深扒！起底楼盘减配那些套路

2022年将是注定记录在行业历史的一年，当中国楼市市场化三十年后，居然进入“安全年”！

“保交楼”史无前例成为房地产行业的口号，交楼这种行业底线行为，成为需要力保才能实现的目标。

购房者们更在意的是：我掏空六个钱包之后，按约付款按时还贷，理应得到的是“保质交楼”！

从2021年开始，由楼盘擅自减配、降标，引发各地交房即维权事件，时有发生。今天小闲与大家聊聊楼盘减配这件事情。

PART01

减公区、减电梯

社区大门和单元门是未来生活进出的门面，入户大堂是业主注意力最集中的区域，这个地方不宜偷工减料。

所以楼盘单元门和首层大堂的建材标准，是必须要按规用足的，石材外檐、大理石地面、品牌墙砖、造型吊顶，应有尽有，完全符合销售员讲解说辞里，对公共区域交工标准的注释。

但大堂之外的其它公共区域，因为降成本的因素，往往削减的非常寒酸。

楼内二层以上的公区，就是以水泥地面、涂料刷墙、无吊顶的纯素颜展现。显然与一楼大堂的对比，犹如女主播卸妆前后，判若两人。

同样二层以上视线较远的外檐部位，只要颜色与色卡能够匹配，不少无良房企大胆采用国产廉价质感涂料，日后的风化损耗后果，已经顾不上了。

购房合同中对公区的交付约定非常笼统，不会注明相应的建材比例，往往一句局部石材+铝板概括。

但是40%的石材可称为“局部”，20%的石材同样也可称为“局部”。局部与局部之间，就节省出一大笔的成本。

楼内电梯是省钱减配的重灾区。如同选择汽车一般，电梯同样品牌繁多，而且每个电梯品牌也有高中低档次配置。

在购房合同中，会注明“使用某某电梯或同档品牌”，但若不是真正业内人员，很难区分开发商最后所提供的电梯，是不是具备“同档价值”。

况且，即便同品牌电梯，不同梯速、不同承重价格自有高低之别。电梯内的配置，如地砖、如吊顶、空调，也是常见的减配之处。

省掉地砖以脚垫取而代之、省掉吊顶甚至以电扇替换空调，整个社区在电梯一处就能节省百万元的成本。

PART02

减砖、减土、减树

现行商品房规划审批与验收，多侧重关注地上建筑，对楼房的建材、颜色、形态的兑现，有明确规定要求。但对于地面和景观审验很少。

所以小区地面的建材使用，和绿植的兑现力，往往就是房企的良心所在。

有些下限较低的房企，在开发后期频繁申请楼房外檐变更，减少铝板、石材等高价建材的使用比例，取代以仿石材、真石漆、涂料等等廉价建材。认为购房者发现不了，即便发现了也能以糊弄应对。这种自作聪明的案例屡见不鲜。

有些手段高明的房企，在海绵城市上做文章，排水措施、透水砖等明面之处都按规范落实，但透水基层能省则省，在看不到的地方偷工减料。

这样的后果往往一场大雨，就能使新建小区积水严重，让败絮其中的排水功能原形毕现。

更有甚者，在楼盘的回填土方上节省成本，省费用少填土，使小区实际的地面标高低于设计要求，遇到大雨竟然形成内灌。

购房者对于景观的印象，往往来自沙盘视觉效果和销售员描述，购房合同中也鲜有对景观的约定。

所以景观减配是近来常见、且不少品牌房企轻车熟路的手段。

用便宜的白蜡替换贵的五角枫；计划里十棵元宝枫实际栽种一半；大胸径的单株成年大树，变成了一丛多根幼苗；皇家园林就是大树+草地……。

房企对此振振有词：我沙盘和效果图展示的，是小区入住十年后的效果……。

PART03

减标、减人

有些楼盘的不同组团，分签不同总包单位。高资质总包用来建设示范区、应对检查；低资质总包单位因为收费便宜，则撑起大部分开发任务，只为降低成本。

施工质量对应的价格，从来是一分钱一分货，要价低的总包单位，能压缩费用的项目只有建材品质和人工成本，辅料差又技术弱，体现在施工现场自然错漏百出。

后果就是有些楼盘在入住之后会发现，为什么出问题需要维修的，总是集中在某几栋楼身上。

有些千亿规模的房企，很早就悄然启动了劳务分包制度，一方面大幅度裁剪现有编制内人员，降低薪资成本，一方面又委托劳务公司招聘专业人员，完成专职工作。

简言之就是，要求外包单位用本企业的标准招聘雇员，安排在本企业的楼盘工作。可以视为变相降薪，和变相降低技术岗位从业人员的专业门槛。

小闲以为，楼盘的售价不仅仅在于土地和建材，也包含建造楼盘人员的专业经验和从业水平价值。

正如撑起餐馆品牌和菜价的因素里，后厨厨师和服务员的技能也占重要一条。以学员充大厨、以小时工充服务员，实质上就是对菜品价值的隐形减配和缩水。

PART04

小处大减、积少成多

在房价下行、偿债临近的压力之下，严控成本、节能控费，就成了很多房企的首要战略目标。

只要保交付，能按期交房，能省则省、应减尽减，就成为不少房企的真实心态。

比如，剪力墙厚度从200减少到160。后果就是入住后业主惊觉：“邻居咳嗽打呼噜，听起来都是现场版的！”

比如，砍掉不同建材连接处的加固挂网，后果就是入住后普遍发生的灰皮开裂，装修公司替开发商背锅。

比如，毛坯房采用最差的开关面板和插座，业主在装修中根本无法进行利用。

比如，窗台处保温岩棉不使用整块切割，后果是造成接缝处漏水概率加大。

比如，防火门、入户门的选择上降标，大大缩短的了门的使用年限。

比如，塑胶跑道改成沥青路刷漆、大理石墙面改成大理石纹贴纸。

诸多明面上的减配，和隐蔽施工的降标，部分房企可谓轻车熟路。而对于购房者的愤愤质询，早就有一套应对的说辞：“我们降价了，多便宜啊……。我们能交房就不错啦……有的还停工呢。这都竣工验收了，没法再改了……。”

最近这样的场景，近来在抖音和微信上常见。

小闲提醒各位购房者，楼盘的工地开放日有机会一定要去，工程进度一定时时关注。有异议，尽早提出、若维权，尽早启动。

首付到位、银行放贷之后，您不欠房企的。房企有义务保质保量，对得起您付出的每一分钱。