原报告｜半年报里的房企土储战线

观点指数今年上半年，房地产行业仍处于缓慢复苏的状态，此时距离"三道红线"政策落地已近两年，距离房企出现债务违约、理财产品暴雷等情况已近一年。

房地产行业正在经历巨大的变迁，面对变化，有的企业坚守本分，有的企业未雨绸缪，有的企业力挽狂澜，有的企业则岌岌可危。

下行周期中，房企不约而同地开始"收缩战线"，包括进行降杠杆、去金融化、盘活存量资产、减少投资支出等，用多样的方式保护现金流的安全。

因此，房企经营简报中的土地储备也相应地出现了一些变化。

观点指数研究发现，样本房企2022年上半年总土储平均同比减少14.8%；样本中过半房企未在公开市场上拿地。此外，房企结算面积处于高位。

样本企业土储低于三年前水平

从已公布的2022年中期经营简报来看，不少上市房企由于投资支出减少，出现了一个明显的特征，即土地储备下降。

观点指数以万科、华润、旭辉、美的置业、合景泰富、雅居乐、合生创展、时代中国、德信以及弘阳10家房企为观察样本，对这一年来房企土地储备变化及土地拓展上的表现进行分析。

据观点指数统计，10家样本房企2022年上半年土地储备均较去年同期出现下降，平均下降幅度13.7%，其中弘阳降幅超20%，美的置业、雅居乐、旭辉同比下降超15%，万科降幅亦高于样本企业的平均水平。

另外，观点指数对比近三年中期样本企业的土地储备发现，2022年是唯一出现下降的一年，2020及2021年中期，样本房企总土地储备分别增加3271和1169万平方米，同比分别上升7%和2.3%；而2022年中期样本房企土地储备同比减少了7005万平方米。

对比2021年末，样本房企2022年上半年土地储备减少了3371万平方米，半年缩水7.1%，其中万科、美的置业、雅居乐、德信以及弘阳总土储缩减幅度均高于样本企业平均水平。

从整体情况来看，土地储备较稳定的企业为华润置地和合生创展，近三年中期报告中两者的土地储备同比变化幅度均低于10%，由于土地储备呈现先增后减的"倒U型"走势，华润置地和合生创展近三年土地储备年均变化率分别为-1.3%和-0.2%。

截至2022年6月30日，华润置地土地储备6614万平方米，合生创展则为2923万平方米，略低于2019年中期水平。

另外，观点指数统计发现，合景泰富、时代中国近三年的土地储备持续下降，年均分别下降8.4%及6.1%；同时，2022年中期，土地储备低于2019年中期时水平的企业还包括万科、美的置业和合生创展。

收缩明显，开源效果有待加强

总体来说，当前影响房企土储变化的原因有五大方面：公开市场拿地、城市更新转化土地、项目股权收购、项目退出和房屋交付，前三项将使土地储备增加，而后两项则通常会消耗土地储备。

公开市场拿地方面，据观点指数统计，今年上半年9家样本企业中仅有万科、旭辉、美的置业和德信在公开市场上拿地，新增土储面积分别为308、58、14以及16万平方米，同比分别下降79.8%、86.2%、95.6%以及96.8%。

以美的置业为例，上半年新增土地仅一宗，观点指数推测，该新增土地为美的控股拿下的佛山北滘地块，该地块规划建面14万平方米，成交楼面价约5650元/平方米。

除上述地块外，观点指数并未查询到美的置业在公开市场的拿地信息。

城市更新方面，由于"防止大拆大建"等规范文件出台，城市更新土地转化的进程减缓。以时代中国为例，上半年转化了1个位于广州的城市更新项目，总可售建筑面积约5.2万平方米，并纳入土地储备；而年初时管理层曾表示今年预计会有8个城市更新项目完成转化，其中一部分会变成土储。

另外，上半年行业中项目收并购盛行，据资本市场人士透露，美的置业今年收购了8个项目，这些项目主要位于天津、重庆、长沙、佛山等二线城市，新增货值约63亿元。

观点指数初步估算，上述收购项目获得的土地储备约为51万平方米。

此外，上半年美的置业完成包括并购和退出在内的17个项目的股权交易，交易对手包括金科、雅居乐、正荣等，也退出了九江、大理等城市，退出项目总货值8.5亿元。由于退出项目规模较小，观点指数认为，项目股权交易对美的置业的总土储影响不大。

其他房企亦涉猎收并购，但由于收并购大部分只限于优质项目，同时项目研判过程复杂，落地项目数量有限，对于提升企业整体开发资源储备意义不大。

在新拓项目减少同时，房企结算面积处于高位。

据观点指数统计，2022年上半年，10家样本企业中有8家公布了交付面积或确认收入面积，其中合生创展结算面积增幅最大，由2021年上半年的30万平方米增加至47万平方米，同比上升58.2%。

交付规模最大的万科，今年上半年结算面积上升17.5%，华润置地、旭辉、美的置业结算规模与去年同期基本持平。

由于房屋销售与结算之间存在2-3年的时间差，万科、华润置地、旭辉、美的置业等企业近年开发规模较大，销售保持增长，未来交付规模仍将保持高位，若拓储力度持续收缩，土地储备将进一步下降。

尽管拓储力度持续收缩，但企业经营性现金流并未出现明显改善。

以万科为例，上半年经营性现金流净额82.9亿元，同比增加15.1亿元，其中经营活动现金流入减少684.4亿元，经营活动现金流出减少699.5亿元。

粗略来看，万科今年上半年支付其他与经营活动有关的现金减少163.18亿元至160.93亿元，与去年同期相比缩减过半，"节流"效果显著，但销售商品、提供劳务收到的现金减少747.11亿元至1615.80亿元，在"开源"方面成效甚微。

缩减拓储力度只是应对现金收入下滑的一种方式，拓展收入来源依然是房企当前的重要任务。