绿地等多家房企楼盘被曝逾期交付 预售资金监管难题不容忽视

《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑

在楼市利好政策频出的当下，部分楼盘停工、交付逾期等风险依然存在。近日，新乡绿地泰晤士新城、成都当代璞誉等项目业主向《财经》新媒体记者爆料称，其项目多次推迟交付时间且至今仍未交付，在多方维权后项目仍长期停工或施工进度缓慢。

据记者粗略统计，人民网“领导留言板”中近一个月涉及项目停工、逾期交付的投诉超600多条，其中除疫情因素外，投诉多集中在企业资金链紧张、与总包产生经济纠纷所导致。

在业内人士看来，不少项目逾期甚至烂尾与开发商挪用预售资金有直接的关系，部分房企高杠杆、高周转模式下的发展弊端已竞相显现。目前地产行业正处于去杠杆阶段，应加强行业监管，降低停工、逾期交付、烂尾的风险，重建消费者对行业的信任。

多地楼盘陷停工 逾期交付遭维权

距离合同约定的交房时间已过去一年零八个月，但茹女士依然没有拿到本该属于自己的房子。她告诉《财经》新媒体记者，其于2018年6月购买了新乡绿地泰晤士新城一套总价72.8万元的房子，但交房时间被推迟了四次，至今仍未交付，且维权多次无果。

成都当代璞誉项目业主饶女士向记者介绍称，她以378万元总房款购买了该项目一套房子，交付时间由去年12月末延至今年2月末，但至今没有交房，而且项目仍处于停工状态。

“我们的项目已逾期两年未交付，期间开发商多次宣称复工，但进度缓慢。”上海泰禾大城小院业主松先生表示，约定交房时间为2020年7月末，但当年3月项目就停工了。在维权无果的情况下，业主们向泰禾子公司提起了购房合同诉讼，申请财产保全，并追讨逾期交房的违约金以及申请该公司破产重组。

据记者粗略统计，“领导留言板”中近一个月涉及项目停工、逾期交付的投诉已超600多条，其中包括北京、张家口、西安等多地约70个项目的投诉获处理，这些项目停工时间多为半年至一年，逾期交付一年至两年，个别项目如河南新蔡县檀香园逾期交付已达7年之久。目前，政府方面已确认了项目存在的停工和逾期问题，并称已约谈开发商、多方协调加速建设。

业内专家表示，近年来地产项目逾期烂尾数量有上升趋势。遇到此类情况，各大银行等债权人会第一时间起诉查封开发商的资产，开发商也可能会利用施工单位虚报工程款等方式转移资产，业主需要及时主动采取合理措施维权。

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣建议，由于烂尾楼和逾期交房的案子是公认比较难的案子，业主需要运用多种法律手段维权，包括尽快提起是否存在挪用预售房款的查处申请，以及逾期交房违约金的民事诉讼。如果楼盘彻底烂尾，可起诉解除购房合同，或申请开发商破产重组，要求新开发商接盘。

房企资金链紧张 经济纠纷案频发

记者调查后得知，在上述70个楼盘当中，超半数以上的项目经查包括蓝光、绿地、中昂、隆基泰和等开发商存在资金困难问题，与总包建筑方产生经济纠纷，未按时拨付工程款，导致项目长期停工、逾期交付。

值得关注的是，郑州新郑教育园区管理委员会在回复蓝光雍锦香颂停工问题时称，此楼盘因资金问题停工，目前正在多方面积极筹措资金。而徐州中昂博观首府建设单位在接受当地街道和住建局调查时表示，该项目资金运作暂时出现困难，后续工程推进不力导致工程建设进度缓慢。另外，南昌新建区委核查发现，九望绿地21城项目确已停工，主要由于开发商未按合同支付总包单位工程款，目前已启动更换总包单位程序。

“开发商与总包的纠纷，多为开发商拖欠工程款。现在建筑市场竞争激烈，如果甲方有钱付款的话，建筑方不敢停工。”一家建筑公司的工作人员向记者介绍称，一般付款进度是按工程产值的70-80％计算，每月付款。如果单个项目垫资超过5000万元，甲方又拖欠三个月以上不付款，该公司就会停工。同时，一般项目不会换总包，因为影响工程进度和销售节奏，工程质量还不好控制，频繁换总包可能是企业资金十分紧张。

某房企内部人士告诉记者，目前房企正遭受融资和销售端以及供应商等多方压力。一方面，融资端对于大部分民营房企是关闭的，销售端同比连跌12个月，现金流回款有限，叠加预售监管资金加强，不少房企资金流呈现枯竭状态，因此房企寻求债务展期，不断变卖项目。

上述房企人士解释称，交付对公司很重要，因为只有交付，预售资金才能拿出来，才可以确认收入，才能保证项目和公司的正常运转和资金流转。但在资金捉襟见肘的时候，有限资金先交付哪个项目是需要综合评估的，其中合作项目比较复杂，需要沟通对方是否愿意出资等实际问题。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，自去年以来政府要求保交付、房企宣传保交付的情况下，楼盘复工和交付仍然很难，主要原因为销售大幅下滑引发的资金缺乏，供应链融资能力下降，材料商和建筑商不愿意垫资建设，而且接盘方出于安全考虑不愿出手，从而造成大量停工。逾期交付停工等问题会影响房企销售去化与资金回流，还可能形成恶性循环让保交楼更加困难。

此外，亿翰智库企业事业部副总裁田晶表示，房企不会主动违约烂尾，因为烂尾会对企业形象和行业信用和信心产生负面影响。当前市场销售面呈点状爆发，未出现大面积回暖，因此房企在资金短缺的情况下只能抓重点，保证市场面好的项目加速回款，而其他项目则被迫停下。目前，行业正处于去杠杆阶段，暴雷以及停工和逾期交付等此前房企高杠杆、高周转模式下的弊端都会显现，需要一段时间去出清。

预售监管存在漏洞 楼盘风险亟待化解

“如果预售资金都按要求存入监管账户，开发商不会没钱盖房。”上述绿地泰晤士新城、当代璞誉、上海泰禾大城小院等不少项目的业主都对项目的监管账户资金流向提出质疑，然而他们向开发商、监管部门、监管银行等要求公开监管账户资金信息的时均遭到了拒绝。

泰禾大城小院的业主告诉记者，由于常规方法无法获取监管账户的信息，该项目已有业主提起了商品房预售合同诉讼，申请财产保全，并发现该项目两个监管银行账户内金额为0，即监管资金全部被挪走了。

王玉臣律师介绍称，不少项目逾期甚至烂尾与开发商挪用预售资金有直接的关系，同时和银行违规放贷以及地方相关部门不作为，监管不到位也有一定关系。

“之前没有预售资金监管要求的时候，不同项目的预售资金确实存在互相调拨的情况。”某房企内部人士对记者坦言，随着后面加强管理，就出现了很多历史遗留问题，项目间资金无法调拨、销售融资都很难的情况下只能停工。

事实上，部分城市对于预售资金的监管并没有放松。云南省纪委监委通报，玉溪市、澄江市以及昭阳住建局，对个别项目预售资金监管不到位，致使监管资金脱离管理，相关失职渎职人员已被约谈、处分及立案调查。同时，兴业银行昆明分行、建设银行镇江分行、大连银行上海分行等银行由于违规向资金未到位的项目提供融资、发放主体结构未封顶的个人住房按揭贷款等被罚。

除此之外，还有城市不断修复预售资金监管的漏洞。7月6日，杭州出台了预售资金监管新政，除要求购房者所有相关购房款项都必须全部直接存入监管账户，否则不可办理网签外，资金监管银行也将由政府牵头统一招标，中标银行若出现违规将无法获下一年续签合作。

“对预售资金监管分歧较多的根本原因在于各方利益出发点不一样。对于开发商来说，预售资金监管越宽松，就会更好支持企业的现金流。而对于购房者而言，希望预售资金监管更严，从而降低烂尾风险。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，政府、开发商需积极解决当下交付难、融资难的问题，不能把经营不善、监管不善的风险转嫁到购房者身上。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，按规定预售资金进监管账户，是为了防止项目烂尾，购房者也需要了解自己房款的去向，但目前却无法查询无法了解真实情况，这需要开发商和政府与购房者进行沟通或分期公开。目前购房者风险意识增强，企业也需要减少高杠杆，并思考新的发展模式，如代建、引入资管等。

柏文喜认为，目前很多房企的流动性已经枯竭，这必然造成这些企业对于边际宽松的政策失去了反应能力，造成行业刺激的“政策空转”。在降低首付比例和贷款利率等利好政策下，买房人仍会担心楼盘烂尾可能会延迟购买或改买二手房。因此，减少烂尾重建行业信任，必须在降低房企杠杆率的同时，继续加强行业监管，从而减少监管缺失与监管腐败问题。