楼市饱和后，房子流动性愈发重要，未来6种房产可能“一文不值”

在过去的二十多年里，房子之所以受到人们的热捧，除了国人有买房置业的传统习俗，房价只涨不跌、投资房产能赚钱，是大家热情拥抱房产的真实动因。特别在2016年～2018年这三年间，全国绝大多数城市的房价至少翻涨了一倍，更激发了民众投资炒房的热情，参与投资房产的人，个个赚得盆满钵满，着实让之前没买房的人羡慕嫉妒恨。

但是投资任何一种商品想要赚钱，流动性非常重要。而过去房子买进容易卖出不愁，根本原因还是有市场需求做支撑。这种需求主要来源于自住、投资、改善三个方面。比如城镇化建设引导农民进城，催生出了大量的刚性需求；城市原住民在棚改大潮的推动下，从低矮的自建房搬进了高楼大厦，增加了大量的改善性需求；而住宅商品化以后，炒房的赚钱效应明显，则激发了投资性需求增多。因此，需求旺盛，房子的流动性增强；需求枯萎，房子的流动性减弱。

但是，房子的金融属性再怎么彰显，却始终无法与房子的居住属性相剥离，因为房子终究是用来住人的，与稀缺贵金属的不同之处在于，贵金属可以长期保持物理性能不变，而钢筋水泥建成的房子是有生命年限的，如果仅仅为了投资而买房，不仅要遵循市场供需平衡的规律，还要尊重房子的本质属性，否则就会适得其反：市场供应短缺的时候，投资房产进出的渠道畅通，随便买房都能赚钱；市场饱和以后，投资房产的进出渠道变窄，买的房子不确定能不能赚钱，甚至还有亏本的风险。

而目前房地产市场恰恰进入到了饱和状态。央行发布数据显示，截至2020年的时候，全国城镇居民家庭住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。那么如果按照目前63.89%的常住人口城镇化率和44%的户籍城镇化率来计算，目前城镇居民家庭所拥有的房子，已经足够居住了。而每年还有大量的新建商品房流入市场，今后存量房只会越来越多。因此目前我们国家已经解决了住房资源紧张的问题，如果投资需求超过居住需求，只会导致二手房市场挂牌量激增、成交量下滑，房子失去流动性。

但是众所周知的是，房子一旦失去流动性，意味着房子卖不掉无法兑现，变成了一堆不值钱的砖头，所谓的财富就是纸面财富，对投资者来说没有任何价值。这从很多城市二手房市场就可见一斑，房子挂出去一二年时间无人问津，包括不少重点城市在内二手房挂牌量突破10万套，都是房子流动性变差的例证。

而想要市场保持流动性，要么购房者的收入在短期内迅速增加到房价相对应的水平，要么投资炒房客降价卖房。但是前者改变的可能性很小，因此如果房价横盘太久，接下来就会进入下降通道，毕竟很多投资房都是贷款买入，死扛不降越久，持有成本越大，亏损也越多。

因此，人口、金融和经济等基本面是决定房价涨跌的关键因素，未来除了少数有人口流入的超大、特大城市房子的流动性较好，绝大多数没有人口支撑、远离城市群、无区位优势、经济发展薄弱的三四线城市，在供应不断增加、需求严重枯竭的情况下，房子的流动性都会很差，房价面临下降的可能。

这还只是普通住宅产品业已存在的状况。要知道在整个房地产产品中，另外还有商业用房、非产权类住房、非宜居类住房掺杂其中，与普通住宅相比，其中就有6种房子不仅现在的流动性就很差，长期来看流动性只会更差，最后很可能变得“一文不值”。

第一种：商铺。商铺的功能很单一，除了做生意别无他用。因为不能迁入户口，不享有学区房待遇，受众面较小；购买商铺首付款最少也要总房价的50%，贷款利率远高于住宅（达到7%以上），且款期最长不能超过10年，因此购买的资金压力很大；关键是，商铺的交易税费很高，达到商铺总价的20%以上，因此流动性极差。而在网店的强烈冲击下，实体店的利润越来越低，商铺的供应量又严重过剩，部分银行则限制或停止商铺贷款，导致买进不易转手更难，今后绝大多数的商铺不仅没有升值空间，下降的概率倒是很大。

第二种：公寓。公寓房是商住两用房，除非产权证用途栏注明“城镇住宅用地”字样，方可等同于普通商品房性质，否则就是纯商业用途了：商用公寓的产权年限为40年或50年，虽然到期以后也可以续费，但不能和普通住宅一样自动续期，必须向有关部门申报，且续期的费用标准较高；拆迁的几率较低，因为前期都是经过规划建造的，且因密度大多数又位于城市核心区，拆迁成本高开发商拆不起；水电费按照商业标准收取，是住宅的2倍多，居住成本很高；不通天然气，不允许明火作业，不能迁入户口，不便于居家生活；转手税费高，契税、个税、增值税等相加，能够达到成交价的30%左右，且贷款情况与商铺相同，流动性较差；公寓集办公居住于一体，共用一个楼梯通道，构成人员复杂，往来人声嘈杂，私密性较差，物业管理不到位的公寓，安全隐患较多；户型不通透，公摊面积大，小区绿化覆盖率低，容积率高，停车位不足，居住体验较差。

第三种：小产权房。小产权房通常是在农村集体共有的土地上建造，因此只有乡镇发的证书，没有国家房管部门颁发的证书，法律规定小产权房只能在村集体成员内部交易或置换，不能进入市场流通，因此外来人不能购买此种房产，否则购买后产生的纠纷，不受法律保护，购房者将面临“钱房两空”的风险；如果是建在规划范围以外的土地上，或者擅自扩大建筑面积，则属于非法建筑，随时面临被强拆，而且不予补偿。因此小产权房在交易和建造方面都受到很大的限制，而且不能贷款只能全款购买，且在合法商品房都已经饱和的情况下，买到手以后想卖掉就更难了。

第四种：海景房。面朝大海，春暖花开，曾经是无数人向往的人间仙境。实际上不少买了海景房的人事后都后悔了，发现所谓的仙境其实是陷阱：一是海景房由于远离城市，周边的配套严重不足，买个菜也要开车几十里到乡镇的菜市场；平常想理个发、洗个澡根本找不到合适的地方；没有车辆维修站，一旦车子抛锚只能让很远处的维修点拖车了；更缺少娱乐配套，年轻人想蹦迪、唱歌只能到城里去。二是有人想用于养老更无从谈起，海潮携带的高盐不仅会侵蚀海边的建筑物，造成室内家具装潢损坏霉变不说，长期生活在潮湿的环境中，有湿关节病的老年人还会加重病情；常年空气中掺杂着海水的腥味，也会导致室内的空气质量变差。三是近年来投资需求大幅减少，买到手后就是亏。前段时间有报道，山东乳山等地的海景房几乎跌成了白菜价，降价都很难卖出去。因此海景房可偶尔小住，感受下大海的澎湃是可以的，但是不能作为资产长期拥有。

第五种：远郊别墅。别墅一样是很多人的梦想，给人一种高端大气上档次的感觉，更是个人身份的象征。殊不知别墅也有位置上的区分，市中心别墅是不可多得的上品，近郊别墅是休闲养老的理想之地，而远郊别墅则是别墅家族中位置最低的产品，缺点多多。除了和海景房一样缺少必要的生活配套，由于位置太过偏僻，整个小区入住率极低，白天见不到人影，到了晚上黑灯瞎火，少数住进去的人只能长期与孤独寂寞相伴。关键是，别墅的面积太大，因此总价较高，装潢的成本也高，首付的比例更高，平常还需要专业的人工护理，而这些开销算下来，没有顶尖级收入的人根本承担不了居住费用。再者别墅不享有学位资源，家中有上学的孩子根本入不了学，因此受众面较少。除了不差钱的土豪买来用于度假，普通人即便买得起也住不起，流动性何等的差也就可想而知了。

第六种：居住体验特别差的高层住宅。高层住宅虽然具有通风采光好的优点，但可能也仅此而已。随着一段时间的居住体验，高层住宅的弊端也逐渐显现，总体来说是弊大于利。比如高层住宅发生火灾地震不易逃生，对电梯的依赖性太强，公摊面积大，容积率高，停车位不足，以及不易维护、不易拆迁等等。国家住建部等部门已经下文，要求严格控制中小城市建造超高层住宅，并要求县城以多层住宅为主，占比不得低于城市住宅总量的75%。因此今后除了有人口流入的大城市，成为中小城市“淘汰品”的高层住宅一定不受欢迎。而在这些限量版的高层住宅中，早前建造的那些物业管理水平较差、已经出现各种安全隐患并无力整改、因使用年限过长成为高大破的高层住宅，将会因居住体验严重降低而遭到购房者的抛弃，到时候既租不出去也卖不掉，最后也就变得“一文不值”了。

以上是笔者对楼市饱和后，好房子向流动性倾斜的一些浅显分析，希望你家的房子不在这6种产品之中，如果“不幸”位列其中，建议能出售的尽快出售，然后对家庭资产重新进行优化配置，避免今后可能出现“一文不值”的结果。当然了，这些房子究竟会不会一文不值，也是仁者见仁智者见智的事情，一孔之见无法观尽浩瀚的星空，仅作参考而已。