郑州楼市：简单高效的买房逻辑！

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，你好，郑州周边城市的人，想在郑州买房投资，都说地铁一响，黄金万两，所以想要买地铁房投资，暂时不自住，想问一下郑州3号线的沿线有哪些楼盘呢推荐呢？

郑叔：你好，首先需要明确一点就是真地铁盘才是硬通货。地铁对房子价值影响较大，房子代表资源，配套对人影响很大，地铁价值很高，不过要注意买“真地铁房”。离地铁超过一公里远的不是真地铁房，一公里以内代表了交通便利，生活体验感好。具体详见知识星球内部资料《郑叔郑州买房十大顶级思维》。

提问：郑叔，你好，本人名下有套自住房，不过房龄比较老了，现在想买套改善房，预算在150-200万之间，买哪里比较好呢？

郑叔：你好，这个预算的话对于改善购房者来说，北三环的金水北片区、北三环、杨金片区、龙子湖、金水老城西部、滨河（四环外）都是比较不错的选择。相对来说，目前滨河的地理位置偏僻，且价格略高，不属于最优选择，在滨河地区工作的购房者可以考虑；金水北位于主城区，配套设施较为齐全，整体生活环境好；龙子湖内有大量安置房，所以整体环境一般；而杨金区最大的优势就在于离北龙湖较近，但是价格略高。整体而言，可以重点考虑金水北以及中原老城，其次可以关注杨金片区和龙子湖片区。详见知识星球内部《价值百万的购房逻辑》。

提问：郑叔，你好，刚需买房，本人名下无房无贷，首套房，目前可承担首付在40万左右，想问一下这个预算的话在郑州买房怎么选呢？

郑叔：你好，在郑州如果买房有40万的首付预算的话，对于刚需购房者来说，可以选择可以关注四环内的中原区、惠济区、高新区、管城区、二七区；如果对于地区要求不高，没有偏好，建议首选管南和惠济，这两个地区离郑州东区距离近，多为高收入人才聚集区；其次是中原区和高新区，这里有完善的配套设施，整体的居住环境也不错；最后是二七区，因为二七区的地理位置相对偏僻，发展前景一般，也没有政策利好，所以不建议在此买房。

提问：郑叔，你好，本人已婚，名下有套自住房，孩子今年3岁，计划下半年在买套学区房，购房预算200-250万，想在金水区买房，面积大概在90平左右就行，买新房还是二手房呢？有哪些好的推荐呢？

郑叔：你好，如果看中学区的话，建议买二手房，新房一般交付时间1-2年，而且新房的学区的话需要时间沉淀和检验，大概需要5年左右的时间。金水区好的学校是文一、纬五路一小、黄河路一小、优胜路小学，不过这些学校对口的学区房房龄都比较老，具体买房选筹，详见知识星球内部分享

提问：新手想要买房投资，请问买房的哪个环节最重要？也实地考察了很多板块和楼盘，但是始终不知道要怎么选择，请问具体要怎么选择一个合适的板块与楼盘呢？

郑叔：你好，买房投资判断投资是否有价值，最直观的一点就是房价的涨幅，而房价的涨幅大不大，至关重要的一点就是看选筹，即判断区域投资价值。有很多人看待城市的板块，都是从当下可观测到的条件来判断，城市配套、价格梯队、交通距离等等，但这样很容易局限在主流观念，和大部分普通人一样，也就很难实现更高的收益。购买房产，预算选筹十分重要，买哪个地方，什么产品，基本上就可以决定你的财富增速，选筹如果出错，会影响后期的资金周转与投资，一步跑输，以后就很难赶得上。我们所希望的投资，是在一个正确的时机，尽可能以较低的价格买到更优质的产品。这里就要注意板块与楼盘的选择。

首先是板块，一个片区的发展一般会分为三种，发展成熟片区、发展中期片区与发展初期片区。成熟的片区一般发展比较饱和，配套齐全，大部分价值已经体现在房价上，升值空间有限，但后期如果出现真的利好，又会有一定的涨幅。发展中期的片区，一般规划较多，利好在逐步兑现，价格、涨幅也是相对的。发展初期的片区规划都需要一定时间兑现，价值要在远期才可以体现。

其次是楼盘。我们在判断楼盘性价比时，最简单的方法就是把它的报价与周边其他产品相对比，如果出现倒挂或者价差较小，说明楼盘的性价比高，但如果价差较大而又没有硬性利好支持，说明楼盘只是价格虚高。想要买到性价比高、涨幅可观的楼盘，就要了解这些盘的特点，尽力规避不涨或者跑输大盘的楼盘。