北京买房：理清思路，购房建议546

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们上班在中关村，但老公户口在丰台，孩子也在丰台上学。现在是准备买看丹的南开西里，小两居南北通透240万。

我想问一下为什么这么便宜？而且据说对口中学为丰台二中，挺好的学校，这里算学区房吗？

章哥：

1.240万，南北通透的小两居，能这么便宜吗？这我不知道，没怎么去过，很老的小区了，确实是不贵，但小两居怎么也得50多平吧，4万多点儿一平？就是顶楼底层也不算贵啊。

我不知道，问清楚吧，别有什么其他的硬伤。我估计要不然就是硬伤，要不然就是无效的房源，还没准儿是中介拿来当托儿的呢，根本无法交易。反正这价格低了点儿，别轻易签约。

2.小区倒没什么，普通的老小区。就是离铁道近点儿，离地铁公交都有点儿远，之前还老堵车。其他没什么，很普通的小区。

3.丰台二中，看丹校区吧？就是之前的看丹中学改的名。具体的我也不知道，怎么划片没问过。这里现在还算不上学区房，没溢价，居住的性价比也就正常。二中本校周边才算呢，单价现在都7/8万了。但这也不光是因为二中，是加上小学和八中以及十二中共同的结果。丰台只有这里的学区溢价高，和东西海平均值差不多。

仅供参考。

二

Q:

就是牛刀，要不是他瞎忽悠当时就买了，就是相信了说肯定会跌结果就耽误了。当时看着拆迁款不少，但是房价涨de 太快了，我们根本赶不上，到现在也就是200多万，孩子面临结婚了不得不买。这次还是想在南三环内买个差不多的就行，就是不清楚将来的升值。

章哥：

1.南三环内，将来估计也差不太多，说太好谈不上，但也未必落后多少，只是和北部有一些差距罢了。南三北五，到现在为止还没出现明显的逆转迹象。

2.但你们看的这小区说不好，双城公寓，中信的福利房。房子质量和氛围当然都不错，地段儿也挺好。但这种综合体性质的塔楼现在不太受追捧了，所以才价格相对有点儿低，涨的慢了点儿。而且这价格也不太对吧？双城公寓的户型大，基本上都得600万左右，你们这200多能买到合适的吗？

尽量规避有硬伤的，也就是楼层朝向不太好的。不过如果注重升值什么的一般不建议这种老公寓。本来南三环的板块已经偏弱，再买这种户型大流动性不太好的老公寓就更弱点儿了。当然，比Soho还是要强得多的，毕竟这里是普宅，和真正的商住两码事儿。

3.提醒一句吧，我感觉你们有点儿捡漏儿的心态，无论是Soho、红狮，还有这次的双城公寓，都属于看上去像洼地的。

但实际上北京楼市没有洼地，就算有也是可遇不可求的，绝大多数情况下就是一分钱一分货。我能理解老北京人错过买房的心情，但还是考虑好自己的主要需求吧。这几种产品如果真要是图个自住没问题，但其他的期望值就别太高了。仅供参考。

后记：

这位老北京看完我的回复后就把我拉黑了，还说了段话，反正就是我狗屁不懂还看不起人的意思。弄得我翻来倒去的看了几遍，真没觉得有什么过分的，只能是遗憾吧。

怎么说呢，我能理解他们当年为什么没买房了。嘴里说是被牛刀等人忽悠了，其实能说服自己的只有自己，任何事情都是自己的决定。所谓相信牛刀就跟拉黑我一样，其实只相信自己爱听的。

这家人是南锣鼓巷拆迁的，看口气就应该是2009年的那批，夏天，正是房价疯涨的时候。估计他们当年的拆迁款都不止200万，到今天十多年过去也没增加什么。

当年之所以不买，就是因为自己首先认为房价会跌，所以才去找支持，也就选中了牛刀来当借口。“因为相信，所以看见”，其实有没有牛刀都一样，只不过是个添油加醋的而已。

这并不是单独说这家的心态不好，其实绝大多数都一样，都是人，那在发现错过了机会之后都会找借口，要不然自己心里的那道坎儿过不去。找借口是没错儿的，但总拿借口说事儿就没意思了。牛刀再有能力也就是忽悠到了2015年，而2016年的北京暴涨和他有关系吗？

所以奉劝一句错过机会的人，不管是没买的、买错的，还是认为会跌卖掉了房子的，选择是自己的事儿，重大事件的选择更是只有自己能决定。找借口没问题，但别总埋怨别人，要不然就总也爬不出这个坑儿了。

仅供参考。

三

Q:

目前男单身青年，主要是自住，上班在西单（之后公告可能去西边），不考虑学区，预测5年内还是自住之后再换房。房子的话喜欢户型方正的厅大的，最好明厅，主要方便朋友来，想找一个预算500w左右，可以略微多一点但是首付会紧张一些。目前就是在考虑：

1.后现代城D区，有北向的一居室（可以改两居），户型方正，朝向觉得有问题，但是大落地窗采亮很好（对采光无要求），个人也喜欢用烘干机等方式处理衣物，小区环境个人不建议，喜欢热闹一点商业化一点的。目前缺点就是因为朝向以及一居，保值可能比不上两居，但是小区里两居厅的户型都比较奇怪。

2.方庄附近，有450左右的两居，户型方正的，朝向可能是西北东北，但是很有可能或者低楼层，朝内不吵的高楼层的可能在480左右，小区看历史数据这两年均价可能并没有变化。

想听听听听对这两个选择的建议，以及是否有其他地段的推荐。希望就是自住舒服的同事，保值不太差（不是要大涨）。

章哥：

1.公告是什么意思啊？

2.后现代城是公寓的底子，当年模仿的现代城。自己要觉得能接受就自住，保值升值什么的就别太考虑了。自住是消费，只在乎自己喜欢不用管别人。保值是投资需求，是要按照大众的审美标准的。你能接受烘干别人未必也接受，那得看接盘人的需求了。反正北向算硬伤，明赚暗亏。这种小区就是自住为主吧，自己喜欢就行。

3.方庄的优势就是地段好配套全，质量非常好，社区氛围也好。劣势就是塔楼多房龄老，不太好选户型好的。北向的优势就是价格合适，劣势就是流动性弱出手慢，租金也不好要高了。这就看自己的喜好了。从投资讲这种老公房社区占不到便宜，地处南城有些吃亏。这些年升值好的以东边的紫芳园为主，就是贵了不少。

4.不太好推荐，要求有点儿高，但这个价位在东四环甚至五环内是很难的。要不就看看草桥首经贸一带吧，既然在西单坐地铁也算方便。先看看草桥吧，选择多一些。

仅供参考。

四

Q:

老人有一套建外永安南里60平米的房，是房改房，算首套吧，我自己有一套东城史家60平米的学区房，首套，这两套房都在出租，我现在想把这两套房卖了，置换东叁金茂府，需要贷一些款，您觉得用这两处的房换东叁金茂府合适吗？

章哥：

1.从自住角度当然合适了，老房换新房，金茂府又是高档科技住宅。考察好质量就行，近两年金茂换领导之后这品质有些下降，北京这几次维权闹得挺不愉快的，没以前的好，考察好吧。

2.从投资保值角度一般，主要是地段儿问题。这三个小区都是属于丰台的，但被朝阳区三面包围。这种两区交界板块的配套不太好说由谁提供，一般都会拖拖拉拉的，谁也不愿为别人做嫁衣裳。所以在这种板块买房就是自住为主，其他的看运气了，对配套和板块发展什么的别期望值太高。像南边的观筑庭园也是很好的别墅小区，整整等了18年了。中海城也开发的非常好，也等了十多年了，也耽误了一些升值。

3.总之从自住角度肯定很合适，升级置换。房子是用来住的，其他别期望值太高就好。

仅供参考。

五

Q:

北京房没有洼地，我们更多的还是考虑下一套是自住+投资不落后于大盘+风险较低。

1.现在关注新房市场。昨天去北京瑞府看房，项目的规划比较心动，132户型的基本卖光了，还剩下最后几套，我们选了一套，下了10w的认筹金，3天之内可以反悔。我们现在比较纠结，项目的户型好和小区，但是小区体量小，周边破，又处在丰台一个规划还不明确的地方，丽泽未来的能量能否支撑？

2. 新房和二手房的选筹还是在纠结，新房小区内部规划好，户型好。如果太阳宫的能抽上签，还是非常想要，但是可能凑不够首付，需要看最小的户型是多大，所以这次看到瑞府下了一个认筹金定3天再想想。

二手房相对破旧，比如朝青，感觉买了也是纯投资，现在我住在富力城D区，小区环境也是相对较好，比较舒服，缺点就不吐槽了。

3. 感觉我的资金不上不下，全部拿出来1100左右，再加上贷款也就是1300左右的房，再买一套，自住+投资不落后于大盘+风险较低 这3个要求好像很难完全满足？

章哥：

1.北京瑞府，从价格看还行，楼面价7万卖10万，开发商肯定不赔钱，那理论上就应该能保证质量。体量小也无所谓，时间长了才不好说呢，这种小区十年八年的没问题。

2.但这跟丽泽没什么太大关系了，就跟CBD似的，说跟双井有关可以，但非说跟百子湾有关就比较勉强了。又隔着河又隔着铁道公路的，到现在百子湾净是价格走低的，这算是受没受到CBD的影响啊？所以这还是自住为主吧，这个板块比较独立，河道铁道三环路都给隔开了。未必会弱，就是估计等的时间长点儿，很难说短期内会有什么大型配套能选在这么个没地铁的地方。

3.自住为主吧，价格不算贵，卡脖子价，政府定价非常专业。只要板块别发展得太猛就没道理落后，但是也不太像能占到便宜的，实在是没什么基础，就占了个公路交通。

4.这资金挺高的了，没什么难的。没别的合适的就买瑞府呗，我也觉得还行，只要质量不缩水就是物有所值。毕竟是三环内，地段儿稀缺，非说会落后也没道理，又是华润的项目，没什么风险。

仅供参考。

六

Q:

前段时间咨询过您房子的问题，最近我们去看了一些房子：

方庄芳星园一区、二区一居，50平以内，18中学区，370万左右，楼龄在94年前后，租金5500；

南四环里彩虹城一区---四区，一居室不同户型价格不一样，东南向380万，北向310万，租金5000；

芳林苑一居，64平左右，400万，租金接近6000，优势离地铁近，芳龄较新；

还有鑫兆雅园、百子湾家园、弘善家园，看的都是一居住。

目前比较满意的是芳星园和彩虹城，想咨询您一下。紫芳园一区感觉也不错，户型和小区环境。

章哥：

1.那就买彩虹城的呗，东南向的，看价格和租金是没硬伤的。北向的算硬伤，明赚暗赔。方庄的十八中学区到现在还意义不太大，也没溢价，觉得合适的话就买，估计是塔楼，次选。

2.其他的没什么，芳林苑是朝阳的，两区交界的尽量规避，很难得到什么特殊照顾。鑫兆雅园的商品房还行，但估计这价位不会太好，大概率是有硬伤的，便宜自然有便宜的道理，租金高是用升值慢换的。百子湾家园保障房，弘善家园安置房，自住为主吧，地段和品质都普通，期望值别高了，做不到。紫芳园一区，要能买到合适的也行啊。但塔楼多，这预算不太好买到户型朝向好的。试试吧，能买到就行。

3.上次不是说150的首付吗？如果还包含税费的话，那能买到380的吗？这让中介给算好账吧，别轻易交定金，免得被动。

仅供参考。

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