海淀区「苏州街站回迁房」苏州街站一体化棚户区改造项目介绍

为改善居民居住条件，同时满足地铁建设需求、推动地铁顺利建设，海淀区结合棚户区改造政策，创新工作方法，将棚户区改造和地铁项目共同配合进行，海淀区首个一体化棚户区改造项目——“苏州街站一体化棚户区改造项目”应运而生，该项目也被列为了北京市重点建设项目。

项目介绍

项目总建筑面积4.6万余平方米（不含地铁部分），其中住宅建筑面积2.7万余平方米，商业建筑面积3305平方米。建筑高度79.8米，总层数27层，分为地上23层，地下4层。1-2层为商业楼层，3层及以上为住宅楼层。配套建设商业、公共服务设施、自行车库、车库等，规划绿地面积约1700余平方米。建设单位：北京城投地下空间开发建设有限公司，施工单位：北京建工集团有限责任公司。本项目已经开工，预计2022年底完成竣工验收！

“苏州街站一体化棚户区改造项目”是海淀区首个一体化棚户区改造项目，不仅仅关系着棚户区改造，也推动了地铁顺利建设，预计2022年底完成竣工验收。地铁16号线的苏州街站，是地铁10号线与在建16号线的换乘车站，按照规划将进行一体化设计，集“住宅楼、地铁设施、商业配套”为一体，建设过程中，地铁和棚户区改造共同配合进行，实现地铁出入口与新建楼宇地下空间的连通。

按计划，地铁站将改造10号线东南出入口地面亭，接入合建建筑。16号线的出入口与开发建筑整合为一体。车站周边高楼林立，出入口、风亭设置难度大，需拆除部分现状建筑，设置出入口、风亭，满足车站功能；并结合拆迁、还建一体化设计。一体化建设不仅实现了地铁的空间一体化，还丰富了地铁用地的功能多样化，凸显了“以人为本”的现代化轨道交通设计理念，既优化功能，又节约资源。项目的实施将极大改善居民居住条件，提升区域整体公共服务水平，并为推动地铁建设起到重要作用。

项目位置

位于苏州街和海淀南路交界处东南角，四至范围：东至海淀区供电局宿舍，南至市工商总局，西至苏州街，北至海淀南路。(苏州街站位于苏州街与海淀南路交叉口的路下，在路口四角均设置出入口，周边分布有中关村西区、八一中学、稻香园居住区等，是地铁10号线与16号线的换乘车站。)

地铁16号线一个车站的棚改项目，至今仍名列2017年12个棚改实施计划当中。其实这个项目很“迷你”，总占地不过5800多平方米，且全部位于地铁换乘车站的上盖部分，建成后从外观上不过是连起来的两栋楼。地块部分面积的主体为北京飞达电子，是市属国有企业——北京电子控股旗下的子公司。地块门牌号是海淀南路12号院，因飞达电子的职工宿舍始建于1970年代，1976年地震后进行了加固改造，仍被认定为危房。因此在2006年飞达申请了危改加房改，并获得原则同意。然而，地铁的快速建设，这里成为了地铁16号线和10号线的换乘枢纽，成为了这个项目的转折点——按“一体化”重新立项。

“一体化对于居民来说，最方便的地方就是不用走出地铁站再绕道，就能够直通周边建筑。就本项目，简单的说就是下了地铁就“到家”了！”北京城投地下空间开发建设有限公司项目负责人介绍。

为何叫“一体化”？

“一体化”在这个项目中，有两层含义。

第一是指两个单位宿舍安置的一体化。为了修建地铁站出口的设施，还需要拆除原先的三建职工宿舍，即倒座庙7号楼，约2400平米的占地。2011年，海淀区重大办和规划部门，要求对把三建的职工宿舍用地和飞达的棚改用地捆绑在一起，实施一体化设计、开发。除飞达电子自身需要安置以外，将三建的拆迁户要合并进入苏州街项目中。

第二是指和地铁上盖开发高度一体化。2012年4月，海淀区召开了一次关于规划的专题会议，在会上提出，该项目列入16号线地铁站点预留一体化接口的要求。也就是说，楼体和地下的地铁设施高度地结合，完全一体。因此，在2013年申请立项时，一度由飞达电子和北京城投地下空间公司合作申报立项。地下部分由专业的地铁工程公司进行施工，基坑深度达30米。

八一学校的学区房

占地仅为5800多平方米，实际上容积率要达到至少5.0以上。项目建成总建筑面积约为4.7万平米（含地上和地下），含商业、回迁房、商品住宅、停车场。

商业部分总面积为1.1万平米，其实要紧密结合地铁站口的开发，地下商业其实是大头。住宅部分（地上）总面积约为2.5万平米，其中飞达电子和三建的回迁房要占据至少一半以上。

可售的商品房面积在1万平方米出头，项目的资金平衡和利润实现主要都靠这个部分。新建的商品房将位于名校八一学校（原八一中学，后改为九年一贯制）的划片范围之内。按10万元/平米计算，商品住宅可实现回款不低于10亿元。

2015年3月，北京市住建委发布了《关于明确我市棚户区改造土地供应规划调整和房屋销售等政策加快推进棚户区改造的意见》（京建文【2015】34号）、2015年4月，海淀区也明确了本项目应采取“一次性招标”的方式进行棚改，也就是说锁定了项目开发的利润率（15%），额外的收益部分要上交。

2018年年初，市政府网站就曾公布过，北京市政府将棚户区改造和环境整治任务列入2018年绩效考核项目，并要求各区年度任务完成情况！

海淀区棚户改造也是重中之重！2018年海淀列入实施计划的棚户区有11个！如下图！

《关于北京市海淀区苏州街站一体化棚户区改造项目核准的批复》

苏州街站一体化棚改项目

海淀区发展改革委：

你委《关于海淀区苏州街站一体化棚户区改造项目核准的请示》（京海淀发改[核]〔2018〕81号）收悉。根据《北京市规划和国土资源管理委员会建设项目规划条件（土地储备供应）》（2017规[海]条供字 0001号）、《北京市规划和国土资源管理委员会建设项目用地预审意见》（市规划国土海预〔2018〕16号）等相关文件，经研究，同意北京城投地下空间开发建设有限公司建设北京市海淀区苏州街站一体化棚户区改造项目。现就有关核准事项批复如下：

一、建设地点：海淀南路12号院。具体用地范围由规划管理部门确定。

二、规划用地：建设用地5800平方米，具体规划用地指标由规划管理部门核定。

三、规划建设规模及内容：建筑规模为32400平方米（不含地下面积），建设内容为居住及配套等。具体规划指标由规划管理部门核定。

四、投资估算及资金来源：总投资估算为158334万元，所需资金全部由北京城投地下空间开发建设有限公司筹措解决。

五、该项目前期工作、开发、建设及房源使用分配等严格按照《北京市海淀区苏州街站一体化棚户区改造项目前期工作及拟改造土地使用权出让招标文件》（京土棚改招[海]〔2017〕001号）的相关规定执行，你区相关部门做好监督指导工作。

六、本批复附《建设项目招标方案核准意见书》1份，请项目单位据此依法开展招标工作。在建设项目实施过程中，确有特殊情况需要变更已核准的招标方案的，应当报市发展改革委重新核准。

七、本批复有效期2年。在有效期内未办理年度投资计划或未取得延期批复的，逾期自动失效。

请据此办理有关手续。

　　北京市发展和改革委员会

北京市住房和城乡建设委员会