销量下滑、评级下调、业主退房！留给绿地自救的时间不多了

作者：老谢

现在的楼市，已经成为「萝卜蹲」的游戏。所有人都等着，恒大、融创之后，谁会成为下一个蹲下的「萝卜」？

最近似乎轮到绿地蹲了，这个曾经能和万科争一时长短的「绿巨人」，在过去的一年时间里，先后经历了销量下滑、评级下调、业主退房潮。

在楼市大环境萎靡的情况下，如此多的负面消息，显然让市场上仅剩不多的刚需购房者望而却步，进而加速市场的不信任从而形成马太效应。绿地未来的日子，恐怕会变得越来越难过。

而在更远一点的未来，恐怕所有房企的日子，都不好过。当然，现在或许也是时候让曾经躺着的房地产企业卷起来了。

01

昔日「绿巨人」，摇摇欲坠？

日前，有媒体报道称，绿地集团面临一笔金额超过10亿元的强制执行案子，正在进行司法程序。此笔强制执行案例，是武汉某项目的乙方公司申请的，与绿地的欠款问题有关。此外，绿地在湖南长沙的某个项目公司，也陷入了密集执行，仅是7月20日就总共有6条执行信息被披露。

一边是债主上面要钱，另一边却是购房者高喊「退钱」。6月26日，深圳绿地新都会准业主发出一份退房要求书，准业主集体要求退房、退名额、退还所有房款及贷款利息、本金。要知道，该楼盘曾在2019年入选「日光盘」，成为当时耀眼的明星楼盘。但三年过去了，这个楼盘却落得个一地鸡毛。

在全国，绿地也有多个住宅项目都被曝出维权，武汉、济南、赣州等多地的项目存在延期交付、涉嫌违规销售等问题。

事实上，在全国范围内，绿地被业主要求退房的新闻此起彼伏。很多人不禁疑惑，绿地不是国企么？怎么会搞成现在这样？

作为国内首家以房地产为主业的世界500强企业，绿地曾以2408亿元的销售额名列全国第一，也曾与万科争一时之长短，靠的就是其国资背景。

绿地在成立之初，是一家纯国企，公司由上海农委和上海建委百分百持股。后来，随着多次混改，绿地已经成为属于实控人为张玉良，有国资背景的混合所有制企业。公司的前三大股东分别为上海格林兰投资、上海地产集团、上海城投集团，持股比例分别为29.13%、25.82%及20.55%。上海格林兰投资就是以张玉良为首的绿地职工持股会。

在地产圈，很多人说张玉良是个身段柔软的人，是「难得在市场和政府之间找到微妙平衡」的存在。但是，这种平衡最终也限制了绿地的发展。绿地的混合所有制背景，导致了其既没有正牌国企的豪横，也没有纯正民营企业的灵活，最终在近几年逐渐退出了头部房企的争夺。

从去年开始，绿地的日子变得更加难过。据年报数据显示，2021年绿地控股实现营收5447.56亿元，同比增长19.45%；实现归属于上市公司股东的净利润61.79亿元，同比下降58.8%。进入2022年，绿地连增收也做不到了，继2021年四季度大幅下降57%后，2022年一季度绿地销售额再次下降56%，仅有308亿。

销售额下滑带来的最直接影响就是现金流问题，截至2022年3月底，绿地的流动性进一步减弱，现金总额降至657亿元人民币，同比2020年底下降了近30%。

为了保证流动性，绿地和曾经的万达一样，在不停地出售资产。5月16日，绿地集团发布消息表示，绿地纽约太平洋公园项目中的两栋公租公寓楼顺利出售，合同总金额为3.15亿美元。同时，绿地纽约太平洋公园项目另一金额为1.5亿美元的物业大单近期已完成签约。

但相较于绿地的债务，这些资产出售收入似乎杯水车薪。「绿巨人」，已经摇摇欲坠。

02

转行能否带来新机遇？

恒大是第一个暴雷的房企，但绿地绝对不是最后一个。

从短期看，楼市持续萎靡的可能性不小。今年7月以来，已有近70个城市发布稳楼市政策。然而，效果却极其有限。

根据北京市住建委公布的数据，7月1日至26日，北京新房成交面积60.7万平方米，同比下跌50.8%，环比下降34.3%。

除了北京，根据wind数据显示，7月1日至26日，30个大中城市新房成交面积环比下跌27%，同比跌幅达到36.9%。

民营房企中，世茂、中南、融创、中梁、雅居乐等房企的销售金额降幅超过50%，新城、中骏、碧桂园和龙湖等房企降幅在40%左右；央企、国企和混合所有制企业中，招商蛇口、华润置地、保利等房企的销售额降幅在30%以内。

曾经这些地产企业都在给自己谋求一条新的发展路径，恒大造车、卖水，碧桂园造机器人。绿地也开始尝试新的发展路径。去年11月，绿地控股发布《关于公司所属行业分类变更的公告》表示，鉴于公司基建产业的收入占比已超过50%，绿地控股所属行业分类已由「房地产业」变更为「土木工程建筑业」。

就像姗姗来迟的恒驰，未必救得了恒大，碧桂园的机器人也不见了下文一样，对于绿地而言，转行基建又能有多少机会呢？

更紧迫的是，留给绿地的时间不多了。

今年5月12日，穆迪将绿地控股(600606)集团有限公司的家族评级（CFR）从「Ba3」下调至「B2」，并将其列入了进一步下调观察名单，展望为负面。

6月22日，完成困境债务延期后，标普全球评级宣布将绿地集团评级下调至「SD」。原因是，标普将该交易视为困境债务重组，这无异于违约。如果债券未延期，绿地集团可能缺乏在到期时进行全额偿付的资源和融资方案。

2023年9月，绿地将有290亿元人民币的等值债券（包括28亿美元离岸债券）即将到期。

曾经的「绿巨人」，还能挺到那个时候吗？