终于等来低密改善新盘！江心洲水沐和瑞园考察日记 南京买房

在今天的正式内容之前，我们先说个消息：
南京官方公告：申请购房资格的线上服务，近期改为线下办理。所有申请要求不变。网传的“南京全面取消限购，外地人不再需要6个月社保证明就能在南京买房”消息不实！

点评：任何“放风”、“爆料”、“据传”消息，现阶段都不要轻易相信了，让子弹飞一会儿！
以下为今日正文：
江心洲，这一次终于迎来了不少老铁“想要”的低密住宅！
近日，江苏水利位于江心洲岛北G72项目案名正式公布为：“水沐和瑞园”，项目拟建4栋10-11F低密小高层，其中1、4#层高为10F，3、6#为11F，最大楼间距超61米，共约160套住宅。产品方面，将打造140-265㎡“水沐”系大平层，预计有三种户型。目前，城市展厅设在河西华采天地商场一楼，最快在四季度入市。

今天，考察团实探项目地块现场，给大家带来周边的考察日记！

开发商
早在2021年9月27日，江苏水利以总价8亿元拿下江心洲岛北G72地块，楼面地价32685元/㎡，未来毛坯销售限价42800元/㎡。另外还有个较为特殊的出让条件：不得合作开发。
据了解，江苏水利地产为淮投集团全资子公司，千亿国企实力雄厚，此次执笔南京主城表现如何，让人很是期待，而水沐系新房产品也并非水利地产在南京的首次亮相，此前江北水沐云筑、仙林湖水沐雍容府，都以低密度产品见长。同时，此前江苏水利地产跟中海在江心洲合作的隐奢高层产品璞境项目，现阶段已经接近清盘了。

但是璞境项目此前业主跟中南和水利地产之前因为产品规格问题产生过一定的小风波，据说现在已经解决，这方面不做引申，感兴趣的朋友可以自己去找一找信息，但是总的来说，项目的安全性还是比较高的。

从现场的图片中我们可以看到：首先，地块不算太大，因为总共就6栋住宅，在这个基础上，项目地块四周围挡已经完全设置好，同时项目内部的施工也在正常进行中，根据现场的工人表示，售楼处也只是刚开始搭建，还需要一段时间才能跟买房人见面，同时可以看出，水沐和瑞园项目不远处就是升龙桃花源著项目，周边成熟小区不少。

项目区位

水沐和瑞园落子于江心洲文武街与思泽路交叉口，属于典型的江心洲岛北住宅，周边居住氛围相较于岛南来说，要浓厚不少。

交通方面，轨道交通的话，未来水沐和瑞园项目距离地铁10号线江心洲站有一定距离，考察团实测了一下，开车距离大概在2公里不到，步行的话，恐怕比较费劲，周边目前已交付道路公交站点以升龙公园道、保利、银城项目周边的站点为主，距离约1公里之内，后期会有持续的规划和优化。

未来业主开车出行的话，则是方便很多：可通过内环南线至河西商圈，还可通过扬子江大道辅路到达河西，也可通过江心洲长江大桥（南京五桥）抵达江北商圈。
教育资源上，今年五月建邺教育发布在“2022年义务教育学校招生入学问答”中提到，今年建邺区将新开办金陵中学附属中学、金陵中学附属小学，面向生态科技岛片区招生。

这是官方首次明确金陵中学会“全包围”江心洲岛的教育，而水沐和瑞园项目附近就有金陵中学附中与金陵中学附小，其中6月份挂牌的金陵中学附属初中，位于东至环岛东路、西至科技路、南至绿水街、北至星影街地块内，占地4万平方米，建筑面积3.2万平方米，总投资31486万元！同时不远处还有思泽路幼儿园。

商业配套方面，相较于岛南，目前岛北有不少早已交付的低密改善大宅，无论是从人气方面，还是从一些生活配套方面，岛北很明显要比岛南要好一些。在水沐和瑞园不远处的长岛观澜汐园附近，就有南京银行以及一系列诸如酒水超市、水果店、中介之类的底商。

另外，不远处还有仁恒置地广场、江岛新天地、中心生态科技道文化旅游度假区等商业，也能满足周边居民的吃喝玩乐购需求。另外得益于比较强大的路网优势，未来业主几脚油门也可以直达河西商圈。

仁恒置地广场
更多生活配套方面，江心洲社区服务中心项目已经开始动工。社区中心由6栋楼组成，除社区卫生服务中心、养老楼、社区服务中心或街政管理中心外，还规划有社区配套商业、体育活动中心和文化活动中心或育儿园，满足居民的居住需求。

总结一下，今年以来，南京一轮又一轮的楼市松绑政策，很大一部分目的就是在鼓励改善型买房人置业，而江心洲的新房项目因为有着确实很独特的区位环境，让不少买房人心动。
而本来宅地就不多的江心洲区域，现在在岛南瞬间出现多个新房产品，但是客观的讲，岛南的新房产品诸如招商的江心印、栖霞建设的星叶栖悦湾以及奥体建设的江尚紫薇项目，都是高层住宅，相对来说尽管都受到了不少关注，相信产品也会不错，但是调性与江心洲的纯改善风格有些不契合。
而江苏水利G72水沐和瑞园的出现，则是填补了现阶段岛上低密住宅的需求！
项目概况+户型
江苏水利水沐和瑞园打造4栋10-11F低密小高层住宅，共160套房源，面积段为140㎡-280㎡。小区体量不大，但从效果图上来看，楼间距非常大，未来居住体验应该很不错！

从曝光的建面约142㎡A户型来看，还算市面上比较常规的3+1户型，也是改善客群的一个入门级别。整体客厅不大，但厨房连着餐厅的空间还算舒适，入户处的次卧门设在了最里面，当作客房或老人房来用都是不错的选择。比较特别的是，江苏水利把靠近阳台的房间布局为书房，这样其他卧室就都具有了一定的私密性。

再看建面约142㎡B户型，把动静区区分的彻彻底底，三个卧室朝南，阳台不大，设在两个次卧处，整个餐客厅的公共空间很大，还留有一个开放式的岛台作为西式厨房区域，客厅没有阳台，而是做成长长的飘窗。书房位于角落里，和其他三个房间完全隔开，这种户型的布局方式有些大胆，不过现在市面上已经有个别开发商在尝试，把客厅不做在朝南有阳台的区域，而是以飘窗代替阳台。
而根据目前的消息来看，项目还会有200㎡以上的超大平层，后续情况如何，我们会持续关注。
周边新房二手房对比
今年目前为止，整个江心洲一共有5个新房项目，其中3个待上市纯新盘星叶·栖悦湾、江尚紫薇、江苏水利，和2个在售楼盘江心印、璞境。岛南的江心印在售面积140-230㎡，加包后的均价在4.7万/㎡-4.8万/㎡，岛中的璞境在售143㎡和166㎡，加包均价为5.3万/㎡-5.4万/㎡左右。
而上文中提到的岛南另外两个新房项目，此前考察团已经前去项目工地进行过考察，详情可看稿件：
在二手房方面，目前附近的银城长岛观澜、升龙公园道、保利紫荆公馆、仁恒绿洲新岛等成交单价在5.5-6.6万/㎡左右。

这里又包含了平层、洋房等二手房房源，目前周边二手房房源的在售数量都不算多，而作为新房的水沐和瑞园，最终品质如何，将会是项目去化的重要参考！

同时，根据毛坯限价关于水沐和瑞园的毛坯销售限价42800元/㎡来看，项目未来新房均价破五万应该问题不大，在这个基础上，买河西南今年的新房产品还是江心洲的新房产品就是摆在买房人面前的一道选择题。

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。