120.6亿，上海拍出年内最贵一宗地！临近融信百亿地块，万科或再入局

2022年9月23日，为期三天的上海第三轮集中供地开拍。土拍首日，浦东新区、徐汇区、普陀区、静安区等10区的23宗地块（不含“城中村”改造项目地块）成功出让，共获土地出让金681亿元。

静安区是“大赢家”，凭借中兴社区C070202单元304-03地块和中兴社区C070202单元321-01、322-09两块土地，获得土地出让金200.97亿元，占当日总土地出让金的29.51%。

“从频率看，近两年静安推出的土地稍微多了一点，当然数量不是绝对的多，但推出了一些比较高价的土地。比如保利2021年6月拿下的静安区灵石社区住宅及商办用地，总价也是超百亿。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代财经称。

值得一提的是，此次出让的中兴社区地块临近万科中兴路一号项目，该项目为2016年融信以约110亿元斩获的地块，后转让部分股份予万科，项目于2020年入市，单价约13万元／平方米。

静安区一日卖地超200亿

作为上海核心城区，静安区土地资源稀缺、少有土地出让，但一旦出手，便是高价地。如2021年，保利发展以总价105.13亿元拿下静安区灵石社区地块，楼板价约51707元/平方米。2020年，览海控股（集团）有限公司、上海览佑企业管理合伙企业（有限合伙）以60亿元竞得静安区江宁社区地块，成交楼面价约为50846元/平方米。

而从8月下旬挂牌开始，静安区中兴社区C070202单元304-03地块便引起广泛注意。起价高达120.6亿元，该宗地成为上海此次土拍中起始价最高的地块，也是今年截至目前为止，全国成交价最高的地块。

地块位于静安区不夜城板块，土地用途为商业用地、文体用地、居住用地、办公楼，出让面积4.38万平方米，规划建筑面积25.21万平方米，起始楼面价4.78万元/平方米，房地联动价（指新房的政府指导价）为13.3万元/平方米。

起拍价之高“劝退”了不少房企，唯一一家报名参拍的企业上海北万置业有限公司（下称“上海北万置业”）拿下该地，以零溢价成交。天眼查信息显示，上海北万置业两位股东为上海静安国有资产经营有限公司和上海北方企业（集团）有限公司，实控人为上海市静安区国有资产监督管理委员会。

当日出让的另一宗静安区地块也被国企拿下。中兴社区C070202单元321-01、322-09土地被来自珠海的国企华发股份以零溢价拿下，成交总价为80.37亿元。该地块总出让面积为5.98万平方米，规划建筑面积16.7万平方米，成交楼面价为4.81万元/平方米。

华发此举颇有补仓之意。据时代财经不完全统计，华发在静安区仅有与华润置地联合开发的“华润华发静安府”项目及2020年拿下的静安区天目社区宅地。布局静安给华发带来丰厚的回馈。华润华发静安府2018年销售额达102亿元，2019年又揽金106.5亿元。

此前，华发在上海落子不多。但集中供地推行以来，华发股份明显加速了布局的节奏。上海今年首批供地中，华发联合厦门建发拿下闵行区两宗地，总价56.44亿元。第二批供地中，华发拿下4块地，权益拿地额达110.4亿元，在所有房企中位列榜首。

万科上海亟需补仓

尽管因三年拿地限制，万科并未参与此次中兴社区地块的出让，但另有市场信息称，万科后期或将参与上述静安百亿地块的开发。

过去两年，万科利用在上海旧改市场的优势，加速拿地，另辟扩储通道。如2020年5月和9月，万科两次摘得宝山杨行镇旧改地块，共耗资约56亿元。而万科在静安区落子不多，包括有雅宾利项目、中兴路一号项目，在同区域有扩储的需求。

其中，中兴路一号项目为此前融信中国初入上海时拿下的百亿地块。2016年8月，上海出让静安中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，吸引了18家房企前来竞价，万科亦在其中。最终，闽系房企融信中国以总价110.1亿元竞得，溢价率139%，成交楼板价达100315元/平方米，可售部分实际楼板价更是高达145896元/平方米，刷新了全国楼板价纪录。拿下该地后，融信引入万科，万科以53.95亿元的代价获得该项目49%的权益。

不过，网红盘中兴路一号在2020年5月开盘时去化并不理想，甚至在认筹时即受冷遇。据报道，在项目开盘前两日，项目销售人员仍在电话邀约意向购房者参与认筹。2021年6月加推二期时，首日去化95%；项目三期预计于今年加推。

除此之外，万科在上海的库存正逐渐消耗，而万科也需要提升上海市场的份额。中指研究院数据显示，今年1-8月，万科在上海的销售额为128.64亿元，在上海房企销售额排行榜上居第12位。

可以对比的是，此前万科在上海市场始终保持头部位置。中指研究院数据显示，2020年，万科凭借312.8亿元销售额位列销售排行第二位，而2021年，万科在上海全年销售额为220.84亿元，排名滑落至第六位。