法拍房的尽调指引与办证流程

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近两年由于经济不景气，市场上出现不少法院拍卖的财产，其中住宅商品房是主要资产（以下简称“法拍房”）。由于断供潮、企业主经营不善、债务人偿债等情况，推出的不少法拍房具有投资或者实用价值。委托人于今年年中看中淘宝网上公布的一处三四线城市的房子，意向购买，遂委托本律师提供尽职调查至过户的全程法律服务。现分享如下：

一、尽职调查

参考法律项目尽职调查的工作原则与方式，对委托项目收集资料、调查情况并提示风险，才能为后续办证做好基础工作。

1、了解淘宝网上法院公告的房屋拍卖资料

根据淘宝网的具体链接，查看法院的《竞买须知》和《竞买公告》，内容基本上是分两大部分，一是标的物基本情况，二是拍卖过程中的风险提示。这些文字都要仔细阅读，并挖掘其中问题和风险。比如关注的方面有如下几点：

（1）房屋产权证号。本次委托中，产权证号是：粤（20XX）XX市不动产证明第XXXXXXX号，其中用的是“不动产证明”，与平时的不动产权证号不一致，应当引起注意。和法院确认后，发现该房屋仅是办理了预告登记，并没有办理正式的房产证，有可能要办两道手续。

（2）产权证原件。本次委托中，无产权证原件。可以向该楼房的其他住户打听，或者向当地房屋中介打听该栋楼其他住户的房产证是否已办理成功，以此确认开发商是否已缴纳土地税费以及是否成功办理过房屋产权证明。

（3）权利限制情况。主要核实查封法院和抵押权人。因为债权人的主体问题涉及到债权来源是银行按揭贷款还是民间借贷。如果是银行按揭贷款，此笔购房款的还款对象是银行，手续和法律纠纷相对较少和相对简单；如果是民间借贷，要考虑到后面债权人配合办理手续的可能性。

（4）标的现状。主要关注房屋用途、权利性质、权利类型、土地用途、是否已腾空、租赁情况等。如果房屋用途是市场化商品房的，表示该房屋是商品房，而不是军产权房或者商业用地房或者小产权房，市场流通性比较好。如果房屋已腾空和没有租赁人的，则在交接房屋的时候可以减少很多麻烦。也有些法院会公告说明法院负责腾房，每个法院承诺的不一样，具体看法院公告。

（5）权属来源。该处房产权属来源是预购商品房预告登记，证明房产证还没有办理成功，仅办理了预告登记。此处值得留意的是，预告登记时间到房屋拍卖时间相隔5年，时间期限不短，要充分关注办证风险和税费风险。

（6）标的物介绍。包括建筑面积、登记日期、房屋楼层等，看下是否符合委托人的实际居住或投资需求。

（7）拍卖过程中的风险提示。在《竞买公告》里面的内容基本是固定版本的内容，涉及到拍卖过程中对竞价规则、交易规则、拍卖费用、税费费用、过户费用（包括过户登记费、税费、物业管理费、水电煤气费等）以及可能承担的其他风险等等进行提示，购房人都需要仔细阅读。

2、了解房屋的其他基本信息

此部分内容是关于房屋实体方面的调查，比如小区情况、开发商情况、物业公司情况、债务人欠债原因、房屋在整个小区中坐落位置、房屋的具体朝向、房屋的具体装修等等，都涉及到所购房屋的居住价值或投资价值。

3、向相关部门咨询办证过程

法拍房与市场上二手房买卖手续大同小异，都是要缴纳税费和办理过户，因此办理过程中会涉及到税务局和不动产中心两个主要部门，需要提前与这两个部门沟通，获知办理文件和办理流程。

（1）向当地不动产中心咨询办理过户所需的手续和资料，以及确定当地购房政策是否有限购要求。在咨询前，查找当地不动产中心的官方网页关于一手房和二手房交易的文件要求和办理程序，以防有些资料无法提供，比如购房合同和发票等重要文件。其中，当地不动产中心提到，需要开发商配合提供不动产申请表等。此时，律师应该向开发商咨询情况，并充分获得开发商的配合才是此次办证的重要步骤。

（2）向当地税务局咨询办理一手房契税和二手房过户所需的手续和资料，以及对购房人名下已持有房产或未持有房产情况下的税负比率。同上，查找税务局官方网站关于一手房和二手房交易的文件要求和办理程序。由于二手房税费构成复杂，提前查找费用缴纳标准，提前评估税费成本，防止后期被动。

（3）向原开发商咨询需要的文件以及配合的程度。律师要充分考虑到这部分工作的难度，因为该部分内容涉及到后面办证过程中所有文件的配合与提交。

（4）向执行法院咨询债权及房屋的情况，比如房屋状况如何、首封法院收到拍卖款后轮候查封法院会不会影响房屋过户、其他权利人会不会出来主张债权、拍卖费用由哪方承担、法院多久可以出裁定书等等。执行法院答复，付款完成后，会在系统里面点击该房屋已售，不得查封和转让。

（5）获得以上基本情况后，律师应当及时向委托人告知办证流程，提示中间需要处理的关系、文件、问题、风险以及解决方案，以便委托人最终决定是否要购买该套法拍房。

4、实地考察

根据法院的公告，可以跟法院提前预约，现场看房屋状况，具体关注的方面包括所在楼层、景观、面积、户型、朝向、开发商装修、物业管理公司、小区绿化环境、人车分道、邻居职业、前业主债务情况等。

5、初步风险判断

至此，初步判断该房屋的重要风险为：该房屋为五年前办理的预告登记房产，现在没有房产证，所以从预告登记到不动产权属登记要经历两道手续和两道税款，税费将会比一般房屋交易还要高些，且需要开发商配合提供大部分文件，此时沟通工作存在一定的困难，要充分考虑和意识到这些风险。

二、淘宝网上拍卖过程

1、在缴纳保证金之前，要提示委托人应当选择符合购房资格的购房人准备好淘宝账号和资金

或者按照拍卖公告内容所示，提前7日与法院联系办理公司购买或公司委托自然人购买房屋的手续。

2、按照淘宝网程序缴纳保证金，并等待开拍。

根据法院公布的日期参与一拍，按照法院公告的价格起拍。结果无人拍下，此次流拍。根据法院公布的日期参与二拍，法院在原先价格上降价5%作为二拍的起拍价。而实际上同城法拍房很多二拍都是降价10%，此处仅供参考。此次拍下并成交，15分钟后出《网络拍卖成交确认书》，该确认书上面写明购房人姓名、成交房屋的地址、成交时间、成交平台等基本信息。购房人成功拍下之后，需要在14天内支付尾款。

三、房产办证过程

1、到法院领取裁定书。

付完尾款后一个星期，法院通知购房人到法院领取三张裁定书，并交付房屋密码和钥匙，正式交房验收。

2、办理预告登记转移。

在不动产中心办理预告登记转移到购房人名下，同时，由不动产中心向开发商发出通知，要求开发商的办事人员协助配合。

3、收集和整理开发商的文件。

联系开发商的办事人员，跟进其提供的文件或资料。

4、办理一手房契税缴纳手续。

跟当地税务局沟通后，由于此套法拍房购房发票与不动产中心查档的面积不一致，税务局告知购房人需补充前业主与开发商签订的《面积补偿协议》。遂与开发商沟通，开发商答复没有签订该协议。后再与税务局反复讨论，最终在法院和不动产中心的协助下，查到当时开发商办理的不动产登记汇总表，该表格上面有该房屋具体的房产实测面积，因此可以缴纳一手房契税。

5、办理二手房交易税费缴纳手续。

按照税务局的要求准备好文件，其中包括购房人的户口、婚姻状况、未成年子女名下房屋情况等等，用以证明购房税率以及缴纳最终税款。

6、办理二手房过户。

按照不动产中心的要求准备好文件，其中包括不动产申请表、原购房合同、原购房发票、一手房契税缴纳证明等等，办理过户。

7、办理各种水电等过户。

到当地供电、供水、燃气局办理过户，提供房产证和身份证即可。到房屋所在小区的物业管理处办理过户，其中要缴纳前业主欠下的物业管理费、水费、电费以及燃气费，签署物业管理公司的各种入户通知书以及承诺书等。

四、承办总结

1、尽职调查过程中，不仅要仔细研究房屋具体情况，也要研究法拍过程以及办证过程的法律法规。

比如要仔细研究法拍房的潜在风险：包括债权人的权利、承租人情况、优先购买人情况、房屋现状情况、查封解封后果、办证手续的难度等；比如要仔细研究网络司法拍卖的法律条文，熟悉法条之后，可以向委托人解释拍卖流程，也可以有法可依地向办事机构主张权利。

2、办证过程中，不仅要对办事人员的答复和文件保持独立思考，还需要充分协调和沟通。

比如对开发商提供的文件或答复，要核查真实性，不能全面相信，对提供的文件要进行检查和核对，以防办证的时候文件不符合，要反复提供；比如对税务局提出的不合理的地方，要独立思考是否可以做到，就像此次税务局要求开发商重新开发票，以便发票与合同一致，但稍微思考一下就知道重新开是不可能的，这时候要耐心和有技巧的进行说服，必要时候要给税务局一个准确的可执行的方案；比如对办事人员的各种回答要记录并思考，有时候前后答复对不上，有时候文件不合理或者有矛盾，有时候方案不对或者不合理，都需要独立思考并提出解决方案；比如对委托人耐心解释办证的难度和面临的问题，律师在办理过程中一边要稳定地有序推进办证过程，一边还要耐心地向委托人解释各种情况，以达到最好的效果。

法拍房的尽职调查与办证过程是一层扣一层，层层递进，不可操之过急，也不可只是等待。本次法律服务工作是在充分调查的前提下揭示风险、在多次沟通的基础上推进工作、在耐心的基础上层层推进，最终圆满完成任务。