物管泡沫破灭，这家新三板公司换马甲了

文/乐居财经 邓鑫妮

1993年从华中科技大学毕业，赵亚东带着一卷铺盖，一路向北来到首都。

在北京798、松下、3721（360前身）等公司打拼了几年后，2004年一次偶然的机会，赵亚东加入了兴业源。房地产行业，对彼时的赵亚东来说是一个全新的领域，然而他一干就是18年。

而今，赵亚东已经成为兴业源董事长兼总经理，但是见过他的记者第一印象还是：“赵亚东一点不像一个物业行业的人，简直就是个标准的IT男。”

利落的平头，剪裁合身的西装，赵亚东总以干练的形象示人，耳濡目染，兴业源也渐渐染上他的“IT气质”。

8月4日，北京兴业源物业管理股份有限公司（简称“兴业源”）变更全称为“北京兴业源科技服务集团股份有限公司”。

换上“科技”马甲，兴业源并非新三板物企的首例，两个多月前，索克物业已经有此行动。

现如今物管股跌跌不休，物企估值不断下跌，上市物企平均市盈率从去年初巅峰时期的55.31倍，下滑至如今的11倍。

传统物管企业见势纷纷另寻出路，选在这个时候转打“科技”牌，兴业源也有自己的考量，“这一次，兴业源将装上智慧科技的内涵。”赵亚东表示。

近年来，打“科技牌”的物企并不少见，是实力使然，还是套了个模板，或许还需时间的检验。截至2021年末，兴业源营业成本连年增长，毛利率已经连续四年下跌。

毛利率四连跌

“新名称、新形象、新征程。”赵亚东将这句话写在内部刊物的刊首寄语上，可以看出对这次更名满怀期待。

兴业源表示，“本次变更系公司发展需要，变更后的公司名称与公司主营业务情况相匹配，不会对公司生产、经营产生不利影响。”

翻阅兴业源的官微，其早期强调科技赋能可以追溯到2016年，其中一个名为“一应云智慧平台”的科技类服务平台出现次数不少。

据2021年财报，兴业源一应云 1.0 系统全线升级为 2.0 版本，主要体现在工作人员线上集中管控、人力资源一体化智能管理、财务集中管理等日常运营中。

除此之外，财报中直接提到的“科技”相关业务并不多。去年末，兴业源纳入合并财报的21家子公司里，仅有“郑州兴业源科技运营有限公司”一家带有科技字样，期间“成都兴业源智慧物业管理有限公司”被注销，成立仅2年时间。

兴业源的业务板块有物业服务管理、停车场经营和出租办公用房，主营业务为物业管理服务。

2021年，兴业源收入涨势不错，但毛利率依旧下行。期内，其整体收入约4.29亿元，同比增长38.23%；毛利率19.43%，较2020年减少1.2个百分点。

而这已经是兴业源毛利率下跌的第四个年头。2017年-2021年，其毛利率分别为31.88%、27.98%、24.6%、19.91%、19.43%，和2017年相比，眼下已经跌去12.45个百分点。

“流血”外拓

在新三板的物管市场，兴业源是活力较为充沛的一家，不时就要围绕规模作一番文章。

虽然股票买卖陷于停滞，但其自身的资本运作并不少。去年6月至今，兴业源已经进行了6笔资本收购，贵的一笔超过2000万，便宜的不过1块钱。

收购动作频频，但不少是“流血圈地”，兴业源倒贴外拓。

6笔收购，兴业源一共花去4029万元，最高的一笔是收购舜天物业100%股权2080万元，最低则是收购香龙湾物业100%股权1元。

激情外拓之下，兴业源的规模激增，从上市之初的不到400万方到如今的3000万方，增幅约为650%。

然而收购标的的成色不一，其中多家物业公司在被收购时并不被外界看好。

没有天上掉馅饼的事情，1元收购香龙湾物业100%，看似便宜，但标的物是带着债务转手的。

根据公告，截至2021年8月31日，香龙湾物业的资产总额为26.7万元，负债总额110.3万元，净资产为-83.59万元，资产负债率达高达413%。

在并表期间，另一并购标的鼎辉物业增收不增利，目前已处于亏损状态。但是今年的首笔收购，兴业源还是放到了鼎晖物业余下30%股权身上。

2019年兴业源以1280万元的价格收购鼎辉物业70%的股权，彼时鼎辉物业的每1%股权价格约为18.28万元；而此次收购的30%股权，平均每1%股权价格约为39.67万元。

每1%股权单价贵了一倍不说，带来的收益似乎并未好转。截至2021年6月，鼎辉物业的资产总计约2051万元，负债合计约1233万元，所有者权益合计约818万元。期内，鼎辉物业实现营收1417万元，净利润亏损约59万元。

对于一些收效甚微的投资，兴业源也想及时撤出止损，但抽身也非易事。

2019年1月，兴业源决定出售其在坤鼎集团的股份。根据当时的公告，兴业源作为出售方，将其持有的坤鼎集团约500万股股份出售，受让方为坤鼎集团董事长邱明。

股份转让协议已经签署，然而截至2021年12月31日，兴业源都没有收到股份受让款和利息843.65万元。