北京2022年首轮集中供地挂牌18宗地块

1月7日，北京市北京规划和自然资源委员会发布了2022年度第一批次商品住宅用地出让公告，共计18宗，土地总面积约83公顷，总建筑规模约169万平方米，将于2月中下旬集中成交。

北京也是全国各城市中，今年集中供地最早的城市。今年北京在全国率先开市，及时推出第一批次商品住宅用地，充分体现了稳定土地市场的决心和信心。

北京市北京规划和自然资源委员会表示，今年北京土地市场将继续落实国家房地产调控政策要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，稳中求进，在总结2021年集中供地工作经验基础上，结合当前房地产市场形势，合理优化项目入市条件，加强精准调控。同时继续实施限地价、控房价、提品质，坚持租购并举、加强供需双效调节、引导市场理性竞争，保持房地产市场平稳健康运行。

今年第一批集中供地分布在朝阳、石景山、丰台、昌平、顺义、大兴、房山、怀柔等区，以及城市副中心和经开区。

今年第一批集中供地，北京依旧延续了去年的出让方式，将土地合理上限价格、竞现房销售面积上限、竞政府持有商品住宅产权份额上限等随地块出让公告一并向社会公布。

此外，房屋销售指导均价也可通过市住建委公布的方式查询。信息披露及时、公开，便于企业提前开展经济测算，引导企业理性竞买。

今年一批次的商品住宅用地仍将住宅建设品质放在首位，每宗地均设置了最低品质保障要求，未来住宅要实现绿色建筑二星级标准、采用装配式建筑且装配率达到60%、设置太阳能光伏或光热系统等。

同时，对于容积率较低或区位较好的地块，还设置了高标准商品住宅建设方案评选环节。由参与开发商提出更高品质的建设方案，为购房者提供更高品质的住宅。

据统计，本批次共有6宗地设置了高标准方案评选环节。

此外，还有11宗地设置了“定高标准住宅建设+摇号”的竞争方式，这种规则下，现场竞价达到了地价上限后，将直接用摇号的方式确定拿地的开发商。

数据显示从1月到12月，2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.79万亿，同比2020年同期出现了下调，下调幅度为6.4%（具体数据见文后）

从土地市场数据看，热度持续降低已经成为了趋势，特别是2021年下半年以来，土地市场持续低迷。

2021年中国热点100城市卖地数据整体看，主要有几个特点：

首先：整体看，房地产市场低迷，影响了房企继续拿地的积极性

拆分添加剂公布的房地产销售单月数据可以看到，9-11月销售持续下调，可以说这是多年来市场全面速冻最明显的一次。

2021年全年房地产市场销售额超过18万亿创造历史记录的可能性非常大，但房地产调控抑制市场的影响开始逐渐出现。楼市在四季度继续下调已经成为市场趋势。

从市场走势看，2021年房地产虽然依然有望刷新历史记录，但三季度开始的速冻也导致市场拐点开始出现，四季度很可能出现大范围的价格战。

而10-11月份信贷有所平稳，但并没有大水漫灌，整体市场调整还在持续，预计将持续到2022年上半年。

其次：全国土地市场明显分化，热点城市依然相对活跃

从不同城市看，2021年历史第一次出现了2个3000亿级别的卖地单年城市，上海一年卖地3316亿，杭州一年卖地3076亿，另外广州、北京、南京卖地超过2000亿，还有武汉、成都、苏州、重庆、天津、深圳、西安7个城市卖地超过1000亿，整体有12个城市卖地超过1000亿。

2020年是14个千亿卖地城市，4个2000亿级别卖地城市

从不同城市看，2021年整体分化更明显

其次：各地第三批次土地相比之前有所减少

合计看，集中供地是2021年土地市场最被关注的话题，整体看，2021年3轮集中供地合计卖地2.29万亿

土地市场年底相对低迷，大部分城市第三批次土地缩减了供应量

今年多个城市增加土地供应量。总体来看，苏州、合肥、上海、北京、长沙、杭州等城市，目前宅地成交量就已经与去年全部成交量持平，部分城市已超过去年水平。

此外，长春、天津、厦门、广州、成都等城市宅地供应总量也相对充裕，占去年宅地成交量的80%以上。具体城市来看，济南第三批次供地81宗土地挂牌，住宅用地占70宗。与之前两批次集中供地相比，这次挂牌的居住用地占比非常高。

南京第三批集中供地推出61幅土地，总起拍价483亿元。包含商品住宅用地45宗，总建面423万方，总起始价426亿。此外，还有安置房及租赁住房各8宗。

上海第三批集中出让住宅用地共计58宗，其中27宗为涉商品住宅类地块，其余31宗为租赁、征收安置等保障性住宅地块。这是全年最多地块供应批次，其中涉宅地块占全年供应的34%。

第三批集中土拍挂牌伊始，为了预防流拍率过高，纷纷降低土地初始挂牌价格。

以上海和广州为例，上海这次有8宗地块起始价在10亿元以下，有10宗地块的在10亿元-20亿元之间。对于资金不是太充足的企业来说，是不错的机会。

广州三批集中供地6宗回炉地块再次出让，平均起始楼面价每平米下调了1200-3200元，有个别地块每平米降价5240元。

10月30日，上海对外发布第三批集中供地公告。公告显示，本次共出让住宅用地58幅，其中27幅为涉商品住宅类地块，其余31幅为租赁、征收安置等保障性住宅地块。

第三轮集中供地政策开始宽松，全国第三批集中供地将在下调地价起价，下调保证金比例、减少捆绑限制、放宽开发商拿地付款周期等多个方面进行优化。

但对于企业来说，11-12月再拿地已经不可能带来年内现金流，这种情况下，大部分企业参与积极性继续降低，预计第三轮集中供地整体市场温度继续降低，土地市场短期明显冰冻。

第三：从2021年中国土地市场看，从上半年的高温到下半年的低迷，整体都受到了房地产市场波动的影响，全国土地市场明显分化，3次集中供地体现了购房和企业信贷双收紧对于2021年的影响，第一轮刷新历史记录，后面两轮持续低迷。

第四：从土地市场看，预计2022年将从低迷中开始，随着楼市的逐渐见底，土地市场也有望走出低迷。