天津
都知道，天津买房“三件套”是“学铁商”。
前两个不用多说，学区房是硬通货，地铁也是当下买房的“必选项”。
那么商业呢？商业对房价的影响有多大？
今天就来说说。
必须承认，商业也是聚拢人气的好抓手。
越出名的商场、商圈“吸人力”越强。像鼓楼商圈客流量能超百万人，友谊路商圈超40万人，小白楼商圈在20万上下……
特别是当下的商业综合体，已不再是单纯的购物场所。
而是转变为了社交体验中心。
有项调研数据，81%消费者前往购物中心的目的是餐饮，75%是带着孩子进行亲子互动，42%是去购物中心社交交友，35%是看电影，33%是健身……
真正去购物的只有不到19%。
商业也是经济活力的重要体现。
说白了，这个区域经济好不好，看商业就知道了。
这也是它与地铁、教育的最大不同。
商业可以聚集人气，“升级”区域价值，但也需要有一定的人气基础作依托，不然很难存活。
好比团泊西奥特莱斯，虽然2014年就开业了，但前几年一直半死不活。
直到板块大规模入住后，商场才有了生气。
还有张家窝的社会山购物中心，也是在人口集中入住好几年后才开业。
可见，商业“前置”只是空谈。
没有人气基础的商业，注定长远不了。
对于繁华的中心城区来说，商业是锦上添花。
遍地都有，并不稀奇。
但在环城，商业是“饥渴”项。有的板块只有基础配套，将将满足基本生活需求。
有的则已成气候，形成了不小的辐射力。
按照聚集度，我们把环城商圈大致分为A、B、C三类：
A类：能吸引区外人来的商圈。
B类：区域内、有目的地的商圈。
C类：没有目的地、解决基本生活需求的商圈。
对号入座，我们分方向来依次盘盘。
*注：C（A）指的是胚子是A类，但目前是C类。
C（B）指的是胚子是B类，但目前是C类。
西边——
中北镇属于A类，可以吸引区外的人去休闲、去消费。
而且已经成规模。
不止有永旺，还有宜家、新城市中心，以及大悦城春风里等。
好几个都集中在一块。
激发出了“1+1>2”的能量。
张家窝属于B类，虽有明确目的地——社会山购物中心，但基本属于区域级。
精武镇则是个C类，没有大型的综合体。
南边——
辛庄的永旺、咸水沽的吾悦商圈，也是B类。辐射的人群基本在周边。
大寺的永旺可以算A类，有永旺、印象城，周边还有山姆、大岛商业广场。
能吸引梅江的人过去。
东边——
新立的万达广场是B类商圈，辐射力远不及河东万达。
吸引不了区外的人来。
华明只是C类，连个目的地都没有，它满足的只是最基础的生活需求。
金钟规划有大型shopping-mall，体量约15万平米。
但目前还未呈现，只能算C类。
效果图
空港可以算A类，能吸引东丽湖、华明的人去。
本身SM的“骨架”就大，再加上复地活力广场等，规模可是不小。
津滨大道（东丽部分）的商圈胚子是A级。
规划有精彩天地、览秀城、山姆等。加起来的体量差不多有50万方。
但目前为零。
北边——
瑞景，是北辰发展很成熟的一个板块，各方面配套一应俱全，但比较分散，没有集中地，缺少大型shoppingmall。
好似一众的小弟，没有“带头大哥”。
所以只能算C类。
解决生活需求没有问题。
双街可以归入B类，有个尚河城购物中心，吃喝玩乐一条龙。
北仓也是B类。
有明确目的地长瀛新都汇广场，体量大，业态多，在那块小有名气。
小淀为零，算C都勉强。
宜兴埠的“骨架”是A类，拥有约80万平米的商业体量。涵盖步行商业街、办公集群、大型shoppingmall等。
但目前只能算个C。
而铁东北路，做起来也是个B类。只能吸引区域内客群。
综上可见，商业与楼市还是有很大关系的。
A类或潜在A类商圈的房价普遍偏高。
它需要“标签化”，形成“集群”效应。但商业的形成需要人气基础。
商业能助力楼市，却不是决定因素。属于“锦上添花”型。
对楼市产生不了直接拉动。
它需要与其他利好组成“组合拳”，才会发挥大作用。比如商业+地铁，形成TOD商圈。
正如“学铁商”，商业排在了教育、地铁之后。
三者的大致占比为：
学校45%，地铁35%，商业20%。
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