恒大借钱，嘉寓躺枪，“名义借款人”撕开地产融资内幕

文/乐居财经 严明会

农夫与蛇的故事，在现实中仍在上演。

这一次，嘉寓集团万万没想到，帮河南资产管理有限公司（河南资产）和中国恒大集团一个忙，却要背上数亿债务的官司。

9月21日上午10时，郑州中级人民法院第四十法庭的现场，河南资产子公司河南信邺企业管理合伙企业（有限合伙）（简称“河南信邺”）起诉嘉寓集团的合同纠纷一案正式开庭。法庭内，旁听席上有原告陪同人员2人、被告陪同人员3人，恒大方缺席。

这是一起典型的城投资金进入房地产领域，但因为地产行业暴雷，资金无法正常回收而对簿公堂的案件。

事件起因于两年前，河南资产受金融政策限制，无法直接向恒大集团旗下的郑州恒大控股的项目公司金兰置业提供融资。

为规避监管要求，河南资产作为资金方以嘉寓集团为融资通道（名义债务人），放款给虚拟嘉寓集团债权人卫辉市新新节能科技公司后立即转付至金兰置业（实际债务人），从而实现河南资产向金兰置业放款5亿元的目的。

庭审中，嘉寓集团辩称，债权人河南资产参与设计安排交易结构，河南资产明知真实用款人为金兰置业的情形下，参与设计安排交易结构，以债权收购的名义将5亿元收购款项在支付的当天就转入实际债务人金兰置业银行账户内，通过变相交易安排河南资产成功将资金出借给金兰置业，所有资金均系金兰置业经营使用。嘉寓集团不参与金兰置业的经营管理，其身份仅是搭建融资“通道”，帮助金兰置业引进资金。

案件审理了2个小时，法院并没有给出最后的判决。而这起案件最大的争议点之一在于，河南资产贷给金兰置业的5亿融资到底有没有涉嫌违规。

名义借款人躺枪

类似上述案件纠纷，在以恒大为首的房企暴雷以来并不少见，但这起案件的特殊之处在，原告并非直接债权人，而被告也不是实际债务人。乐居财经《家居K线》通过公开资料、企业公告以及庭审信息梳理了事件过程。

2019年10月，因为受金融政策限制，河南资产管理有限公司（简称“河南资产”）无法直接向郑州金兰置业有限公司（简称“金兰置业”）提供年化15%，总额5亿元的融资贷款，河南资产与金兰置业重新调整了融资方式，以嘉寓集团作为融资通道，河南资产收购嘉寓集团全资子公司卫辉市新新节能科技有限公司（简称“卫辉新新公司”）对嘉寓集团的虚拟债权，嘉寓集团作为名义债务人，实际借款人和还款人为金兰置业，郑州恒大和恒大地产提供保证担保。

金兰置业为恒大地产集团郑州有限公司（简称“郑州恒大”）持股64%的项目公司，在郑州开发有新郑恒大悦龙湾项目，该项目已于2018年开盘。

2019年11月19日，河南资产、卫辉新新公司以及嘉寓集团签署了《债权收购协议》，嘉寓集团成为名义债务人。嘉寓集团称，这笔贷款是河南资产利用银行对其授信资金，向嘉寓公司购买的虚拟债权，以达到“曲线”给金兰置业借款的目的，而河南资产则从中收取高额利息，河南资产也曾承诺该笔债权未来只向恒大追讨。

2021年5月10日，河南资产又通过设立信托，让河南信邺企业管理合伙企业（简称“信邺管理”）成为信托受益人，并且在2021年12月30日信托终止后成为债权人。事情进展到这里，河南资产完成退出，名义债权人变更为信邺管理。嘉寓集团认为，真实的债权仍然控制在河南资产手中。

据乐居财经了解，信邺管理为河南资产子公司，而河南资产的股东名单中包括了河南投资集团、中原信托、中原证券、建业集团等等，是一家国有公司。

由于金兰置业无法履约偿还贷款，今年2月，信邺管理提起诉讼，要求嘉寓集团偿付债权本金人民币3.4亿元及利息、律师费、案件受理费、财产保全责任保险费等费用，暂合计3.62亿元。

4月，嘉寓股份（300117.SZ）公告由于上述合同纠纷，嘉寓集团持有的嘉寓股份2.61亿股遭司法冻结，占其所持股份比例的92.94%，占嘉寓股份总股本的36.43%。

暗度陈仓

从案件过程来看，这起纠纷源于恒大暴雷后，旗下公司金兰置业无法偿还河南资产“暗中”提供的贷款，信邺管理便找当时的名义债务人嘉寓集团“催债”。

嘉寓集团主张：在上述一系列操作中，河南省人民政府批准设立并经银监会备案具有金融不良资产收务资质的地方资产管理公司，受银保监会的监管，明知其资金不能提供给房地产公司使用的情况下，依然通过债务重组的融资方案，通过非房地产公司嘉寓集团将资金以迂回的方式提供给恒大地产，规避银保会的监管，涉嫌违规放款给房地产。

同时，嘉寓集团表示，自己为一家民营企业，河南资产作为国有公司主动向民营企业购买虚拟的没有任何交易凭证、没有任何抵押担保物品的债权，并且还是一次性支付价款明显不正常，本身就已经涉嫌违规操作。何况还款过程中，河南资产已经收到的本息款项均由金兰置业偿还，各方均知晓实际债务人系为金兰置业，并非为嘉寓集团，而且当时是河南资产主动找到嘉寓集团帮忙做融资通道的。作为出借人河南资产也清楚的知道，这笔贷款担保方是郑州恒大和恒大地产，征信也是上的郑州恒大和恒大地产，河南资产不应该利用信邺管理向嘉寓集团追讨这笔债务。

案件审理了2个小时，法院并没有给出最后的判决。而这起案件最大的争议点之一在于，河南资产贷给金兰置业的5亿融资到底有没有涉嫌违规。

房地产作为资金密集型企业，在高周转、高杠杆、高负债的模式下，企业对资金越发渴求，银行贷款已经不能满足房企的发展需求，市场诞生很多融资渠道和方法。银行之外，信托、城投、资管、小贷等非银行机构也加入房地产融资大军。

资金蜂拥而至，也催生了信贷资金违规投向房地产领域的种种乱象，信贷资金违规流入房地产领域的路径越来越隐蔽、手段越来越复杂。

殃及产业链

近年来，监管部门也加大了对信贷资金违规投向房地产领域的处罚，历年来开出的罚单也显示，信贷资金违规流入房地产领域一直以来都是监管处罚的重灾区。

有人做过统计，恒大2万亿债务主要来源于银行、类金融机构借贷，非标公司融资、明股实债融资、发行ABS、选择性并表等表外融资手段；商业承兑汇票；战略投资以及永续债。

但房地产是实体经济，杠杆率越来越高，反而会让企业资金链变得脆弱，长产业链下，一旦出问题，很容易形成系统性风险。

比如，恒大债务违约殃及了产业链。据市场统计，暴雷前，恒大的上下游合作企业高达8441家；暴雷后，恒大导致产业链上的企业业绩亏损和流动性问题还只是一面，不少企业面临破产风险。

事实上恒大并非个案，其暴雷引发的风暴也只是房地产与金融机构之间合作的一个缩影。过多的资金流入房地产市场，容易引发局部房地产市场过热，一旦房地产市场或政策发生较大变化，就有可能导致债务危机。

监管部门也注意到了这一点。2021年以来，各地对房地产的管控趋严影响，监管部门对于经营贷、消费贷等资金违规“输血”房地产的打击力度不断加强。近期，针对信贷资金违规流入楼市，银保监会也多次重拳出击，今年8月以来，银行业千万级罚单频现，多项重罚背后，意味着房地产领域违规贷款乱象依然是监管关注的重点。