厦门岛内新房混战，如何看清混沌中的价值逻辑？

本文转载自公众号：大块说

最近五缘灏月143户型价格出炉，和保利·国贸天琴如出一辙，5.7万起，均价6.75万。当然前提是整体均价7.15万并没有被打破，有景观大面积的户型分担了更多的房价，贵的更贵，便宜的更便宜。在新盘限价政策中，本来应该由市场调节的价格体系，被ZF给强行抹平了，但是开发商通过产品的细分，其实是重构了这种价格体系。同一个项目中，因为产品定位不同，既可以有5万+，也可以有8万+的产品，相当于两个完全不同楼盘的价差。而这种区分的逻辑就是“景观有价”，同样地段，景观带来的价差，无论是单价还是总价，都被放大到了极致。这就是岛内新盘内卷中凸显出来的一个价值逻辑——景观价值。这个价值逻辑在将来的二手市场中能不能得到充分支持，有待验证。

当然，岛内资产价值的逻辑决不仅仅是景观，事实上多年来主导岛内房产价格的杠杆一直是学区。第三次土拍，岛内两块地，其中石村地块限价7.3W/㎡，引起一些争议。石村这个地块，要景观没景观，要说地段和地标性也不突出，凭什么比五缘湾和会展限价高？一个比较主流的看法是——学区好，确定性高，但其实它跟中海国贸上城大同小异，小学大概率外附小（有两个校区），初中大概率为一中思明分校、大同中学前埔校区、瑞景外国语的初中多校划片。这在新盘中算是相当不错了，但也谈不上是什么惊艳的顶配学区。这个定价除了思明区自带的光环之外，是不是多少也有点给邻居打掩护的意思。

但是，且不说这个学区的含金量有多高，它确实让我们重新关注到岛内“学区”这个挥之不去的因素。吊诡的是，虽然学区、教育优势一直是厦门岛内最大的金字招牌，但是从2018年岛内供地以来所出现的新盘豪宅，几乎没有一个是典型的学区房，教育方面，最多也就是还不错，过得去。岛内新盘的逻辑，一下子变成了改善居住（一手市场，岛内和岛外各自都拿错了剧本）。相比之下，当前上城、和悦东方和未来石村地块这思明三盘，可算是近期岛内除了一里四里以外，学区资源较为优质的新盘。石村的热度如何，到时候土拍见分晓。

近期开盘和在售岛内四个项目，天琴、五缘灏月、和悦东方和上城，刚好形成了“五缘湾（湖里）VS 思明东”， “景观房VS学区房”的PK态势，从结果来看可以说是堪堪打平，或者说五缘湾在整体声势和关注度上略占上风，未来谁的价值能够跑赢，同样有待观察。

当然，这几个盘绝对不能代表当下岛内一二手房的天花板。五缘湾双盘，除开景观之外，学校略显平庸，这点无需讳言，将来是将来，说土豪不需要学校也罢，但是价值要达到顶级，学校这块存在短板，总是难以服人的。至于思明双盘，学校虽好但非顶配，地段和景观则比较平庸，同样难以登顶。不过严格来说，位于会展边的和悦东方或许可以另眼相看，一方面它的户型小，如果将来周边学校发展得好的话，那么学区房的属性非常强，有爆发的机会；另一方面，会展片区有较强的地标属性，如果能有较好的二次提升的话，片区价值有望再上层楼。

今年以来，岛内新盘放量供应，陷入内卷，KFS各出奇招，要么通过价格分化，要么通过户型设置，力求尽快去化。这一方面造成了一些5.7~6万+的“低价”房源的出现；另一方面，岛内新盘不再供不应求，除了少数优质房源，打新不用再抢，变成了买方市场。既然如此，那么7.18万的均价，理论上也就不再有倒挂的价值了。所谓的打新也好，倒挂也好，都是建立在新房供不应求，想买也买不着，需要摇号（比如像泉州）的基础上。如果新盘有钱就能买到，谁还去买周边高价二手房？倒挂自然也就不存在了。

岛内新盘放量供应，再加上7万多的限价，一下子把岛内的价格中枢打了下来。那些地段学区非顶流，价格却动辄6-7万，甚至7万+的二手次新房将受到最直接的冲击。不过，正如我们前面所说，这几年出来的岛内新盘，并没有触及岛内价值的天花板。什么是岛内新盘的天花板？在我看来，湖滨一里四里就是，还有未来的联谊南、橡胶厂地块也是，它们的共同点都是顶级地段（老思明）+顶级学区，如果还有景观，那就抢疯了。

同样，那些价格7万+，甚至10万+的二手房，也不能说就是虚高，关键是看资源是否顶配，价格能否匹配价值。什么是岛内二手房的天花板？老思明那些学区顶配，地段一流，房龄新，品相好的。

当然，我们也不能忘了五缘湾。五缘湾的异军突起，甚至反超老思明，除了本身优越的景观环境和纯新的城市界面，市属五缘实验学校的崛起无疑是一个关键加分项，至今五缘湾价格的天花板仍然是湾北和外湾的那几个学区盘。

还有会展片区，也是岛内高价盘的一个集中地，海峡国际社区算是厦门的一个标杆性楼盘，其产品虽然并不完美，但凭着良好的环境，过硬的品质，以及二实小展城分校直升双十思明分校的优势，成为岛内东部的天花板。

至此，我们对岛内的天花板应该有了一个比较清晰的画像：一流的地段/环境/景观+顶级的学区配置+优质的房源。目前岛内新盘的内卷虽然带来了很大的冲击，但还没有直接撼动这些岛内天花板的地位。影响肯定是会有的，但主要是连带和间接性的。

未来我们不妨观察一下，湖滨双盘的登记量有多少，这才是岛内一手天花板的试金石，顺便看看筼筜湖会不会也是Anxi湖。如果湖滨一里四里，乃至未来的联谊南、橡胶厂地块，都是供不应求，那就说明存在着真正的溢价或者说倒挂空间。如果这些房源最终像现在的新盘一样好买，那就说明岛内的天花板塌陷了。不过我觉得这种情况出现的概率不大，因为顶配地段有限，除非老城区再搞大拆大建，那就是重新洗牌了。

最后归纳一下，岛内价值逻辑：

1、学区房仍然是岛内最重要的价值逻辑，学区有短板或非顶级的房产，价格（单价）难以达到天花板。但是，除了实小、一双外这些顶级名校仍然受到追捧之外，中上游学校资源将日益普及化，一般性学区房将不再稀缺。

2、改善性居住成为岛内一股重要新势力，大量非典型学区性质新盘入市且受到市场热捧，说明岛内唯学区论理念正在受到冲击。大量岛内改善性居住需求，要么是已经过了学区需求的阶段，要么是土豪另有学区房。当然，我们说这些盘学区相对普通只是现状，不排除未来除着生源改善而升级的可能。

3、岛内大量新盘内卷，冲击一二手市场，并且可能波及岛外，但目前还没有直接撼动岛内房价天花板，因此整个岛内外的价格体系虽受影响，但还没有被根本性颠覆或改变。未来走向有待观察，取决于供应量和政策面。