以案释法：幼儿园因疫情影响无法支付租金应当承担违约责任吗？

案例索引

案号：(2021)豫01民再284号

案件名称：李秀玲、郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司等房屋租赁合同纠纷

案件来源：北大法宝

主要案情

2015年6月3日，李秀玲作为乙方(承租方)、新大陆公司作为甲方(出租方)，双方签订《商埠租赁合同书》一份，主要载明，商埠位置：北环路现力帆汽车展厅北环路62号57号楼6单元1-2层101号、102号，5单元1-2层101号、102号1-2层一半，建筑面积：约1000平方米，商埠使用性质：教育，租期：自2015年6月10日起到2025年9月9日止，商埠的租金为年租金为110万元，每三年递增一次，每次递增10%，商埠租期自：2015年6月10日起开始计算，租期为十年零三个月(2025年9月10日止)。承租用途为举办幼儿园。

2016年5月20日，李秀玲作为乙方、新大陆公司作为甲方，双方签订《补充合同》一份，主要载明，基于甲方对教育事业的支持和乙方的实际经营困难，甲乙双方就2015年6月签订的《商铺租赁合同》，在自愿平等的基础上就租金及租金支付事宜达成补充协议。

2020年年初，新冠疫情爆发，幼儿园因疫情影响收入大幅减少，3月6日，李秀玲与新大陆公司翟姓男子电话沟通疫情期间减免房租一事进行沟通，未就减免房租达成一致，之后，李秀玲也未支付租金。新大陆公司于3月10日在幼儿园门口悬挂对外招租横幅，并注明联系电话。经多次催要，李秀玲仍不支付租金，也未搬离腾空返还房屋。双方因此发生争议，遂诉至法院。

主要争议焦点

幼儿园因疫情影响未支付租金是否应当承担违约责任？

裁判摘要

一审法院：

1. 依法确认李秀玲与郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司签订的《商埠租赁合同书》及《补充合同》已于2020年3月10日解除；

2. 李秀玲在未征得郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司同意减免情况下，应当先行按照合同约定时间支付房租，故李秀玲逾期未支付房租的行为构成违约，应当承担违约责任。

二审法院：

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

再审法院：

2020年春节期间爆发新冠肺炎疫情，导致李秀玲所办的幼儿园不能按时开学，属于不可抗力。李秀玲和新大陆公司签订的《商埠租赁合同书》第七条明确约定：“由于不可抗力致使不能按约定的条件履行合同的，任何一方均不承担违约责任”。最高人民法院法发(2020)17号《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。李秀玲承租房屋用于开办幼儿园，政府所采取的疫情防控措施导致其营业收入明显减少，双方就租金减免的问题也在协商之中，故其虽未依约交付下半年房租，但不应承担违约责任。

2020年3月10日，新大陆公司的工作人员在李秀玲所租的房屋处悬挂招租横幅，以其实际行为方式解除与李秀玲之间的租赁合同，故原审认定李秀玲与新大陆公司签订的《商埠租赁合同书》于2020年3月10日解除，并无不当。李秀玲与新大陆公司签订的《商埠租赁合同书》第三条第4款约定：在本合同履行过程中，甲方不得单方终止合同，如果甲方单方终止合同，应退还乙方所缴纳的未使用的租金，并赔偿乙方一年租金。新大陆公司在合同履行过程中单方终止合同，该行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。李秀玲关于新大陆公司支付违约金121万元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。

案例评析

本案例中，对于幼儿园因疫情影响未能支付房屋租金是否应当承担违约责任的认定过程，可谓一波三折。

一审和二审法院均认为，虽然幼儿园因疫情影响导致收入减少，但是否可以减免租金应当得到出租方的同意，否则直接以此为由未支付房屋就构成违约，应当承担违约责任。该案经过再审后，认定结论发生大逆转，再审法院引用最高人民法院法发(2020)17号《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的相关规定，认为幼儿园政府所采取的疫情防控措施导致其营业收入明显减少，双方就租金减免的问题也在协商之中，故李秀玲虽未依约交付下半年房租，但不应承担违约责任。与此同时，再审法院认可了一审和二审法院关于新大陆公司以实际行动单方终止合同形成了解除合同的法律后果，按照双方签订的租赁合同的约定，新大陆单方解除合同构成违约，应当向李秀玲支付违约金。应该说，这个认定结论是令人欣慰的。

租赁场所举办幼儿园在民办幼儿园中比较常见，且房屋租金是幼儿园运营成本中较大的一部分支出。近两年因疫情影响，各地的民办幼儿园，特别是在受疫情影响较大的地区，整整四五个月无法开园，自然无法收费。此种资金压力之下，还要承担教职工的基本生活保障，如果此时再让无力支付房屋租金的幼儿园承担违约责任、支付高额违约金，就会是“压倒骆驼的最后一根稻草”。因此，在这种现实情形之下，一审法院和二审法院的认定结论是不合乎情理的，而且如果此种认定结论成为主流意见，不难预判，会有多少民办幼儿园因此而关门歇业。

时至今日，疫情仍未完全退散，本案例中再审法院的认定意见值得相关司法机关借鉴和参考，遇到类似问题的民办幼儿园也应对此予以关注，有理有据的维护自身的合法权益。

文源 | 丰乐法苑（2022-07-26）

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