5000亩火车站旧改项目动工！竟然没有“华润们”身影？

南宁人期待已久的火车站片区旧改，终于动工了！

作为5000亩的“巨无霸”城市更新+TOD项目，火车站片区旧改，哪个地块最先动工？是谁在操盘？又将做成什么样？

别着急，大V君实地踩盘，给你打探清楚了！

7月3日，南宁城市更新公司公众号发布一条《火车站片区城市更新基坑支护项目首桩正式开钻》的消息。

消息表示，7月2日，火车站片区旧城改造（城市更新）项目一期A1启动区（C地块）基坑支护项目首桩正式开钻。

图 | 火车站片区旧改项目动工（来源：南宁城市更新公司）

这意味着，这个5000亩的“巨无霸”旧改项目，正式动工。

其实，早在去年8月，项目一期工程的A1、A2地块就已经开始实施房屋征收工作。从房屋征收，到开钻动工，间隔了11个月。

根据项目招标信息显示，A1启动区地块东至友爱南路、南至火车站北边区域、北至衡阳西路、西至衡阳路南一巷，共分为A、B、C三个地块，规划总建筑面积251946.88㎡，总投资暂定约7.6亿元。

图 | 火车站旧改一期位置图（原图来源：西乡塘人民政府）

其中，A地块建筑面积122969.60㎡，B地块建筑面积73209.79㎡，C地块建筑面积55767.49㎡。

那么，最先动工的A1启动区（C地块），究竟在哪？

大V君昨天去实地踩盘了一番。

A1启动区，位于南宁火车站的东北方向，范围内主要有南铁北一区、兴达苑、区机电设备总公司职工生活区、广运·都市景苑等小区，多是老旧小区。

其中，最先动工的A1启动区的C地块，位于西乡塘区都市景苑西侧，兴达苑西北侧，不紧邻主干道。

图 | C地块背靠南宁火车站

该地块拟建两栋住宅，配套两栋商业建筑，并设置一层地下室，体量不算大。

图 | C地块实景

不过从配套来看，这幅老城中心地块，优势十分明显。

交通上，该地块背靠南宁站，近地铁2号线、5号线交汇站“明秀路站”，距地铁1、2号线换乘站“火车站”直线距离约500米，拥有高铁+三地铁优势。

此外，地块周边有多所学校、医疗配套，而且商业配套成熟，生活氛围亦十分浓厚。

说实话，南宁的旧改项目不少，但是像火车站片区旧改这样，一举一动都备受南宁人关注的项目，并不多。

火车站片区旧改凭啥自带流量？很简单，江湖地位。

在老南宁心中，朝阳永远是南宁的中心，而朝阳当中，南宁火车站又是其中人流、车流、物资运输最集中的地方。

图 | 火车站片区实景

尤其是南宁东站没开通前，一到节假日，这里更是人挤人，交通路网亟需升级。

中华路作为进出站的唯一交通要道，遇上节假日，客流量可以说是达到了顶峰。未来，TOD项目的建成，衡阳西路设立的北广场和北出入口对客流分担将起到重要的作用。

火车站片区旧改项目，还不仅仅是优化区域交通、资源配置那么简单，项目建成后，对提升片区城市空间形象也有重要意义。

图 | 火车站片区多是老小区，城市界面有待升级

随着城市发展，南宁火车站周边多是一些老小区，二三十年房龄以上的小区随处可见，房屋老旧、电路铺设混乱，安全隐患较大。

图 | 火车站片区有许多老小区

因此，这个片区的旧改，一直备受购房者关注。只不过，由于项目体量太大，户数太多，拆迁困难，此前进展较慢。

你或许不知道，早在9年前，南宁火车站旧改项目就已获批复。此后进度一直较慢，直至近3年，推进速度才明显加快。

2013年，《南宁火车站综合交通枢纽规划》获得了南宁市政府批复。

2019年4月，西乡塘人民政府门户网站发布了关于研究火车站片区旧改及轨道交通工程建设等事宜的新闻。

2019年8月，衡阳街道组织召开南铁片区旧改工作布置会，提到将全力做好南铁片区旧改项目前期摸底调查工作。

同年10月，相关部门回复人民网地方留言板的信息透露了南宁火车站棚户区旧改的实施范围，也就是从这个时候开始，南宁火车站片区旧改开始正式走入公众视野。

2020年3月，南宁市公共资源交易中心发布《南宁火车站片区城市更新项目概念性规划招标公告》，确定了火车站片区5000亩的旧改规划范围、1.15万亩的边界范围。

2021年1月，南宁市公共资源交易中心发布《火车站片区旧城改造（城市更新）项目一期工程A1启动区（A地块、B地块、C地块）勘察、设计招标公告》。

图 | A1启动区勘察、设计招标公告（来源：南宁市公共资源交易中心）

2022年2月，南宁市自然资源局召开南宁火车站片区城市更新项目概念性规划专家评审会。

2022年5月，《南宁市旧城区改造专项规划（2020—2035年）》中期成果通过评审，火车站片区城市更新项目开展一期A1、A2地块征拆工作。

图 | 火车站片区实景

2022年，南宁市住建局按照市委、市政府“项目为王”的要求，重点推进“3+4+5”旧改项目。即3个TOD老旧街区、4个老旧厂区、5个城中村改造工作。

按照要求，各个重点项目年内必须取得阶段性进展。

其中，南宁火车站片区旧改，就位列3个TOD老旧街区之中，而且是构建南宁市现代交通集疏运体系的重要一环。

不过，大V君发现这个旧改项目有一点挺奇怪，就是项目未出过详细规划方案，就开始动工，且先动工的是火车站旧改周边区域，而非核心区域。

难道是急着盘活部分地块，卖房子先回点“血”？

南宁的超大型旧改，过半都有华润置地的身影。其他大型旧改，也有不少品牌房企的身影。

而火车站片区旧改，地段够中心、规模够大，看起来挺香，为啥没见到“华润们”的身影？

此前，南宁地产圈一直传言，轨道将与华润置地共同打造南宁火车站地铁小镇的传言，但一直未实锤。

此次，火车站片区旧改动工，却是由一家南宁城市更新公司发布，这家公司是谁？

从天眼查上可以看到，南宁城市更新公司今年1月6日才成立，还是一家新公司，由南宁市城市建设投资集团有限责任公司全资持有。

图 | 南宁城市更新公司信息（来源：天眼查）

而南宁城投集团，又是由南宁市人民政府国有资产监督管理委员会全资持有。

该集团成立于2009年，是南宁的千亿国企，经济实力雄厚。

大家熟知的五象大桥、南宁大桥、良庆大桥、机场高速路延长线、吴圩机场第二高速公司、白沙—星光立交、南宁国际会展中心（BC地块）等城南发展的市政基础设施项目，都是南宁城投集团打造的。

图 | 南宁国际会展中心

在南宁，先后开发有江南新兴苑、龙翔苑、八桂绿城·别墅区、八桂绿城·绿城印象、八桂绿城·云顶印象、八桂绿城·龙庭水岸、南宁城建集团总部地块、美林湾等房地产项目。

今年3月30日，还以约5.26亿元竞得兴宁区昆仑大道北侧171亩143.704亩商住地。

图 | 3月30日地块出让结果

也就是说，目前南宁自己在干火车站片区旧改项目。

大V君咨询了南宁地产业内人士，也证实了这一说法。

该业内人士表示，南宁城市更新公司是南宁城投在今年初成立的一家专门做城市更新开发建设的公司，前期主要聚集老火车站周边区域的开发。此外，这家公司也是个平台公司，还附带有前期的融资功能。

但是，这么好的旧改项目，就南宁自己玩？“华润们”真的不来？

大V君向华润置地内部人士了解到，华润置地并没有参与火车站旧改项目。

为什么？

老实说，火车站片区旧改位置核心、性质特殊，而且涉及范围大、影响广，可以说想要推动并不容易。

这一旧改项目，可以说是牵一发而动全身，这也注定其难度不小。

在大V君看来，最重要的是，对有实力参与城市大型旧改的房企而言，市场未有明显向好之前，哪怕城市公司有意愿积极参与，上市公司总部对利润率的投资回报要求，也未必能同意在一个房地产市场表现一般的城市再做大规模的投资。

这或许才是南宁市自己单干的主要原因。不过，不排除未来会有旧改大佬加入的可能性。

图 | 城西实景

作为南宁旧改两大主力城区之一的西乡塘，旧改项目依然不断在动。

其中，不乏上千亩的大项目，如华润置地中标中尧路6000亩旧改，洋浦中标高新区1711亩旧改前期合作商。

还有建发、洋浦、大唐、天健、中梁等房企打造的中小体量项目，据不完全统计，目前西乡塘区已提上日程的旧改项目就超20个。

作为承载很多南宁人深厚感情的老城，西乡塘区的城市更新无法一蹴而就，但是蜕变后的城西，肯定值得我们期待。