纳入太湖新城！板块能级提升！苏州花港能买吗？

　　近期，寒山闻钟的一条官方回复信息吸引了分析师的注意：

　　经开发区建设局确认，花港湾纳入太湖新城区域，并由苏州市直接统筹规划建设；目前花港路正在规划前期工作，待完成用地报批后列入实施计划。

　　当然，目前吴江区政府网站还没有发布具体的规划内容，具体的区域版面、如何规划，还需待进一步确认。

　　花港原属于吴江城北板块，地处吴江太湖新城北侧，西面临近太湖，地理位置较为优越。

　　从地理位置来看，花港确实是一个“环抱太湖，又沿地铁”的好板块。

　　在苏州十四五规划上，花港被官方明确定义为“苏州湾高端商务区”，并认定“吴江开发区将以太湖梢半岛为圆心，建设以水韵主题为特色、会展商务为驱动、文旅商业为内涵的城市新亮点”的新定位。

　　官方对花港是这样定义的：花港湾泛指原花港村附近一带的滨湖地带，是吴江区在部署“环太湖科创圈”、“吴淞江科创带”建设工作使用的一个称呼，是吴江对标湾区经济，提升产业发展层级的一个重要举措。

　　直接对标湾区经济，足以看出这个板块的重要性。

　　目前，湾区城市群是国家在重点打造的，在长三角一体化国家战略下，吴江作为示范区，发展潜力巨大。

　　如今，花港湾又被纳入到“一核四城”之一的太湖新城板块，花港的板块能级有了进一步跃升，未来发展潜力更大。

　　如下图，未来三岛联动发展，资源高度集结，实现“1+1+1＞3”的效果，为太湖湾区发展提供新增长极。

　　此前，根据“苏州湾花港片区区域价值白皮书”，花港后期将成为苏州承接大型文体赛事及会议会展的功能。

　　一方面，花港片区将依托吴江开发区的转型升级，逐渐腾退片区内低效工业用地，引入高新产业。

　　用产业来吸引人才，人才带来知识和产值，也带来旺盛的人气和购买力，同时将反哺城市建设，带动板块资源配套的完善。

　　另一方面，布局会议会展、高端住宅、星级酒店等市级功能载体，这也是提升板块界面的一种方式，让板块更加现代化、人文化、宜居化。

　　从板块控规来看，板块将建设国家级会展中心，建成后可满足举办国际赛事、召开国内高端会议的需求。

　　我们来看下会展中心会给城市和所在区域带来怎样的惊人回馈：

　　1、带动城市经济

　　国际上公认的数据显示，会展产业著名的1:9经济拉动效益，即意味着如果会展业的直接收入为1元，那么对交通、旅游、餐饮、酒店、商贸等相关产业的带动收入为9元。

　　2、促进产业发展

　　会展业还具有很强的产业汇聚、引领、落地效应。一个国际导向型展览会能将全球的人流、物流、信息流、资本流汇聚，并促进该行业的高端资源落地于此。

　　3、提升区域价值

　　如果在一个城市地区内建起一座会展中心，就等于为该区域的价值装上了发动机。

　　值得一提的是，会展产业除了提供会议、展览和居住等功能性需求之外，还能满足与会者生活与休闲的需求，围绕其2公里范围内，往往会形成高端生活配套群。

　　这从园区金鸡湖畔的苏州国际博览中心就可窥知一二。

　　以博览中心为圆心，周边诚品书店、新光天地、圆融星座、久光百货、IFS等皆是苏州城顶级的商业配套，周边楼盘的房价也跟着水涨船高。

　　除了较高的规划起点，花港板块还拥有明显的交通区位优势，目前已经形成了轨道交通+高速公路+快速路的立体化交通网。

　　板块内有轨交4号线，8站路直达古城商业中心，为片区带来了旺盛的人流与城市活力。

　　●高速公路：绕城高速与苏嘉杭高速四通八达，作为花港片区重要的对外交通通道，将花港片区纳入了长三角区域交通网内，可连通至上海虹桥、苏南硕放等重要枢纽。

　　●城市快速路：苏州东、西环南延后，花港片区已迅速融入苏州主城格局。此外，通车在即的吴中大道快速路进一步压缩了吴江与主城间的时空距离。

　　鲈乡北路南北向贯穿花港片区，鲈乡北路改造与北延完工后，将是花港融入苏州主城的重要交通道路。

　　届时，花港向北约10分钟就可以到达吴中核心区，向南最快约15分钟到达吴江太湖新城。

　　板块定位提升，规划起点提高后，交通壁垒打破，花港板块的价值或将有一定程度的提升。

　　再来看板块楼市，目前仅有3个楼盘主力在售：

　　1.中粮悦揽天地，共打造有7栋21-26F全装修高层住宅。

　　项目打造了建面约95㎡和约115㎡两种户型，其中建面约95㎡户型在目前吴江太湖新城新房市场上非常少有！项目全装修交付，带三大件，目前还剩下少量房源在售，备案均价在2.24万元/㎡。

　　2.华润湖湾天地，建面约100-140㎡湖景三房/大四房，建面约150㎡滨水叠加，约1.8容积率，一期已交付使用。目前项目已经是实景准现房的状态，最早今年年内就可以交付！

　　3.绿地太湖朗峯，涵盖住宅、公寓、商街、五星级酒店等多种业态，位于地铁4号线花港站之上，即将加推建面约147㎡户型。

　　这三个项目，皆距离地铁4号线花港站较近，与永旺梦乐城、歌林小镇一湖之隔，可以近距离享受太湖湖岸线，具有一定的宜居属性。

　　目前，华润湖湾天地部分楼幢已经交付、绿地太湖郎峯目前正进入室内装修、景观种植环节，中粮悦揽天地也在外立面施工中...

　　目前花港板块的均价仅2.2万元/㎡出头，相较吴中太湖新城破3万元/㎡的单价和吴江太湖新城2.5万元/㎡的单价，花港具备一定的价格优势。

　　但是板块的配套相较两个太湖新城是无法匹及的。

　　目前板块的资源配套落地相对较慢，此前规划的会展中心、恒力的文旅项目至今还没有开工建设，很难让购房者对板块拥有信心 。

　　近期寒山闻钟上很多关于恒力文旅项目变更的提问，如果原有的文旅中心变成了高层写字楼，不仅会影响部分在售住宅的采光，就连湖景视野也会被遮挡住。

　　对板块价值也有不小的影响，很多购房者是看重板块文旅中心的规划才买入。

　　从政府的定位来看，对于花港片区的规划起点并不低，但是当下板块资源配套的兑现进度比较慢。

　　仅看现在的花港，背后站着的是1个国家级会展中心+1个文旅商业中心+2家星级酒店+4家世界500强企业的结实“靠山”。

　　如今纳入太湖新城区域，对板块价值的提升是有一定的促进作用。

　　那花港到底值不值得买入呢？

　　分析师认为，如果自住是可以购买的，临近地铁还有湖景资源，均价2.2万元/㎡具备一定的性价比。毕竟同等价位的甪直、胥口、黄埭在生态宜居属性上没有花港优质。

　　从投资角度来说，需要谨慎考虑。因为目前板块配套兑现比较慢，且产业没有发展起来，板块的价值成长性是较慢的。