广东
我是紫沐，这是我第68篇日记，欢迎同步关注我的公众号。
昨天的日记，分析了即将开盘的海珠新城优缺点是什么，合理价位区间是多少，如果对该盘有兴趣，可点击链接回顾，会对决策有所帮助。
其实通过海珠新城，整个海珠创新湾的未来发展以及价位区间，也是能测算出来的。
从增量去看，创新湾的增量在广州同样属于第二梯队。
它的优势，在于旧改过后能提供大量土地，去完成城市面貌的大更新，还有商业配套的覆盖。
但在最值钱的产业布局上，创新湾不占优势。
一开始预想的，打造成琶洲的辅助板块，也随着琶洲南板块的规划面世，付诸东流。
所以创新湾在后续的产业布局上，更多是偏向布局一些中端产业园和制造业，整体产业规模和质量，是称不上优秀的。
而后续定位，也大概率是走宜居路线，吃生态资源。
其中经常被拿来说的生态资源，莫过于江景。
客观来看，南向望江，是创新湾江景的优势。
而对岸景观的大气程度和现代化程度，是创新湾江景的劣势。
综合评估，同样是第二梯队的江景。
也就是说，结合增量和位置，整个创新湾在未来发展成熟后，其价值在广州各大板块中，属于第二梯队。
再看增量兑现速度。
这点，创新湾和海珠新城其实半斤八两，都是同源的，都快不到哪去。
创新湾的发展建设，对旧改的依赖度很高。
无论是石溪旧改还是沥滘旧改，没有旧改释放土地，就没法进行后续的布局建设。
只是旧改这东西，是出了名的吞金兽，周期长难度大。
你看沥滘旧改，靠珠光一个人，搞了20年没搞定。
那石溪旧改，靠佳兆业，要弄到何年何月，心里也应该有个谱了。
你说创新湾是海珠钦定的重点推进项目，还能得到区府的资源支持，这点没错。
但别忘了海珠最重点的项目是什么，是琶洲。
不管海珠把创新湾说得有多重要，它真正给资源的时候，肯定是琶洲优先的。
那在琶洲把大头都吃掉之后，留给创新湾的还有多少，是个很现实的问题。
而且别忘了，还有中大旧改这庞大的吞金兽，在嗷嗷待哺呢。
所以海珠剩余的资源里，势必要分掉部分，给到中大。
那整个创新湾能从海珠得到的资源支持，就更少了。
基于这些因素，要如何确定创新湾的合理价格区间。
可以把金融城作为参考系。
论增量和定位，创新湾要比金融城低一个档次。
论江景，创新湾看广船和洛溪的对岸江景，同样比金融城看琶洲的对岸江景，低一个档次。
而增量兑现速度，金融城是天河和广州的重点推进板块，所以创新湾依然要低一个档次。
碍于金融城目前没有江景标杆盘，吹风20万的甄溋名铸溢价太高。
所以可以用金融城的内部标杆盘做参考，8万左右，去折价。
创新湾的非江景标杆盘，大概在75折左右，也就是6万；
创新湾的江景标杆盘，大概在8折左右，也就是6.4万。
当然这是个很笼统的折价，真要做选筹，还是要结合个盘具体分析。
比如光大花园，它不需要等待创新湾的配套成熟，现在就很成熟了，而且配备一流学位，体量优秀。
所以光大的价格区间，一期二期在6.5-7万，三期四期在7.5-8万，五期8万出头，都是合理的。
至于中海三观，自己看着算吧。
反正道理很清楚了：创新湾虽然不错，但别太迷信。
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