中交地产，喧嚣散去

记者丨钟黛 编辑丨谭璐 陈晓平

股价爆炒后，中交地产股东密集减持。

8月10日晚间，中交地产公告，公司第二大股东重庆渝富，减持约1259万股，占总股本的1.8%。

早先，重庆渝富已套现1.2亿元。

1-7月，第三大股东华夏集团及其一致行动人，也已减持1208.59万股，合计套现1.46亿元，并启动新一轮的减持计划。

今年上半年，中交地产股价一骑绝尘，累计涨幅高达150.55%，为A股上市房企第一名；最疯狂的一段时间，2个多月间，一共出现20个涨停板、9个跌停板，走势极为动荡。

现在，中交地产走势趋于平淡，股价从5月中31.71元的年内高点，回调至8月15日的12.18元/股，下跌61.6%。

地产严冬未去，即便央企概念的标的，也没有了炒作的心气，有人主动离场。

清仓退场

有分析认为，中交地产为央企，且具备“基建”等概念，市值小、流通股量少，因此，即便业绩平平，也易于“炒作”。

股价一路走高时，公司的前三大股东，几乎同步启动减持。

4月末公告称，中交房地产集团计划，于约半年内减持中交地产股份不超过1390.87万股，占总股本比例2%。

只是，实际减持动作尚未披露。

其他两位股东的减持动作则更为果决。

4月中旬至8月10日，重庆渝富总共减持629.34万股，减持均价为19.19元，套现1.2亿元。

减持完成后，其持有中交地产5604.548万股，股比降至8.06%。

华夏集团及其一致行动人，则在今年合计减持中交地产股份1208.59万股，合计套现1.46亿元，占总股本比例1.73%，剩余5.33%的股权。

7月13日，其又开启新一轮的减持。

其计划是，在6个月内，分别以集中竞价交易、大宗交易的方式，合计减持不超过1390万股（占总股本比例约1.99%）、2780万股（占总股本比例约3.99%）。

如果完成上述计划，华夏集团及其一致行动人将近乎清仓退场。

其实，与高调的股价相比，中交自身经营情况并不乐观。

截至2021年，其为少有的“三道红线”皆踩的央企。随着行业下行，债务压力开始凸显。

5月时，正当股价热炒时，一份文件在网上流传，题为“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”，署名签发人为中交地产董事长李永前。

来源：官网

文件递交对象为公司大股东“中交房地产集团有限公司”。

其后，官方回应，截至2022年3月31日，中交地产的货币资金余额173.99亿元，短期债务166.65亿元，现金短债比1.04，短期偿债能力无虞。

然而，其大股东确已多次救助，一笔35.8亿的债权还给予了展期。

销售跃进

在央企开发商中，不乏招商、中海、华润、金茂等“千亿玩家”，中交地产的全口径销售额仅500多亿元。

中交地产发展缓慢，部分原因在于中交系的地产业务繁杂，长期存在同业竞争。

中交房地产集团旗下，除了中交地产，包括绿城中国、中交置业、中房集团、中交海外地产、中交鼎信等。

近年来，中交地产人事变动频繁，5年换了四位总裁，公司上下，有着寻求转型和规模发展的焦虑。

2019年7月开始，李永前出任中交地产总裁，12月出任董事长，且在一度担任中交房地产集团总经理。他的到任，为中交地产打开了新局面。

他抛出的第一个目标是，在2021年底前，控股股东启动下属其他涉房资产与中交地产融合，方式包括现金收购、换股并购等。

截至目前，目标仅部分兑现，中房集团被合并进入中交地产。

李永前抛出的第二个目标，是销售规模的“大跃进”。

李永前在绿城待了5年，见证绿城的规模从百亿元，一路突破2000亿元，他也为中交地产规划了一条规模成长的路径，提出“2019年冲刺350亿（元），2020年冲刺500亿（元），2023年远在千亿（元）之上。”

为了冲规模，李永前扩大土储。

2020年，中交地产新增土地建筑面积635.59万平方米，同比增长176.9%，土地购置总价535.8亿元；2021年全年，新增土储总建面371.7万平方米，新增土储总价约388亿元。

不过，地产行业转冷，中交地产难以持续狂奔的节奏。

2021年，全口径签约销售金额仅有560亿元，同比微增5.07%；去化与周转较慢，存货周转率为0.12次，较上年的0.22次大幅下降。

2021财年业绩会上，有投资者公开质疑，公司的销售增速与投资力度不匹配。

中交地产回应， 部分因为“房地产销售市场在2021年下半年明显转冷，受市场下滑及销售周期影响，销售额未实现与2020年投资增速同步增长”。

母体“输血”

今年前3月，中交地产全口径签约销售金额为130.45亿元，同比增长38.69%。

销售额逆市增长，或加大推盘量有关，也得益于去年同期较低的销售额基数。

在行业下行期，中交地产增收不增利、高负债等状况，日益凸显。

2021年，中交地产营业收入为145.4亿元，同比增长18.2%，主要因为2021年竣备交付结转的项目较多。

但是，净利润同比下降32.2%，归母净利2.36亿元。管理层解释，一是2021年竣备交付结转的项目的毛利率略有降低，二是税金及附加增加，三是销售费用及管理费用增加。

伴随着规模扩张，负债直线攀升，从2019年的414.51亿元，升至2021年的1240.17亿元。

截至2021年底，中交地产有息债务近630亿元，涉及信托融资186亿元，其中一年内到期有息债务近190亿元，涉及信托融资近70亿元。

截至去年底，中交地产的现金及现金等价物为107.6亿元，与一年内到期有息债务近190亿元相比，短期偿债压力大。

所幸，背靠央企母公司，中交地产可频繁再融资。

3月下旬的公告称，拟储架发行35亿元供应链金融资产ABS产品。此后，又拟发行最长5年期的50亿元中票、定向融资工具。

控股股东也“输血”超过百亿。

2021年，中交地产向中交房地产集团借款的实际数额，高达90.8亿元；3月底，又披露，向集团借款45.8亿元，期限两年，其中40亿元借款年利率7.5%，5.8亿元借款利率8%。

官方称，多方考察银行贷款、信托等融资方式后，向控股股东借款年利率最优。

8月初，李永前不再担任集团总经理职务，仅担任中交地产董事长，汪剑平已于去年接任其身兼的总裁一职。

炒作喧嚣过后，重组架构后的管理层，能否在严冬中延续既定策略、跨过经营与财务上的坎，仍有很多不确定性。

题图来源：图虫