案例分析：市场购买方式取得的公房，征收利益如何分割？

　　【案情简介】

　　李某1、李某2系兄妹。徐某系李某1之女，朱某系徐某之女。邬某系李某2前妻（2017年离婚）。

　　系争房屋系公房。2000年，李某2与上海XX有限公司签订了《购房协议书》，出资33,000元购买了系争房屋，同年8月1日起租，承租人为李某2，租赁部位为二层亭子间，系争房屋迁入李某2一人户口。

　　2020年9月28日，系争房屋所在地块列入征收范围，系争房屋有1本户口簿，共有户籍在册人口5人，分别为李某2（户主，2000年7月27日从潘家湾路房屋迁入）、邬某（2013年8月22日从XX路XX弄XX号XX室迁入）、李某1（2007年3月28日离退休从江苏省武进市XX镇XX路XX号迁入）、徐某（1996年8月26日按知青子女回沪政策从江苏省武进县迁入潘家湾路房屋，2001年2月14日从潘家湾路房屋迁入系争房屋）、朱某（2016年12月25日报出生）。

　　关于系争房屋的实际居住情况：徐某陈述，自己曾在2001年左右在系争房屋内实际居住过一年，李某1在2008年左右也在内居住过一段时间，征收时系争房屋处于空关状态。李某2陈述，系争房屋购买的目的系投资，故一直处于空关状态。

　　2020年10月15日，甲方上海市虹口区住房保障和房屋管理局、房屋征收实施单位上海市XX事务所有限公司与乙方李某2签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称“征收协议”），约定：系争房屋公房租赁凭证记载居住面积8.8平方米，换算建筑面积13.56平方米，认定建筑面积13.56平方米；系争房屋价值补偿款1,567,568.50元，包括评估价格568,424.36元、价格补贴213,159.14元、套型面积补贴785,985元；装潢补偿6,780元、搬迁费2,700元、均衡实物安置补贴400,000元、不予认定建筑面积材料补贴40,000元、按期签约奖253,560元、集体签约搬迁奖120,000元。根据《虹口区110、111、112、113、114、115街坊结算单》，该户还有集体签约搬迁奖超比例递增部分80,000元、按期搬迁奖300,000元、临时安置费补贴12,000元、增发临时安置费补贴6,000元、一次性奖励5,000元，并注明户口迁移奖10,000元在系争房屋内户口全部迁移后发放。全部征收利益除李某1一方申请暂缓发放1,820,000元外，其余部分已由李某2领取。

　　一审法院另查明，1999年4月17日，因潘家湾路房屋拆迁，李某2、邱某与拆迁人上海市普陀区“两湾一宅”改造开发指挥部签订了《上海市房屋拆迁货币化安置协议》，被安置人口为五人：李某2（货币安置金额28,800元）、李某（货币安置金额52,800元）、徐某（货币安置金额52,800元）、邱某（货币安置金额28,800元）、李某4（货币安置金额52,800元）。

　　2000年，邬某作为购房人与上海XX集团物业管理有限公司签订了《上海市公有住房出售合同》，购买了本市XX路XX弄XX号XX室售后公房（建筑面积41.68平方米）。

　　2015年，徐某购买了本市XX路XX弄XX号XX室房屋（建筑面积156.74平方米），权利人登记为徐某。2019年该房屋被出售。同年，李某1购买了本市XX路XX弄XX号XX室房屋（建筑面积102.33平方米），权利人登记为李某1，后于2020年将产权变更为配偶徐明法。

　　一审法院审理中，邬某表示系争房屋的征收补偿利益归李某2一人所有，与其无关。

　　【一审判决】

　　一审法院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，公有房屋承租人所得的货币补偿款归公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人是指在作出房屋征收决定时，在系争房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。系争房屋系李某2出资购买，并非潘家湾路房屋拆迁安置所得，也并非福利性质的分房。徐某主张系争房屋包含了其在潘家湾路的安置利益，则应举证证明其与李某2曾协商一致共同购买了系争房屋，而徐某对此并未提供确凿证据予以佐证，一审法院无法直接推断出李某2使用了潘家湾路房屋的拆迁款购买了系争房屋。至于李某1、徐某作为知青及知青子女按政策落户于系争房屋，是否可享受征收补偿利益的问题。一审法院认为，系争房屋并非李某1作为知青的户籍迁出地，系争房屋的来源亦与李某1、徐某无关，李某2在李某1、徐某落户时亦从未承诺过保障该二人的居住权利。故

　　李某1一方三人先后将户籍迁入系争房屋时，系争房屋的承租人为李某2，李某2并无接收李某1一方户籍的义务，故李某1一方的户籍迁入系争房屋显属帮助性质。结合系争房屋在购买后由李某2实际掌控，而李某1一方在户籍迁入后长期居住于他处的事实，一审法院对于李某1一方要求分得系争房屋征收补偿利益的请求，无法予以支持。邬某表示系争房屋的征收补偿利益归李某2一人所有，属于自行处分享有的权利，不违反法律规定，一审法院对此不予干涉。至于徐某认为自己未能获得潘家湾路房屋的征收利益，可以另行主张权利。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，一审法院判决：

　　一、驳回李某1、徐某、朱某的诉讼请求；

　　二、李某2应分得上海市虹口区XX路XX弄XX号房屋的征收补偿利益2,793,609元。

　　【二审判决】

　　二审法院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。首先，本案中的系争房屋虽然为承租公房，但是系通过从市场购买的方式取得承租权，来源并非拆迁安置所得，也并非福利性质的分房，因此在考量系争房屋征收利益时应当以出资人为准。从一审中李某2提供的《准予差价换房通知单》、《购房协议》来看，购买系争房屋为李某2一人，虽然李某1一方坚持主张徐某出资购买了系争房屋，钱款来源系潘家湾路房屋的安置款，但是李某1一方的陈述缺乏充分有效的证据证明，难以证明李某1一方的主张。其次，徐某为知青子女回沪，但其户籍系迁回潘家湾路房屋，且在潘家湾路房屋动迁过程中已经获得安置，李某1虽然系知青退休后户籍迁回上海，但是其迁出时的原地址潘家湾路房屋已经动迁，李某2并无接收和安置两人的义务，故李某2同意两人户籍迁入系争房屋属于帮助性质。再次，李某1一方的户籍虽然在系争房屋内，但无充分证据证明其实际居住于系争房屋，故李某2亦无安置李某1一方的义务。综上，李某1一方要求分得系争房屋征收利益的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审法院审理中，邬某已经明确表示系争房屋的征收补偿利益归李某2一人所有，故一审法院确认系争房屋的征收利益全部归李某2所有，并无不当。

　　综上，李某1一方的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【律师分析】

　　@旧改征收律师上海动迁法网首席顾问，北京盈科（上海）律师事务所资深律师雷敬祺认为：

　　上述案例是特殊情况下公房征收补偿利益分割纠纷，涉及到房屋来源、是否有安置义务、是否属于帮助性质等法律问题。

　　（1）关于房屋来源

　　公房是特定历史时期，国家为解决职工生活居住的一项福利性住房政策，其出发点是解决人有所居的社会居住问题。随着住房市场化的启动，公房使用权的财产属性日益突出，不仅可以通过房改政策将公房购为私房，也可以依规定转租、差价换房，符合条件的还可以转让，来确定实现其价值。

　　从公房的来源来看，有单位福利分配、拆迁安置取得，也有市场购买取得等方式，前两种来源具有福利性质，后一种来源不具有福利性质，在房屋征收时，征收补偿利益的分配原则也不一样。

　　（2）关于户籍迁入人员是否有安置义务，是否属于帮助性质

　　由于公房居住权的判断较为复杂，其中既有判断标准不甚明晰的原因，又有管理制度不完善的原因，还有当事人居住、户口、身份等情况变化导致事实繁杂的原因，而此类案件的处理往往涉及当事人的居住保障问题，因此，法官应尽量能动审查案件的相关事实，平衡好财产权益与居住保障的冲突，确保案件处理的法律效果与社会效果的统一。

　　市场购买方式取得的公房，征收利益应以出资人为准，其他户籍迁入系争房屋一般属于帮助性质，即使按知青子女或知青退休回沪政策户籍迁入也无权分割动迁款。