广州人，已经不再去佛山买房了？答对了一半......

今年6月，广州隔壁的佛山放松限购，临广镇街对广州客重开大门。

原以为广州客会再度“流失”佛山，没想到市场骤变，在政策大尺度松绑之时，一部分广州人正在撤离佛山。

新房销量超佛山，广州人不买佛山了？

最近，小易身边有好几位广州朋友计划卖房，重返广州置业：有早期入手佛山的，因工作调动想换广州；也有近五年入手的，因为房价涨不动，打算回广州换仓。

*小红书上也有类似案例

成交数据亦有体现。今年上半年，广州新房成交404万方，佛山仅成交387万方（数据来源：克尔瑞）。要知道，2021年之前，佛山都是大湾区销冠，成交总量远高于广州。

由奢入俭易，由俭入奢难，如今广州与佛山的房价差距越来越大，虽然大部分人想卖掉佛山回广州，但更多是有心无力，现实总是更残酷。

其一，佛山大部分区域房价涨不动，算上利息和装修，不仅没赚还要血亏；

其二，卖掉佛山回广州，即使是首套，首付也要四成，二套七成，门槛更高；

其三，如果收入没有暴涨，即使卖掉佛山主城区房子，也只能换广州近郊，或者牺牲楼龄和居住环境。

佛山房价上涨缓慢，套牢广州客

以往，广州人蜂拥来佛山买房，一是门槛低；二是经历了2017年普涨行情，大家对佛山都高看一眼；三是广佛有地铁互通，比广州郊区更近广州。

当然，也少不了楼市大V的推动作用，深圳、杭州大V的看房团一批接一批杀到佛山。

事实证明，越是门槛低的区域，房价越涨不动。

根据中原统计的2021年佛山各镇街楼价排行榜，房价越高的区域，涨幅也越多，三水高明和顺德远郊镇街，房价跌幅较大。

*来源：佛山中原

这个道理，放在大湾区城市也适用。

上半年，房价最高的深圳、广州和东莞，还在继续上涨；反观大湾区西岸，都有不同程度跌幅，房价最便宜的肇庆和江门，跌幅最大（数据来源：克尔瑞）。

从中可以看出，当普涨的滤镜摘掉后，有能力的人，都在尽量往核心城市、城市核心区域腾挪。

小易身边就有两个案例，某公司高层160万卖了花都房子，靠最近两年收入暴涨，置换了淘金家园7-9万/平新房；还有朋友卖了佛山两套房，在海珠区只能给个首付。

能够成功脱身的毕竟只是少数，大部分买了远郊盘的，即使亏本甩卖也没接盘侠，解套遥遥无期。

当年，小易一位广州朋友来佛山看房，原本预算只有30万，没社保没户口，只能在不限购镇街买，后来搭上了中介的看房专车，在南海丹灶下定了一套三房，单价接近1.4万/平。因为双合同的缘故，最终首付给了60万。

彼时，60万首付已足够在千灯湖买一套三房。如今，四年过去了，丹灶这套房二手成交价不到1.1万/平，每月1800元租金，还不够支付每月的房贷利息，首付借来的30万，至今还没还完。

其实，买丹灶的这位朋友，只是众多广州客在佛山买房的缩影。在小红书上，时常能看到网友“分享”入坑佛山的经历。

因为“便宜”、“环境好”，跟风买入三水，最后因为佛山限购区推出人才购房新政，放松限购门槛，三水就尴尬了。

除上车门槛低，很多广州客对佛山规划缺乏正确认知，偏听中介一家之言，不考虑兑现时间问题。

以最受关注的地铁（轨道）为例，很多远期规划，被销售和中介包装为“价值点”，实际兑现时间超过10年以上。

除了已开通和在建线路，佛山近期规划线路只有2号线二期、11号线和广州28号线，其他线路遥遥无期。

已开通：广佛线、佛山2号线、广州7号线西延段、南海有轨电车、广佛肇城际；

在建中：佛山3号线、广佛环线、里水有轨电车、佛山4号线；

规划中：2号线二期、11号线、广州28号线；

此外，佛山已获批的地铁，兑现时间也很长，通常在开通前已透支了涨幅，比如陈村和北滘。

投资属性褪去，广州人为佛山宜居环境买单

有人撤出佛山，也有人继续买入佛山。所以说，广州人不再买入佛山，只答对了一半。

一方面，广州购房门槛仍然比较高，二套首付高达7成；另一方面，佛山核心区经历了一轮普降，吸引了不少自住的广州客。

当投资的属性褪去，还在继续买入佛山的广州客，更多是看中了佛山宜居的优势。

今年6月，小红书携手中国社会科学院社会学研究所、DT财经发布《蹲个城市：年轻人选择城市新需求洞察报告》，在小红书上，年轻人通过“蹲城市”寻找理想城市。

在这份报告中，广东上榜的城市仅有佛山和广州。其中，佛山超越广州，排名全省第一，在全国最宜居城市中排第15名。

从“蹲城市”现象可以看出，现代年轻人对宜居城市的定义，房价适中、交通便利、气候舒适，既要有各种美食的烟火气，又要工作机会多的繁华热闹。

佛山整体均价未破2万/平，有机场有高铁有地铁，既是美食之都，又是制造业重镇，有家就有佛山造，与年轻人心目中的宜居城市，匹配度相当高。

当房价进入缓慢上涨的通道，人们不再纠结于投资回报，佛山自住的性价比就非常突出了。

总价250万预算，在广州只能买增城、花都、南沙等远郊盘，在佛山却能买到市区地铁盘。

总价600万预算，在广州主城区只能买到小两房，在佛山主城区却能盘下一套叠墅或江景大平层。

同样预算条件下，佛山的居住环境和舒适度显然更高。在通勤便利的情况下，很多广州客置业佛山时，甚至提前做好了养老的打算。

小易身边就有这么一位广州客，250万总价入手三山新城一栋四层商墅，五成首付只需100万出头，再申请比房贷利率更低的消费贷，轻松拿下临广最核心地段的“大别墅”。

虽然房子是商业属性，但抵不住房价便宜，且距离珠江新城仅半小时车程，解决了眼前的通勤问题，未来养老也有了着落。

在自住的前提下，广佛之间的通勤距离，就是广州客首要考虑因素，尤其是有地铁接驳的板块，比如禅桂、陈村和北滘。

因此，佛山松限后一个月，里水、桂城、陈村和大沥等临广镇街，销量领跑佛山（数据来源：广东粤湾数据研究院）。

从另一个角度来看，房地产回归居住本质，适合广州客自住的板块，必定有其价值属性，短期房价未必有较大涨幅，长期来看，与广州通勤越便利，上涨的潜力越大。