无锡悦尚奥莱落地，周边房价上涨？

　　8月19日，无锡悦尚奥特莱斯终于迎来了试营业，试运营20天，9月9日正式开业。

　　在宣传中，无锡惠山悦尚奥特莱斯——

　　总投资：超10亿元

　　停车位：总数达到17172个，全市规模最大。

　　是集购物、休闲、餐饮、文化、游乐于一体的商业综合体，号称是长三角都市圈规模最大、业态最全的奥特莱斯广场。

　　尤其是停车位数量，再也不用担心购物找不到停车位。

　　NO.1

　　老商业更新不是个例

　　近两年来，无锡城市更新有个趋势，就是老旧商业改造复活，这一过程与城市更新并行。

　　保利广场、谈渡桥上盖商业、时代888商业广场、新谷PATIO、博大广场……

　　一连串老商业，都迎来了新的商业体入驻。

　　悦尚奥特莱斯是原烂尾多年的明发商业广场改造而成。

　　在网上，有这样一个有趣的问题，我们可以从中管窥商业的逻辑。

　　为什么明发商业广场做不起来，全国到处烂尾？

　　南京、扬州、之前的无锡……都出现烂尾。

　　有网友的回答一针见血：

　　明发无论是住宅还是商用选址都属于城郊结合部地区，档次上不去也low不下来，导致消费人群很尴尬。

　　入驻商户方面没有明确的规划，鱼龙混杂，导致人气不足。

　　作为商业广场，让消费者在节假日期间没有特意跑去逛一逛看一看的冲动。

　　最多做做周边住宅区的生意吧，但对于一个商业广场的体量来说远远不够……

　　总之一句话，专业的事总要交给专业的人去做。

　　有些开发商，适合建房子，却不适合做商业。

　　商业运营难度很高，不是把商业和住宅盖在一起，就可称之为“商业综合体”。

　　选址、自持率、物业、业态、招商、首店、周边街道宽窄、客群定位……诸多因素决定一个商业的成败。

　　如今，悦尚奥莱最终顺利开业，也为无锡的老商业更新复活，挂出了样板。

　　趁着试营业的热度，笔者也去奥莱转了一圈，走马观花，有以下几点感受：

　　
1.空间设计大致满意

　　有不同风格分区，室内室外空间感觉都很均衡，照顾了各个季节购物需求。

　　老式的商业广场，要么全封闭，比较呆板，要么开放式，冬冷夏热，购物体验受限。

　　2.品牌打折+工厂店风格，入驻品类很全

　　对于消费者来说，奥莱的品牌印象就八个字“品牌打折，工厂直销”。

　　这也是奥莱能够在全国多个城市，站稳脚跟的制胜法宝。

　　奥莱本地化以后，也做了改变。在无锡，接盘烂尾商业，重新运营，就是不小的突破。

　　3.餐饮做了分区集中

　　专门做了室内美食街。人均20到100的餐饮都能找到。

　　4.设计了儿童游乐分区，有一定的全龄购物的概念

　　家庭购物，一般来说带孩子购物是个大问题，目前在奥莱，有儿童活动设施。不过还没看到适合中老年人休息的区域，座椅数量也不多。

　　5.做了一定的主题购物设计

　　看介绍做了三个不同的主题中庭。内部空间也有不同风格设计。

　　6.头部品牌有多店布局

　　某品牌占了好几个不同个位置。这个比较有意思，也说明某些品牌长期看好奥莱。

　　7.绿化是奥莱的通病？

　　试营业夏季大白天去购物，确实热，太阳烧烤地砖的热。

　　（手机拍照，画面都发白）

　　8.快销品很卷

　　走了200米看到四家奶茶。

　　9.餐饮、服装、珠宝都看到了无锡本地品牌

　　随便一瞄，看到了红豆、无锡银楼这样的本土品牌，很有亲切感。

　　10.首店有入驻

　　头部旗舰店位置都不错，据媒体介绍，土拨鼠俱乐部、网易严选、无锡首家都市潜水中心超级橄、来自澳大利亚的蹦床派对主题公园KANGAZONE都属于无锡首店。

　　11.试营业物业看起来没到位

　　有许多店面在装修，还有一部分卖场在施工。细节保洁很一般，显然是急着开业。看看日后正常营业如何吧。

　　NO.2

　　房价已提前透支

　　房地产项目的一个常用发展逻辑是：

　　卖房先于配套，概念先于实际。

　　“未来之城”还没落地，卖房子的已经把各种蓝图描摹得仿佛已在眼前。

　　开发商总是提前把还没有落地的配套，也算在开盘时的房价里。

　　这就是为什么售楼部的项目区位图，和你自己拿手机看到的地图，存在天壤之别。

　　当你买房的时候，房价里已经含盖了未来配套的价格。

　　悦尚奥特莱斯周边新盘的配套，早在明发商业广场时代，就已经加在了房价里。

　　（早期明发商业广场的效果图）

　　我们看悦尚奥莱旁边的新盘碧桂园都荟，2019年拿地，XDG-2019-12号地块，楼面价9298元/㎡，当时的溢价率达到21.3%。如今售价21000元/㎡左右。

　　而距离悦尚奥特莱斯和地铁口较远的洛社板块，房价则直接下探5000元/㎡左右。

　　如，建发金玥湾15000元/㎡上下，红星天铂15000元/㎡上下，碧桂园南光城，价格16000元/㎡上下。

　　而天一新城板块，万科、美的、碧桂园等品牌房企的进驻，板块价值里早已涵盖了未来的奥特莱斯溢价，目前房价都在20000元/㎡以上，万科漳湾国际则房价拉升到26000元/㎡左右。

　　既然预期配套早已融入了房价之中，那么悦尚奥特莱斯的开业，充其量只能说夯实了周边房价，让提前收割的房价，有了新的支撑。

　　（奥莱附近，仍有在建的其他商业）

　　但是，房价，还要受到区域供需和大行情的影响。

　　据克而瑞半年报统计，整个2022年上半年，惠山区的商品住宅供应量33万方，而成交量只有22万方，明显供大于求。

　　天一新城上半年房价平均下跌2.4%，惠山新城价格下跌1.7%。

　　悦尚奥莱的开业，为片区带来了利好，但是一个新商业最终能否成功落地，还需要经历时间的考验。

　　那些鼓吹区域房价上涨的人，可以洗洗睡了。

　　房地产目前正处于全行业转型期，整体行情短期内，就不会有太大好转。

　　如果附加上大众对未来不确定因素的担忧和对未来生活的低预期，无锡房价整体回暖的态势目前还看不到。

　　新一轮楼市政策，已经陆续出台，但你依然不知道——

　　出去旅个游，还能不能顺利回来？今年买个房，明年能不能还得起房贷？

　　注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。