美元债7月到期 宝龙地产陆续将资产摆上货架“救急”

连续的资产出售消息让宝龙地产看起来似乎也不那么“稳健”了。

近日，据媒体报道称，宝龙地产正与中国华融就位于杭州市滨江区的宝龙广场写字楼出售事宜进行洽谈，宝龙已将该批资产开价从近30亿元，降至19亿元。同时，宝龙地产还计划出售其在上海、杭州和厦门等城市的长租公寓，并且试图抵押其在河南省新乡市和广东省珠海市的购物中心做境外抵质押融资。

此前，5月11日，宝龙商业发布公告称，全资附属公司上海商盛向公司控股股东附属公司宝龙富闽订立协议购买一幢位于上海市宝山区楼高24层的办公大楼，总代价约为8.68亿元，但不到一个月后交易即宣告终止。

虽然宝龙商业在公告中解释称，交易终止系承租人同意存在实际困难、当前市场环境及资本市场波动所致，显然，外界对于宝龙商业这种明目张胆向地产“输血”的行为不表示赞同，收购公告次日，宝龙商业股价跌24.29%。

债务集中到期，融资多次“碰壁”

物业被拿来“救急”的背后，宝龙地产正面临债务集中到期的压力。

宝龙地产2021年年报显示，公司一年内到期的借款为220.23亿元，同期现金及现金等价物约为194.72亿元，同比减少23.41%，难以完全覆盖同期一年内到期的借款。

而根据企业预警通统计的数据，宝龙地产有一笔利率为4.00%的2亿美元债将于今年7月25日到期，一笔利率为7.13%的3亿美元将于今年11月8日到期。半年内，宝龙地产共计5亿美元待偿还。

图片来源：企业预警通

宝龙地产还有4只美元债存续，利率在4.90%～6.95%之间，合计13.7亿美元待还。

而查询宝龙地产的另一境内发债主体，上海宝龙实业发展（集团）有限公司，截至今年7月末，就有“19宝龙02”、“20宝龙次”、“PR宝龙B”，一笔私募债、两笔信贷资产支持证券待还，债券余额共计9.41亿元。

图片来源：企业预警通

5月13日，国际评级机构穆迪将宝龙地产的公司家族评级从“B2”下调至“B3”，高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”，展望从列入观察名单调整为负面。穆迪认为，评级下调反映出宝龙地产的再融资风险加剧，流动性减弱，这是由其疲弱的经营现金流和未来6-12个月庞大的到期债务规模所驱动。

宝龙地产过往在融资方面也确实遭遇了各种“不顺”。2月28日，港交所官网显示，宝龙商业房地产投资信托基金于2021年8月27日提交的招股书状态显示为“失效”。2月22日，上交所公司债项目信息平台显示，上海宝龙实业发展（集团）有限公司20亿元ABS项目状态更新为“终止”。

更早以前，2021年10月8日，宝龙实业的公募债券被证监会中止审查；4月20日，宝龙地产旗下杭州滨江宝龙城24.5亿ABS终止发行；3月，宝龙实业发行该许可下的第二期债券，原定发行规模不超过20亿元公司债，实际发行规模15亿元。

销售降速，利润降低

值得一提的是，在处置资产的同时，宝龙地产也公告了销售数据。

2022年5月，宝龙地产合约销售额约为38.10亿元，同比减少59.39%；2022年前5月，集团合约销售额约为190.21亿元，同比减少约55.25%。

对比2021年每个月的销售数据来看，叠加疫情的影响，宝龙地产的销售仍然倍显无力。

数据来源：公司公告

而根据克而瑞地产研究，2022年前5月，宝龙地产权益销售额142.7亿元，去年同期的权益销售额为318.8亿元，同比下滑55%。这意味着今年前5月真正流入宝龙地产自己口袋的现金要更少。

财务表现方面，截至2021年12月31日止12个月，宝龙地产营业收入为399.02亿元，同比增加12.42%；净利润为59.92亿元，同比减少1.66%；毛利约为12.52亿元，同比减少2.3%；毛利率为31.37%，同比下降4.74%。虽然与别的房企相比，宝龙地产毛利率维持在30%以上已实属不易，但也创下了2015年以来新低。

尽管宝龙地产总裁许芳华在2021年中期业绩发布会上曾表示不拿贵地、不借贵钱，但财报显示，期内，公司销售成本约为273.83亿元，同比增长约20.74%，其中销售及分销开支增长27.02%至13.92亿元，行政开支增长23.70%至19.12亿元，也在一定程度上挤压了利润。