博裕入主金科服务，更换大股东不是“灵丹妙药”

　　昨日在物业圈引起最大震动的，无疑是金科服务再经历了20余天的停牌之后，终于复牌。

　　更重要的是，伴随这次复牌，金科服务的大股东即将发生变更，曾经以战略投资者身份进入金科服务，也曾是公司二股东的博裕资本，将成为公司的大股东。

　　9月27日，金科服务发布公告，中金将为及代表要约人提出自愿性有条件全面现金要约以收购全部要约股份。要约价为每股要约股份12.00港元，较2022年9月7日(即最后交易日)收市价9.02港元溢价约33.04%。

　　但值得一提的是，由一家投资公司正式入主一家物业服务企业，并不是解决当下物业困境的最优答案，其自身同样也会包含许多新的问题。

　　首先，物业管理是一门高度本地化，同时重线下，还需要持续当地深耕的生意，并非像一些其他行业那样，资本很容易掌控的线上化、全国化的商业模式。就目前而言，全国大部分地区都有在本地领先的物业公司，依靠长期地方关系和资源经营，因此对于其他物企来说，向外拓展难度很大，物业公司在异地拓展中出现“水土不服”的现象也是常有的事情，届时如何处理，如何发展，缺乏具体物企管理经验的投资公司基本很难给出最好的解决办法。而金科服务正是一家高度依赖于重庆大本营的物管企业，其重庆区域在管面积接近一半。

　　不仅如此，博裕资本未来正式入主金科服务之后，金科服务未来的发展前景其实也蒙上了更多的不确定性：此前金科服务母公司在重庆深耕20多年，公司的资源基本都是由母公司提供，翻看其各项财报后也不难发现，其在管项目大部分仍是原地产母公司开发的项目，来自母公司项目的基础物业收入占比仍然超过半数。近年来来自第三方的业务占比虽不断提高，但仍未达到一半，且利润率也低于母公司项目。现如今，博裕资本一旦成为大股东后，金科服务未来业绩成长性的来源如何构成，无疑将成为新一轮的关注焦点。

　　还有一个问题不容忽略，就是人事安排。众所周知，每逢一家公司的大股东产生更替，市场普遍就会关心原先公司的人事安排问题。

　　当下的金科服务，公司的管理层都来自原先的地产母公司，其中，金科服务董事长夏绍飞与总裁韩强均是金科股份任职数年的“老人”，毋庸置疑，两位高管在联动金科服务与金科股份资源之间的桥梁作用不可忽视，可有效保证来自关联房企资源的稳定性。其近年来公司的成长也是由现管理层合理运用母公司资源来取得的，如果博裕资本贸然更换管理层，带来的结果无法想象，部分资源的丢失几乎是板上钉钉的事情，这让其很难对金科服务形成真正有效的控制，更不用说带来额外资源助力发展了。但如果不换，博裕仅在董事会层面管理公司，控制力又有限。

　　此外，金科服务与金科集团之间的关联交易仍在持续。去年就有11.9亿日常关联交易，2023-2025年每年的日常关联交易额度还有9.4亿。地产与物业之间的联系并没有完全切断，金科服务还将持续面临赚应收款不赚钱的窘境。

　　以上这些都是博裕资本未来入主金科服务所必须面对和解决的问题。就目前而言，博裕资本虽然有望获得金科服务的实际控制权，深化了其在物业圈内的布局，但对金科服务并不能带来明显的价值提升。

　　必须清楚认知到，大部分民营物业公司股价和估值都在迭创新低，地产危机与物业低迷之间的传导链始终无法被切断。而这个问题显然不是单纯更换个大股东，就能够轻易解决的。