南京买房！46块新宅地：绝世好地、分化加剧，把握机会

先说一下今天刚出的LPR消息。

今天，9月最新LPR出炉，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，1年期和5年期均维持不变！

对此，考察团此前就针对性的做出了判断，事实证明，判断也没出什么问题，变化的可能性还是存在的，但空间似乎是不大了，具体就不多说。

就在昨天，南京第三批次集中供地名单出炉，一共推出46块地，总用地面积约173.4公顷，起拍总价463亿元，

涉及河西、南部新城、燕子矶等热门板块，其中河西占7幅（河西中2幅、河西南4幅、江心洲1幅），南部新城1幅，此外还有麒麟、江宁、六合、溧水、高淳等区域。这批地块将于10月19日上午公开竞价出让，需要注意的是：本次推出的46块地，全部没有设置毛坯限价！

河西中、河西南，买房人的好机会

先说河西南，注意一下：绝对的买房好机会来了，而且并不只是针对买新房的人群，同时也包括想要“抄底”河西南二手房的买房人。

NO.2022G71地块：建邺区双闸街道秦新路以北、龙王大街以西地块。东至龙王大街，南至规划秦新路，西至横坝街，北至螺塘路。规划用地性质为R2二类居住用地，出让面积17037.23㎡，容积率1.0＜Far≤2.4，建筑高度≤100米。挂牌起始价132000万元，最高限价150000万元。

NO.2022G72地块：建邺区双闸街道秦新路以北、横坝街以西地块。东至横坝街，南至规划秦新路，西至新亭街，北至螺塘路。规划用地性质为R2二类居住用地，出让面积18163.01㎡，容积率1.0＜Far≤2.75，建筑高度≤100米。挂牌起始价161000万元，最高限价184000万元。

NO.2022G73地块：建邺区双闸街道秦新路以北、新亭街以西地块。东至新亭街，南至规划秦新路，西至天保西河，北至螺塘路。规划用地性质为R2二类居住用地，出让面积29830.0㎡（含仅出让地下空间1798.39㎡），综合容积率2.4，建筑高度≤100米。挂牌起始价217000万元，最高限价248000万元。

为什么说机会真的来了？

理由还是跟不设毛坯限价有关：

此前河西南有一批新房，因为地块“双限”的问题，开发商在又要保障利润，又要保障产品，结果到了后面都与最终的预期产生了一些推移，同时需要着重注意的是，河西南的买房人，对于品质的需求是巨大的，对于高品质的住房产品的溢价相对来说是可以接受的。

这三块地无论是从环境、配套上来看，毫无疑问属于整个南京宇州中心河西南优质区域，所以又有了不设毛坯限价的光环，未来产品力只要到位，项目的去化还是比较乐观的。

与此同时，就跟上文中我们提到的一样，对于等不了期房、想要“抄底”二手房的买房人来说，也会迎来一个机会：这批地块新房上市的时候，势必会让一些“星八客”原住民心里痒痒想换房子，这样很可能会出现一些性价比很高的二手房房源，大大利好想在河西南买二手房的买家。

同时，我们再考虑到现在南京不少银行已经可以实施二手房“带押过户”，对于二手房买卖来说又是一个利好，针对这个新政，考察团向中介咨询后，得到了以下最新讯息：目前带押过户只针对买方纯商业贷款，要求买方走和卖方抵押贷款同一个银行做房贷，正常批贷，过户后银行放款先抵扣掉卖方的抵押借款，剩余款放到卖方账户，细分具体操作上，还需要咨询银行。

而除了以上三块河西南的宅地之外，河西南滨江地块NO.2022G70地块这次也是吸引到了诸多买房人的关注，而买房人更为关注的，可能更多是这块地最终会吸引到多少开发商的关注，并且最终会花落谁家。

说完了河西南，舞台便是河西中的，此前考察团曾经给大家实探过的NO.2022G67地块这次没什么悬念的出现了。

此地块位于河西中部中心区、建邺高新区（新城科技园）中部，紧邻奥体大街、梦都大街、在建地铁7号线新城科技园站，区位优势十分显著。

地块规模较大，北侧为颐和源璟项目，有着较高的区域市场认可度。地块住宅用地分区和商办用地分区中间为规划幼儿园和九年一贯制学校，西北侧为规划幼儿园、基层社区中心，公共配套非常好。

而另外一个河西中的地块，靠近苏宁睿城、属于新江东板块，不过相对来说，可能未来会有一些噪音的影响。

以退为进的江核 有些头大的远郊

这次推地，江北共拿出了9幅地块，但是让人感到相当意外的是，浦口城南中心、桥林、江北核心区、江北直管区等区域一块地都没有推。

这次江北推出的地块，全部都位于六合区域，涉及雄州新城、龙袍新城、金牛湖等多个板块。这也就意味着接下来的新房市场上，江北新区直管区以及浦口区新房上市量将会有所缩减。

有人会说，江北核心区本来此前传出了重磅的教育利好，还以为在第三次集中土拍时一定会进行大量的推地，然而实际上并没有，再来说说六合的几个地块，不得不说让人感到有些担心：

难，太难了，原来六合区域的新房去化，购买力的主要方向就是安徽皖南区域的投资客跟区域内的地缘客，但是在像现在的行情之下，区域内目前还有大量的新盘去化较为停滞，这时候再拍地，不知道肯下手的开发商会有多少。。。

而且最为重要的是，本次推出的46块地，全部没有设置毛坯限价，旨在鼓励开发商不要过分考虑成本，去打造优质的住宅产品，但是还是那句话，现在这个分化加剧的时代，买房人在买房时很明显会更加谨慎，选择区域时会更挑剔，而自住的话，区域内还有多少有着真正自住需求的买房人，是一个问号。

六合的问题同样出现在溧水、高淳等区域，最终推地结果会如何，我们还是拭目以待吧。

再说说江核，没有推地，减轻市场的供应压力，是好事情。

目前区域内有很多大工程正在建设，地下城、CBD、地铁11号线还在建设，图书馆、美术馆、砂之船奥莱等等配套大概率很快就会公开，在这个基础上，目前区域内的新房产品并不少，此前还有不少拍出的地块动作也不算很快，所以就现阶段来说，整个江核-城南中心-桥林区域的新房产品的“去库存”的重要性，是要高于推地的。

而在今年第二次土拍中，颐居拿下新区G07和G08地块，和之前G03项目连成一片。附近有多个公共设施，如南京一中高中部，一中附属二小，鼓楼幼儿园江北分园，国际健康城邻里中心等。颐居G03地块，毛坯销售限价为4万元/㎡，未来加上装修包的单价，极有可能要卖到4.4-4.5万/㎡甚至以上！

另外别忘了，在核中核区域的保利G09项目、隧道口板块的金基原世纪佳源G42项目都还离上市还有些距离，所以就江核来说，未来新房根本不缺，先把区域内新房房源去化的差不多之后再说，在土拍上“以退为进”，给区域内的新房产品一些喘息时间，会好一些。

保利G09地块规划目前已经出炉

另外最后考察团提醒一下各位：46块地全部不设毛坯限价，最终会给市场带来怎么样的产品，我们目前还不知道，但是我们可以先看看官方的口径：

经过分析，不设毛坯限价的地块，如在销售时房价定价出现比周边原限价房微涨现象时，开发企业必须提高户型设计水平、提升房屋建造质量、完善楼盘配套服务来获得市场认可，通过“精耕细作”，实现“物有所值”！

那么，但后面新房，会涨价吗？恐怕是无法避免的，但同时质量也明显会提高。

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。