下篇来了！年轻人首选的宜居城市，却买不得？

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这是长沙板块分析第二篇，没看上篇的可以点击回看。

在展开板块之前，还是要先聊下规划，否则在板块选择上会犯错。

之前我们说道，长沙目前规划的重点是“东拓、西提、南融、北进、中优”。

确实，相比西，东的地位更加靠前。

那么是不是河东，未来发展更有潜力呢？

我的答案是：是，也不是。

之前我们也说到，长沙主城之外，两大副城就是梅溪湖副中心和黄兴副中心。

看得出来，规划的意思很清晰，梅溪湖是河西的副中心，黄兴作为的是河东的副中心，一东一西辐射长沙向外发展。

两个概念，都是在2010年提出，但以目前结果来看，二者的发展天差地别。

梅溪湖1期早已成为富人区的代表，而黄兴副中心呢？可能核心在哪都很少人知道。

这反映出的就是东进的尴尬，河东老城虽然人气旺盛，但苦于东进行政与拆迁等问题发展缓慢。而过去河西大片的空地，自然更好起舞，自然环境和学区同样优越，发展突飞猛进。

过去10年，河西的新板块是完虐河东的新板块。

所以为什么说“东进”？为什么说“西提”？

因为河东要得是进一步发展，河西已经不错，需要的是提升。

但为什么说河东的潜力大呢？

因为随着河西的发展和成熟，长沙再次面临没地的困境。

看看河西，往南是湘潭，往北是湘阴，再往西到宁乡市，中间还有绵延的山地阻隔。

仔细看看，平地还是在东边。

所以，长沙接下来是必然要往东的，哪怕再东进是长沙县，哪怕东进成熟度不高，但必须部署了。

因为规划是要超前做的，人口、产业和商业不会一夕涌入。河西板块在教育和环境上的组合强势，河东板块还是很难超越。

这是考虑河西河东，必须想清楚的关键。

这篇文章的重点是河东，河东主要分为4区1县：

开福区、雨花区、天心区、芙蓉区和长沙县。

开福区

首先是开福区，开福区重点板块有：开福中心、新河三角洲、马栏山月湖、开福城北。

1、开福中心

无论是开福中心、天心中心、还是芙蓉中心，这些老城区说的还是五一广场及周边那片。

这里是老长沙最繁华的地方，五一商圈不仅是外地游客打卡的地方，也是本地人购物娱乐的首选。2018年五一广场旁矗立起长沙第一高楼——九龙仓长沙国金中心，芙蓉CBD开始向金融CBD升级。

金融的含金量高不高不知道，但五一商圈无疑更加繁华。

这些老城区，优点很类似，那就是成熟度高；缺点也很统一，那就是空地很少，拆迁的可能性也极小。

目前开福区中心唯一在售的新房，就是富兴世界金融中心，价格在1.9w左右，望江次新靠着品质也能卖到2.1w。

但居住氛围并不纯粹，未来的想象空间也非常有限，这是所有老城区的通病。

2、 新河三角洲。

在开福区成熟地段，想要买新房，那就是新河三角洲。

这个板块地段和配套没得说，位于湘江和浏阳河的交口，既能望江、又能望河，自然景观资源优越。

长沙市博物馆、规划展示馆、图书馆、音乐厅“三馆一厅”都坐落在此，俨然一副城市封面的样子。

除此之外，这里也有着开福区前排的教育，地铁已经开通，生活配套非常成熟。

根据我们考察情况来看，这个板块感觉还是很舒服的，城市界面很新，马路很宽，高楼林立，人气也很足。

同样满足景观+教育的选筹逻辑。

目前新房所剩不多，板块最大的盘北辰三角洲，现在也货量不多，价格在1.75w。

唯一的缺点是，板块密度真的很高，虽然北辰三角洲项目声称容积率只有1.85，但是目之所及全是密密麻麻的房子，这也是好地段的通病。

3、 马栏山月湖

这是长沙传媒文化产业的高地，湖南广电、湖南出版社、湖南报业集团、芒果总部大厦都在这，定位就是要依托湖南广电的品牌，打造全国一流的数字内容创作和版权交易基地，打造“中国V谷”。

板块不仅距离开福中心很近，更是被浏阳河环绕，还有月湖、世界之窗等文旅自然资源，地铁3、5号线已经开通，通勤也很便捷，板块内人气格外旺盛。

目前价格在1.35w左右，多商业用地，住宅也不是很多了，还是比较适合刚需朋友去选择的。

需要格外注意的是，马栏山目前有非常著名的烂尾三兄弟：新力、绿地和正荣，降价很厉害，但买到可能有坑。

4、 开福城北

也叫秀峰-鹅羊板块，属于金霞经开区。

金霞经济技术开发区，也是长沙写进发展规划中的重点产业新城，主要依托于长沙北站和长沙港，依靠便捷的交通主要发展的是物流产业，发展的还是不错。

从产业也看得出来，这注定是低价的刚需板块，除了个别别墅盘高层改善盘卖到1.1w左右，其他项目基本在8k-9k左右。

虽然价值不高，但是说实在的，还是被板块望江望山的风景吸引到了，不得不感慨长沙真的非常宜居。

文章篇幅问题，更多考察细节无法一一展开，如果看完你对长沙买房还有疑惑，欢迎直接扫下方二维码来聊。

芙蓉区

芙蓉区，我们主要看了中心区与尚东板块。

芙蓉中心区就如前文，配套很成熟，学区资源很平均，次新和优质学区二手也能卖到1.9w。

重点说说尚东片区，这是芙蓉区往东发展中的重要板块，靠着自贸区，产业定位是生物育种。

目前比较好的是靠近浏阳河东岸的改善项目，价格在1.6w左右。再远些就是农大附近，会荒很多，路上甚至看到有大片的荷塘。

但好在6号线地铁今年即将开通，能满足基础通勤需要，大同小学引进，在芙蓉区教育还算可以，高层单价1.1-1.2w附近。

价格很便宜，但目测等待周期会很久，产业定位爆发性也不强。

雨花区

雨花区，我们重点看了中心区和武广新城板块，顺带也看了属于长沙县的会展新城板块。

雨花区在长沙是和岳麓区比肩的教育强区，南雅、雅实、一中新华都、长郡雨外、雅境等初中都还算不错。

1、雨花中心区

主要在树木岭、圭塘那块，整体界面还是比较不错的，商业也很成熟，交通也很方便，价格在1.4w左右，目前部分项目还需要摇号。

2、武广新城

雨花现在最热门的是高铁会展新城，这是从体育新城、高铁新城逐渐发展起来的，武广新城常常与东边的会展新城放在一起，叫做高铁会展新城。

长沙南站已经开通10年，长沙南站不仅是长沙的东大门，也是黄兴副中心发展的重要支撑点。

2号线和4号线已经开通，吾悦广场等商业也已经入驻，高铁站北向核心区域没啥新房，目前新房位置都会偏些。

比如我们看到建发的项目，产品做得不错，但是已经不近地铁站。

再往东的会展中心，实际上已经属于长沙县黄兴镇，目前只建好了国际会展中心和会议中心，剩下只有正在动工的楼盘。

会展中心的政策扶持力度还是大的，虽然学校配套入学，还是由长沙县进行管理，但初中毕业能够参加市区统录，算是补齐了些短板。

目前价格在9k-1.2w。

我们考察看到的情况是，周边还比较空白，人气也还不足。

高铁会展板块是指明的黄兴副中心发展重点。可见，黄兴副中心想要成长为匹敌梅溪湖的板块，还有很长的路要走。

天心区

天心区我们主要看了三个板块：中心区、省府以及大托暮云。

1、 天心核心区

天心核心区现在也基本没有新盘，天心区相比长沙其他区来说，有个明显的短板，那就是教育不太强。

2、 省府板块

省府板块，听名字都知道是以省政府为依托的板块，核心区在湘府文化公园或湘江边，片区有几个省级文化场馆。

相比市府板块，省府虽然行政级别比较高，但发展一直要比市府慢，二手房价也没有市府高。

核心原因是大托辅军用机场，所以板块内部有限高，发展较为缓慢，人气导入不够多，整个板块目前都很缺商业。

再加上学区不够没有市府强，又多单位房，很少大开发商进入，二手房价格一直比较低。

不过天心区现在引进了不少教育，比如长郡外国语实验、师大附中双语等，这些学校的口碑还是可以的，龙湖的商业也即将落地。

目前价格在1.2w-1.4w，优势不算突出。

3、大托暮云

暮云紧挨着湘潭昭山，是长株潭融合发展的第一站。

但长株潭融城的概念是1982年提出来的，距今已经近40年，成果依旧寥寥，可见南部板块发展的尴尬。

未来板块规划有8号线、9号线，大托部分项目能够依靠已经开通的1号线，交通还算便捷。

价格在9k-1.2w，距离核心区的距离较远，相比月湖、武广新城，优势并不突出。

长沙县

长沙县老城区就在县政府附近，最近几年随着长沙县文体中心搬迁，还有地铁3号线的开通，长沙现在的新房供应都在龙塘水体公园附近。

长沙县妇幼保健院、第二人民医院都搬到这边来了，虽然目前来看界面有点荒，但周边都是大开发商拿的地，在搞建设。

靠近松雅湖，7000余亩的湖面，非常漂亮。又有地铁3号线满足通勤，除了学校不能参加市区统招之外，星沙这个板块还是不错的。

我们看了绿城的项目，水体就在小区内部，价格在1.05w，但绿城向来是有品牌溢价的，周边的新房应该也就是9k-1w左右。

如果预算再少些，可以再往边缘走走，6k-8k的房子也有。

长沙总算写完了，忍不住呼了口气。

这几天考察的太阳实在太顶了，团队的小伙伴也是各个中暑感冒，颠簸当中终于写完这篇文章。

总的来说，我认为纯粹改善，还是选择河西的滨江、梅溪湖、洋湖、谷山，好环境+好学区，界面更纯粹。河东考虑环境和楼龄那就是新房新河三角洲，刚需武广新城、马栏山月湖优势更加突出。

如果看完，对长沙选筹还有纠结，可以扫下方二维码，直接根据你的情况来聊。

写完这篇文章，刷了下微博，正好看见热搜，2022年长沙登热门宜居城市第一。

我认为确实实至名归，长沙不仅房价便宜，城市规划、自然景观做得都不错，当然还有最重要的：

茶颜悦色，是真好喝！什么时候考虑来深圳呢？

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以上为正文，来自小狮

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