日本楼市泡沫破灭的真相

　　 日本楼市泡沫破灭的过程到底是怎样的？会给我们带来哪些启示？这篇文章是磐石之心2021年3月份写的，后来担心风险，又删除了。如今文章的一系列预测，都在变成现实，楼市正在风雨飘摇，所以再发出来以飨读者。

　　 1、从基本面支撑到全面泡沫化。

　　 日本房价的快速上涨期是1955-1974 年。这20 年涨 44 倍，而上涨的背景是日本经济快速追赶 美国 ，GDP 和人口也同步快速增长。

　　 这个阶段很像中国1998年到2008年，GDP以10个点以上的速度狂奔，每年新生儿都在1600万以上。

　　 1975-1985 年属于缓慢上涨期，11年涨幅不到 1 倍，背景是第一轮增速换挡，GDP和人口增速放缓。

　　 这时候，日本人没有人相信房价会跌，所有人都把钱从银行提出来贷款购房。据说，当时日本的楼盘都需要摇号，中签比例1/3500，最高的时候1/6000。

　　 日本民众非常兴奋，他们的口号是“赶美国，超美国”。而在当时日本的GDP正式超过英法德，位居全球第二。

　　 据说，当时的日本人挥金如土。特别是男多女少，男人为了取悦自己喜欢的女人，一个圣诞节的约会就可以花掉40万日元，送她蒂凡尼的心型钻坠、卡地亚的三连环戒指，请吃东京赤坂王子酒店 法国 料理。

　　 看到这里，估计很多人会骂：原来日本男人才是超级舔狗？

　　 2、房价开始最后的疯狂。

　　 1985年开始，美国与日本等国签订了广场协议。这个广场协议，大概的内容就是美元贬值，以减少贸易逆差。这导致自由兑换的日元，大幅升值。

　　 当时日本的索尼、松下、 丰田 等企业全球销售商品，已经和当今的中国类似，到处都是日本货的天下。

　　 所以，为了对冲日元升值导致的出口难题，日本央行开始降息，利率从6%降到了2.5%，并且鼓励日本企业和个人借贷。

　　 热钱蜂拥到楼市和股市，于是1986-1990 年最后疯狂期，6 年 1.7 倍。1990年的时候，仅仅日本东京的 房地产 总价值可以买下整个美国。

　　 当时的日本人已经没有心思工作，因为投机实在是太赚钱了。日本政府看着失控的楼市和疯狂的社会，意识到崩盘在即。

　　 于是，主动推出政策刺破泡沫。日本央行从1989 年开始连续5 次 加息 ，利率从2.5%上升到了6%，同时，货币供应增速大幅下滑。

　　 收紧房贷，对土地交易强管制。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

　　 政策一出，涌入日本的热钱纷纷撤离。日本楼市和股市双双崩盘。日本土地价格于1991年到达最高点，从1992开始持续下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%，至今仍未修复。

　　 3、日本楼市泡沫破灭的影响。

　　 泡沫破灭后，当时的东京周边新公寓每套折合人民币约340万元，30年过去了，日本东京的公寓价格还是这个水平。

　　 事实上，现在日本东京的房价不足4万人民币/平，房价收入比仅为13年。而深圳北京的房价是东京的2倍，房价收入比超过了40年。

　　 由于日本房价30年未上涨，很多人总说日本因此失去了30年。这种说法是错误的。日本楼市泡沫破灭后，失业率仅仅增加1%。而科技创新、制造业高速发展，日本品牌遍布全球。

　　 而且由于日本企业的全球化，虽然日元一直在增发，但是国内通胀并未出现，CPI一直平稳。至今，东京的消费水平和北京、上海几乎一样。

　　 楼市泡沫破掉，疯狂的炒房热熄火，企业和个人都回归生产生活的本质。曾经内卷到BT的日本年轻人，终于不卷了。日本的诺贝尔奖得主几乎每年都有。

　　 所以，楼市泡沫破灭并不可怕。相反，再来看中国香港，房价一直维持在20万港币，年轻人苦不堪言，带来的问题十分严峻，具体我就不再多言。

　　 4、日本楼市泡沫破灭的启示。

　　 从日本楼市泡沫破灭，我们得到许多启发：

　　 1、当经济增速、人口增长与房价增长能够匹配的时候，房价上涨的泡沫是可以被消化的。

　　 2、美元贬值，对于美国国债持有国来说，会影响其货币政策。（比如，2008年次贷危机后，中国发放4万亿，其实是拯救美国。这与日本签订广场协议，救美国一样道理。）

　　 3、人口下滑和经济增速放缓，是楼市泡沫破灭的导火线。

　　 4、大放水后的，货币收缩是导致楼市泡沫破灭的点火器。