卓越商企服务：独得大厂垂青

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“利润、合同保有，市场占有率和品牌。”卓越商企服务首席运营官杨志东表示，在后疫情时代、市场经济严重下行的大环境下，这四大指标将是卓越商企服务继续生存发展下去的基点。

8月29日，卓越商企服务举办2022年中期线上业绩发布会，董事会主席执行董事李晓平、执行董事总经理郭莹、首席运营官杨志东、财务总监公司秘书吕力出席会议。

管理层介绍，2022年上半年，卓越商企服务实现营业收入18.63亿元，同比2021年同期的16.53亿元增长13%；毛利润5.3亿元，同比增长8.4%；归属于母公司所有者净利润3.11亿元，同比增长15%。

尽管营收、利润双双增长，卓越商企服务仍感受到了市场的寒意。卓越商企服务集团董事总经理郭莹直言，“相信大家都比较明显的感受到了这一波周期性的经济放缓，在这样的大环境下，我们在保持公司业务持续稳健经营的同时，更加需要沉下心来夯实业务基础。”

谈规模：在管面积5008万平方

和一些住宅切入物业赛道的物企不同，卓越商企服务为卓越集团旗下子公司，业务重心集中于商务物业，在业内素有“高端商务物业第一股”的美誉。

期内，卓越商企服务实现收入18.6亿元，其中商务物业、公共与工业物业、住宅物业、增值服务分别收入10.61亿元、0.94亿元、2.03亿元、4.75亿元，分别占总营业收入57%、5%、11%、26%。

截至2022年6月30日，卓越商企服务总合约面积6894万平方米，同比增长35.1%，合约项目数量627个；总在管全委物业面积5008万平方米，同比增长42%，在管项目数量530个。

其中，商务物业在管面积2302.7万平方米，占总在管面积的46%；公共及工业物业在管面积858.8万平方米，占总在管面积的17.1%；住宅物业1847.2万平方米，占总在管面积的36.9%。

从区域来看，卓越商企服务在管项目中，位于中国经济最发达的一线城市及新一线城市在管面积为3705.92万平方米，占比达74%%；位于大湾区及长三角区域在管面积分别为2202万平方米和995.1万平方米，占比分别为44%和19.9%。

为保持稳定的面积增长，卓越商企服务虽有意加入收并购的队伍，但对标的本身要求并不低。卓越商企服务表示，“第一，希望通过对收并购公司的历史业绩以及未来成长性的预判，能够更好估值；第二，希望收购一些平台公司，进入一些新的赛道，尤其是医疗和城市服务；第三，希望在新一线和一线城市有一些布局，可以在业务规模性上面有一些互通互利互补，打造一定的核心竞争力。”

谈利润：归母净利润三年复合年增长率为35.7%

众所周知，非住宅物业收费单价高于住宅收费，叠加增值服务的不断发力，卓越商企服务期内毛利率和毛利润水平保持增长。

毛利率方面，2018年至2021年，卓越商企服务销售毛利率为24.06%、23.61%、26.29%和27.68%，自2019年起稳步上涨，截至2022年上半年毛利率为28.44%，较2021年底增加0.76个百分点。

从业务类型来看，增值服务和其他业务毛利率是拉高整体毛利率的主要原因。数据显示，2022年上半年卓越商企服增值业务毛利率是40%，其他业务毛利率为73%，均高于基础物业管理服务的23.4%。

“上半年在增值业务多元化持续增长的基础上，我们着力于建筑机电服务和卓品商务服务不断延伸业务边界和跑通模式，在主营业务基础上，利用我们对商务物业设备设施管理的专业能力和B端优质客户资源，持续构建增值业务双增长曲线。”郭莹说道。

毛利润方面，半年报显示，卓越商企服务上半年净利润3.28亿元，归母净利润实现3.11亿元，归母净利润三年复合年增长率为35.7%，净利率17.6%保持良好水平。2022年上半年毛利润5.30亿元，相比于2021年、2020年分别为4.89、3.12亿元的毛利润水平实现持续增长。

值得一提的是，在部分物企盲目收并购导致毛利率下滑的同时，卓越商企服务在2021年底出售了两家收并购公司，并收回投资款3.5亿元。若剔除这个影响，今年上半年的业绩对比去年同期，收入增长率是33%，归母净利润增长率是23%。

对此，杨志东表示，卓越商企今年非常关注利润率，所以主动清掉了利润率比较低的一些盘，另外在新拓的盘上把利润率调高，整体希望实现比较好的水平。

谈外拓：第三方业务占比约6成

如果说卓越集团开发商务物业项目，已经成为卓越商企服务穿越周期的压舱石，那么，第三方非住宅项目无疑是卓越商企服务业绩增速的助推器。

数据显示，截至2022年6月30日止六个月，卓越商企服务商务物业收入10.61亿元，较2021年同期的9.4亿元增加12.87%，其中，来自来自卓越集团开发收入同比增加5.4%，来自第三方市场拓展收入同比增长17.4%。

也就是说，第三方市场拓展收入的增加，直接拉高了卓越商企服务商务物业的整体收入。得益于此，期内卓越商企服务基础物业管理服务收入为13.58亿元，较2021年同期的12.69亿元增加7.0%。

总的来看，卓越商企服务来自第三方的基本物业服务收入10.79亿元，占总营业收入的58%；新拓第三方非住宅项目87个，年化合同金额3.61亿元，总合同金额达到13.06亿元，其中来自卓越商企自有平台的拓展贡献比高达97%。

观察者网了解到，大客户战略、收并购、合资公司平台，是卓越商企服务常见的第三方项目来源。

以大客户阿里、腾讯举例，期内，卓越商企服务从阿里方拿下了总建筑面积近100万方的阿里全球总部－西溪五期项目，合计取得增量业务年化合同金额1.03亿元，项目总合同额3.8亿元；卓越商企服在腾讯大客户的业务增量也同样可观，总合同额达到了2.54亿元。

截至目前，PM高端商务写字楼方面，卓越商企服务新拓展东莞OPPO总部、杭州网易一园区、广州小鹏汽车、武汉药明康德华中基地等项目；FM综合业务园区方面，卓越商企服务拓展兆鑫汇金广场、杰美特大厦、招联大厦、增城粤港澳大健康产业园、深圳奥比中光科技大厦、深圳奥比中光科技大厦、世方里商业等代表项目。

在兼顾住宅、商业物业之余，卓越商企服务早已将触角伸至政府、国资平台。郭莹表示，“公司与多个政府、国资平台成立了合资公司，借助政府资源优势，并发挥我们在商务物业领域的专业运营经验和资产经营、企业服务能力，共同开拓业务市场。”

以山东地区举例，卓越商企服务在该区域与多家国资平台合作，获得超过160万平方米的商办、产业园区等存增量项目。

值得一提的是，自2021年进入医疗赛道后，卓越商企服务有意深耕医疗产业。数据显示，2022年上半年通过市场化拓展获取城市轨道交通、医疗物业等新赛道业务年化合同金额超过4000万。

杨志东表示，“上半年我们也签了多个医疗项目。除了上半年市场化，我们也开发了以医疗为背景的标的，我们会持续加大布局，下半年我们会考虑这个市场的延伸和深化。”

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