债价格全线跌破10美分。
继此前内部信影响导致的股债双杀之后,旭辉境内外债市又一次暴跌。
原来是因为旭辉在前一日与其美元银团贷款的贷款行沟通时,寻求将7000万美元银团分期款项推迟至10月28日支付,但又承认未于10日支付其港币可转债当期票息。
受此传闻影响,其美元债在11日早间开盘就大跌,到下午更是跌势不止,连带境内债也一并暴跌。
按道理,旭辉应该汲取上一轮股债双杀的教训。
9月27日,市场传出消息,旭辉旗下项目所涉信托未如期支付款项。
28日,果然股债大跌。旭辉控股集团收跌32.28%,跌破1港元/股;旭辉永升服务收跌23.33%。同时,多只债券价格也出现下跌,其中“21旭辉03”跌近30%。
而且这一跌势仍在延续,并未有企稳迹象。在这种背景之下,不知旭辉为何还要释放出敏感消息,却不做任何应对之策及预先或事后向投资者澄清。
难道说,是脓包迟早总该挤了它?
或许这也正是旭辉的“躺平”之计。
市场通常上将近端美元债跌破20美分压力线,视作已经逼近违约债的价格。因为跌破20美分压力线后,很难再涨回到20美分以上,同时这样低位的二级市场价格,会倒逼发行人选择与持有人展开协商展期或协议回购,而非如期全额兑付。
早早打穿债市投资者心理防线,也意味着旭辉能更早掌握主动权。
在旭辉董事局主席林中的那封《致旭辉全体干部的一封信》,就有这么一句:
账面有逾300亿现金,但绝大部分无法满足合理按需使用。
把寒气传递给每个人!
首先一定是投资人和债权人。
只是有些尴尬的是,在这个当口旭辉是发了中债增担保的中票的,而且旭辉中票注册额度50亿元规模,本期仅发行了12亿元。如果是这种“躺平”打算的话,后面还能不能发?好不好发?
这边,中债增刚上场给旭辉等房企提供增信担保,另一边旭辉就表示自己要违约,然后股债大跌,这到底演的是哪出?
10月11日,惠誉又忽然将旭辉长期外币和本币发行人评级从“BB-”下调至“CC”,并将其高级无抵押评级和未偿票据评级从“BB-”下调至“CC”。所有评级均已从负面观察名单中移出。
屋漏偏逢连夜雨。
4家房企被撤销评级
旭辉的策略也不能说就错了,如果美元债和境内债两头只能保一头,那必然是先保住境内债不违约,毕竟境内债还有发债的机会,美元债见不到增量,存量也就只能随他去。
2022年8月和9月,中资美元债发行量分别为32.74亿美元和36.02亿美元,同比分别下滑73%和82%,相比7月发行量继续下滑。
其中,房地产、城投、金融和其他行业发行量占比分别为4%、86%、1%和10%,城投发行量占主导地位。
9月份以来就有当代置业、景瑞控股、力高地产等多笔房企美元债未按时兑付本息。而在此前,龙光集团、弘阳地产美元债已经出现实质性违约。
进入10月份,先是10月3日亿达中国公告称,一笔345万美元的优先票据出现了本金违约;
然后是鸿坤地产在10月6日公告,“鸿坤伟业14.75%N20221008”债券将于10月8日到期,该公司预计不会在到期日支付应付金额,债券将于10月10日在香港联交所摘牌。
偿债高峰虽然已经在路上,但房企自身能做的其实也有限。
克而瑞数据显示,仅在2022年四季度,200家核心房企境内外债券合计到期规模就达到1812亿元,其中海外债约为617亿元。
穆迪在最新报告中表示,由于房地产销售疲软,且未来6~12个月有大量债券到期,房地产开发商将需要持续发行债券来缓解其流动性风险。
穆迪也挺不地道,刚说完房企需要持续发行债券缓解流动性,马上又相继撤销了融创中国、景瑞控股、中国恒大和佳兆业的家族评级,这不是两头堵嘛。
当然,对这四家公司来说,评级不评级的也无所谓了,因为评级也差不多到底了。
撤销评级前,4家房企的家族评级均为“Ca”。Ca 是穆迪信用评级中的第 20 位,共有 21 个级别,位于最低的利息违约级别“C”之前。
惠誉在最近的一份评级报告分析,2022年年中民营房企的现金与流动负债比率的中值较20221年末下降2.3个百分点至8.3%,国有房企下滑0.8个百分点至23.3%。
为此,惠誉总结说,民营房企捉襟见肘的资金和流动性状况阻碍其在经济低迷时扩张,但是国有房企的扩张未受影响,这将转化为国有房企未来更强劲的销售额和财务指标。
总有一天,时间会证明惠誉说错了。但是眼下,还是先把难关渡过去吧。
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