地产寒冬，谁还在盈利？

「核心提示」
“每一个伟大的企业，都是冬天的孩子”。面对严酷的环境，总有一批企业能抵御严冬，最终能脱颖而出。他们做对了什么？

作者｜李鑫

编辑｜刘杨

有关企业该如何直面行业不景气？前几日刚去世的日本“经营之神”稻盛和夫曾说：“企业就是应该通过萧条这种逆境，来谋取更大的发展。”

在《活法》中，他进一步阐述道：“回顾半个多世纪的历史过程，京瓷曾遭遇多次严重的经济萧条。每次面临萧条，作为经营者的我，总是忧心忡忡，夜不能寐。但是，为克服萧条不懈努力，每一次闯过萧条期后，京瓷的规模都会扩大一圈、两圈。从这些经验当中，我坚定了‘应当把萧条视为成长的机会’这样的信念。”

说起萧条，近两年房地产从业者应该感触颇深。尤其是2021年下半年以来，市场陷入低迷，一批地产公司出现债务违约，行业风险迅速集聚。

年初，万科集团董事会主席郁亮在年会发言中，甚至跨过黄金、白银之后的“青铜时代”，将当下的地产业，直接定义为最冰冷的“黑铁时代”，强调不要再心存幻想。

然而，正如最近管理界流行的那句话——“每一个伟大的企业，都是冬天的孩子”。面对严酷的环境，总有一批企业能抵御严冬，最终能脱颖而出。他们做对了什么？

1、凛冽寒冬，谁还在盈利？

“行情之差，压力之重，期望之深，失望之重，无力又无奈。”情绪如此浓烈文字，来自一份地产行业报告的开头。

虽然这段话可能只是为了寻求共鸣，但这歇斯底里确实能反映一些行业现状。

根据克而瑞的统计，上半年百强房企累计销售规模的同比降幅达到51%，房企的发展重心已从规模增长转变为了“活下去”。

具体到7月，重点30城成交环比6月下降16%，同比更是下降33%。其中，一线城市市场坚挺，成交同比转增4%，上海、成都成交更是创年内新高。二手房置业偏好上升，重点 15城成交环比增长3%，同比跌幅收窄至11%。

土地市场也持续低迷，300城成交总建面环比下降41%，溢价率回落至3.5%，集中土拍城市南京、重庆、长沙溢价率均不及上轮，流拍率回升至12.5%。

从财报来看，上半年房企普遍业绩下滑严重。中银证券此前在研究报告显示，截至8月24日，80家房企公布了中报或中报业绩预告，48%的房企业绩预亏；已经公布了中报或中报业绩预告的39家民企中，56%出现利润亏损，51%的央企国企虽然盈利，但净利润同比负增长。

导致不少房企“考低分”的原因多种多样。比如，受外部因素影响结算收入大幅减少、结转项目毛利低；再比如资产减值计提规模增加，利息资本化减少、财务费用上升，合作项目增多致使少数股东损益占比提升，以及外汇波动造成净汇兑损失等。

对此，碧桂园集团总裁莫斌认为，房地产市场从去年下半年下行到今天，已经在底部盘整，目前最重要的是市场信心的恢复，但应该不会这么快。

虽然身处众多企业亏损的极寒天气，但部分优质企业业绩依然稳健。

央企方面，2022年上半年，中海发展营收1038亿元，净利润仍达到175.9亿元、净利率为16.95%；保利发展今年上半年实现营业总收入1107.63亿元，同比增长23.1%。净利润149.24亿元，同比增长1.6%。

混合制企业方面，万科上半年实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%，营收净利双双实现企稳回升。

民企方面，龙湖地产上半年营业额同比增长56.4%至948.0亿元，归属于股东的净利润则为78.4亿元。核心税后利润率为10.3%，核心权益后利润率为6.9%。

作为民企代表，碧桂园同样实现了盈利。在8月30日的2022中期业绩报告中，碧桂园总营业收入约1623.6亿元，毛利约172.1亿元，归属股东的核心净利润约49.1亿元。

值得注意的是，今年前7个月百强房企销售额同比下降幅度为49.3%，接近腰斩，但碧桂园权益合同销售额2152亿元，同比下降39.8%。可以看出，碧桂园销售情况优于百强房企，且与另外几家绩优房企的下降幅度保持一致。这显示出市场低迷时，稳健型房企仍能跑赢大势。而从全口径销售金额排名来看，碧桂园仍然处于行业销冠地位。

数据显示，2022年上半年，碧桂园在214个城市，如约交付1070批次，超25万套房屋；下半年计划交付50万套，公司账面已售未结转资源（合同负债）高达7319亿元，这将在一定程度上保障公司下半年经营绩效的提升。

2、苦练内功，相信房地产有十万亿以上规模

有关地产市场的空间，地产大佬们普遍认为，这依然是一块巨大的蛋糕。

比如郁亮在万科年报业绩推介会的发言中就谈到，房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。

碧桂园总裁莫斌也表示，尽管行业信心的恢复仍需要一段时间，未来发展会逐步制造业化，对公司和产品提出更高的要求，但房地产仍然会是一个在长效机制下健康、规模体量超十万亿元规模的市场，活下来的企业将会有更大的机会。

而要享受大蛋糕，需要良好的现金流支持。

典型如中国海外发展，坚持抓签约、促回款、加快资金回笼的速度，降费用、控支出，强化资源保障能力。在加强销售回款方面，中国海外发展上半年销售回款率达88.0%。其中，北京、深圳、广州、厦门、南京、杭州、济南及天津的销售回款均超过30亿元。

民企方面，龙湖始坚决控制短债比例及外债敞口、坚决保持低成本及标准融资渠道。受益于此，龙湖集团平均融资成本进一步下降至3.99%，再创新低；负债结构亦保持合理，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，至年底已基本无偿债压力；现金短债比4.07，连续六年满足“三道红线”要求。

而从碧桂园的成绩单来看，上半年的整体表现中也有不少亮点。上半年，碧桂园累计权益销售1851亿元，权益现金回款1702.9亿元，权益回款率92%，已连续7年回款率超过90%，经营性现金流继续为正；截至报告期末，公司账面可动用现金余额1479.8亿元，可动用现金是短期债务的2倍。

更重要的是，公司通过经营性现金流偿还高成本、期限短的融资，进一步优化债务结构，截至6月30日，集团总借贷余额为2936.8亿元，较2021年同期下降7.6个百分点，剔除预收账款的资产负债率也从2020年中期的81%下降至72%，净借贷比率仅为48.1%，连续多年保持在60%以下。

截至报告期末，碧桂园账面可动用现金余额1479.8亿元，而未来一年内到期需兑付短期债务为729亿元，公司流动性充足，融资渠道丰富，经营状况良好，有能力应对市场筑底周期。

此外，公司董监事承诺以市场化方式在境内二级市场购买不超过1亿元公司债券，目前已实施购买5999万元，可见核心管理层对公司未来持续经营能力和偿债能力信心坚定。

3、复苏在路上

虽然当前一二线城市，特别是核心区的政策仍相对克制，但地方政策宽松仍逐步出台。

具有较强指向性的是广州在 2021年10月上旬降低房贷利率，随后佛山、苏州、深圳、杭州等城市在10月到12月陆续跟进。

2022年2月下旬疫情再度抬头，政策逐步向四限放松方向加码，由多点开花的三四线逐步向二线城市传导。4月29日中央政治局会议之后，天津、苏州、沈阳、杭州、南京、长春等二线城市出台了进一步的四限宽松政策。

浙商证券在一份深度报告中提到，商品房销售均价同比增速在4月基本见底，6月收窄至-3.1%，下半年随着核 心城市销售企稳叠加低基数效应显现，销售均价有望企稳回升，预计2022H2销售均价回升至1%，则2022年全年商品房销售均价预计为9756元/平方米，同比下降3.8%。

总的来看，目前处于需求端“政策宽松+供给端政策纾困+销售逐步复苏”的阶段，寒冬正接近尾声。

有关如何面对行业下行期，稻盛和夫还打过一个非常精彩的比喻，他说：企业就像竹子，克服萧条，就好比长了一个竹节。这个“节”能让企业变得更强壮。如果企业不经历萧条，只一味成长，没有“节”，就会脆弱没有韧性。

尼采曾说，凡杀不死你的，都会使你更强大。相信冬天终会过去，春暖终会花开。