为什么，五角场都成了价格洼地？

五角场板块位于三门路、政立路以南，国和路以西，内环线以北区域。

1990年前后，五角场这里还是大片大片的空地。当时上海市中心老城区改建拆迁，黄浦区、卢湾区的大量动迁户涌入杨浦区，极大地改变了五角场一带的风貌。

讲上海话的人多了，开往市中心的公交车也多了。

五角场这个地方，从这时真正开始有了城市的概念。

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2003年，上海市政府方将五角场确定为上海城市副中心之一。

众所周知，当初的四个副中心都位于城区边缘，目的是作为凝结核引领各个片区的城市化。

五角场就担任了引领杨浦城市化的任务，也当之无愧的成为了杨浦、虹口地区的中心之一。

随着中环线在五角场正式开工，五角场环岛很快出现了一颗彩蛋。夜晚彩蛋被点亮、灯火通明的五角场地标就此出现。

走过半个世纪，民国时期建造的五条马路，现在依然是整个杨浦区重要的交通主干道。

一个发射状的路网体系，区内区外的行车往来于此。只是早晚高峰以及周末

异常拥堵

四平路

一直向西南，通向外滩；

黄兴路

朝南延伸，通向杨浦大桥与杨浦滨江，直至浦东；

翔殷路

深入杨浦东部，进入虬江码头；

淞沪路

一路向北，经过江湾，连接吴淞港。

位于“五个角”的五处商业项目近况：

万达和百联在近几年纷纷调整业态布局和品牌引进，终于在长期沉寂后又恢复了一定的活力；

最老的东方商厦彻底变身悠迈广场，获得了一定的关注，但相比其他商场，人气提升还需要一定时间；

苏宁则长期处于整个片区的低谷，

加上电商的冲击，人气持续低迷，是否会靠调改获得全新的活力，尚需耐心等待；

2018年开业的合生汇相比另外“四个角”是五角场最有人气的。

2004年，与曾经是五角场最高标志性建筑朝阳百货一起被拆掉的还有空军政治学院面向五角场的一排老房子。

这两个标志性建筑拆除以后，五角场就没有了从前的痕迹。

曾经的部队小区不再全部是军人家属，门口站岗的士兵也换成了普通保安。这样的部队建造老公房在五角场很多。

也是在那一年，五角场的商品房供应井喷。其中包括了，

复旦书馨公寓

财大公寓

，两个具有一定代表性的商品房小区。其中财大公寓后来还得了白玉兰奖。

从小区的名字可以看出，一个是复旦造的，一个是财大造的。当时需要购房资格（即本校教师）、限价（即几乎成本价），看积分（即根据职称）、摇号选房（从小2房到大4房）。

按照今天的标准，都属于准地铁房，且教育、商业、医疗配套齐全。

2004年至今，两个小区里一直会有二手房挂牌出售，小区业主构成也已不仅仅是大学教师。

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当下财大公寓成交价8-9万，书馨公寓更靠近内环、房龄更新，可以达到9万以上。

放眼全上海的内中环，这个价格都不算高。这里可是鼎鼎大名的五角场副中心，是整个虹杨地区的商业中心。

去年底，地铁18号线开通，位于五角场板块内的站点有上海财经大学站、复旦大学站、国权路站。

复旦书馨公寓步行至国权路站799米，财大公寓步行至上海财经大学站862米。距离其实都很近。

而这却并没有构成两个小区房价上涨的实质利好，

本轮周期中，两个小区涨幅基本持平大盘。同处于五角场板块的文化花园、文化名园、三湘世纪花城、正文花园等同时期的商品房小区也情况类似。

五角场房价是倒车接人吗？

我认为，有更深层次的原因。

环线始终认为本轮周期与过往完全不同，变成了彻底的“从上向下打”，即，高单价高总价房源先涨，从而带动其他房源。

所以出现了异常吊诡的现象：部分标杆小区，

同小区大户型单价竟然超过小户型。

这在历史上尚属首次。

原因也很简单，大水从上向下灌，市区豪宅涨过后购买力向外扩散，离得越近受益越大。

市区外溢的客群，优先涌入优质社区，诸如联洋、大宁。尤其是优质社区的次新小区，比如大宁的静安府、金茂府。

所以我们看到联洋、大宁领跑上海，静安府、金茂府领跑大宁。

而五角场这些年土地出让多集中于商办用地，已经很多年没有住宅用地。

板块内缺少新房和次新房小区。

商品房建筑年代多集中于2000年－2010年间，从规划到小区品质与现在的标准差异很大。

这些外溢的需求，没有广泛选择五角场就在情理之中。

五角场自身有很大优势，商业发达、周边产业正在蓬勃发展，

然而这些优势与这轮周期关系不大。

市区外溢的客群，谁在意商业，谁家还没个商场了？

有人说市区外溢的数量有限，其实真正买房的人本来就是少数。

上海大约有2500万人，1000万个家庭，每年平均成交二手房25万套，即，只有2.5%的家庭活跃在二手市场。

如果将购房群体拆开来看，能得出同样结论。

这2.5%中，部分是置换客群。置换是为了更好的社区环境、更好的小区品质，

虹杨地区的置换需求外溢到了新江湾城或虹口瑞虹新城。

这2.5%中，部分是新上海人。人口流入再缓慢，10万-20万还是有的，这些新加入的群体是真正的刚需。

这部分刚需通常随着产业流入，杨浦虽说产业正在发展，目前依旧不是上海人口流入主要区域。

看看虹口杨浦的老龄化数据、看看身边有多少大学生流入这里就知道了。

所以主要的两类客群，都没有选择五角场的动机。

相反，瑞虹新城、新江湾城抓住了改善客群，房价蹭蹭蹭的涨。

当然五角场也不是不涨。标杆区域涨了、标杆小区涨了，附近的区域都会跟着上调。

你是房东，你也会这么干。不过人家吃肉，自己喝口汤罢了。

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总结来看，房价上涨的核心动力是外来力量，

仅靠社区内的客群流动，支撑不起近几年这么高的涨幅。

换句话说，房价不涨对本区居民也是一个优势：留下了更多置换机会。

许多人不习惯跨区置业，家里亲戚朋友都在附近，也熟悉了这里的环境，就近置业当然是首选。

这时五角场的优势就体现出来了。

如果不追求升值，即使是外区客户也可以享受到这个优势。

经历过这波大涨，到处都贵到令人咋舌。

以内中环为例，浦东片区北蔡、三林，单价已经达到11万；西南片区康健11万，古美10万；长宁不用讲，天山这里已经不输内环；即使是普陀中环，房价也在9万以上。

与上面这些区域比，五角场这里无疑是资源高地。

商业上名声在外，不用多讲；学区在杨浦也是中等偏上，中产家庭够用；综合性医院有长海医院、专科医院有肺科医院肝胆医院，名声更大的还有四大儿科医院之一新华医院。

地铁不缺、高架不缺，虽说偏居一隅，去市区还是比较方便。

这样的地方，800-900万买得到品质两房，1200万买得到三房，

给在意生活便利的中产留下了一个上车机会。

这是不是五角场的小确幸？