“一铺坑三代”！被国人唾弃的店铺投资，为什么在日本被青睐？

◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 栗川柚柚子

要说国内投资商铺的“血泪史”，大概能写成一本史诗级长篇大作。

不为什么，只因为在国内投资店铺、写字楼这些商业设施太坑了。

供给过剩，根本没有那么多的企业和商家入驻，空置率高得惊人

商业设施不是刚需，没有政策红利。税率没优惠不说，遇到质量差，踩坑的店铺想维权都没地维权。

还有最重要的一点，太受市场和经济形势影响。经济景气的时候，中小企业以及方才所说的餐饮业的活跃度非常高，对办公场所的需求也旺盛。但一遇到现在这种出也出不来、居家隔离的情况，如果正好又倒霉前面的租户刚退租，商业地产的高回报就会被“长期空置”一再压缩。

我家附近的一间店铺，光是结束空置期就用了3年。租出去之后，我更是见证了它从米线店到倒闭，再到早餐店再倒闭的挣扎路程。

这两天我看到一篇文章，写说有房东投资了武汉某地的写字楼商铺。这个商铺附近有商场，有五星级酒店，还有写字楼和住宅区，看起来投资价值特别高。

结果房东买下商铺之后，交房6年就空置了6年。投入1500万跌了80%。

而同样是附近的小区房，却几年翻了几倍。

就这样，这十年国人对投资店铺的态度，已经从“一铺养三代”沦为了“一铺坑三代”。

店铺，就这样变成了食之无味弃之可惜的鸡肋投资品。

懂行的投资者根本不会去碰。

但在日本，店铺却是香饽饽。

就连疫情期间，外资对日本店铺等商业不动产的收购和投资都没有停止。

2020年初日本疫情最严重的时候，香港投资者还在“冒险”入手降价的日本店铺。

前不久日本东洋经济报道，美国主要投资基金黑石集团已从近铁集团控股购买了其拥有的八家酒店，收购了伊势丹三越控股有限公司的子公司伊势丹三越房地产公司，最近还参与了日本西武·崇光百货的收购竞标。

这边弃之如敝履，那边“一铺难求”。

同样是店铺，为什么二者差距这么大？

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疫情之下，日本的店铺表现如何？

两年的疫情之下，日本的店铺其实并不好过，尤其是餐饮业。

拿东京来说，疫情以来的餐饮店营业额下降颇多。前有在紧急宣言事态下不少企业停业，最近的重点措施防蔓延疫情政策也在限制饮食店的营业时间，这让饮食店的日子很不好过。

帝国数据银行的数据显示，截至3月14日，受新冠状病毒影响导致的企业破产数量为2989件。其中饮食店占比最高，达到16%。

按理来说，投资者应该跑才对，但日本的店铺却比想象中坚挺。

首先，日本电商发展不起来，反而实体经济发达。在日本的街道上，你可以看到各种小商店小餐饮店。从便利店、蔬菜超市、生活用品百元店、唐吉坷德到餐饮店、小诊所。

在日本这样一个讲究“传承”，百年老店频出的国家，店铺经营也比较稳定。

而在疫情当中，日本政府对于店铺的补助也多。比如，面对饮食店的营收因为缩短营业时间而减少，东京最高给予店铺720万日元（约合人民币38万）的“协助金”。

日本国土交通省也宣布，如果房东收到的房产租金减少或免除了租户的租金，则因减少而造成的损失可记为“损失”（此前并没有明确的规定），从而可以得到税务优惠。

可以说，疫情虽然对日本的商业地产造成了影响，但影响并不算大。

在东京中心或大阪中心的办公楼，空置率皆在1.5%以下。根据仲量联行的统计，截至在2021年6月底，在203个甲级写字楼中，有99个的空置率为0%，也就是完全使用的状态。

数据显示，2020年日本的商业不动产价格虽然出现了一波下滑，但早在去年已经恢复到了疫情前的水平，而且上升势头很猛。

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那么经过这一次的疫情，对于个人来说，应不应该入手日本这一类商业地产呢？

如果有能力，还是可以考虑的。

跟国内的店铺比起来，日本的商业店铺有其独有的优势。

首先，中国买的商业地产一般卡死了是商业用地，但在日本的大部分店铺都是商住都可的土地，而且多数在民用住宅的一层处。

其次，中国的商业地产使用年限为50年，但日本没有使用年限，土地也是永久产权。

第三，中国的商业地产有大量税费（营业税、房产税、印花税、土地使用税等），而日本的商业地产和住宅地产税费并无差别。

……（欢迎补充）

在诸如便利店、餐厅和服饰店铺的选择上，地段很重要，因为它靠的是人流和热度，来撑起店铺的客流。所以，在购买时需要认真研究地段，甚至可以当地去实地考察。

但如果是类似于税务师、其他事务的事务所，地段上就没那么严格的要求。

我们掘金偶尔会推荐一些店铺（餐饮业、事务所等各行业都有），都是在评估了商铺的经营情况、稳定性和收益率之后才会上架。

一来，好商铺确实难寻，二来这个市场也比较小，供应不如公寓那么多。反而会出现“一铺难求”的情况。

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