旧改快讯|特发操刀！龙岗鹅公岭土整项目专规公告

6月7日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局发布关于龙岗区南湾街道大龙山工业区城市更新单元更新意愿公示、南湾街道庄氏大厦城市更新单元计划（草案）公示和平湖鹅公岭工业区土地整备利益统筹项目土地整备规划公告。

深圳交易集团有限公司龙华分公司发布关于深圳市牛湖方二股份合作公司城市更新外部移交公共设施用地交易项目合作招商交易结果公告。

6月7日晚间，绿景（中国）地产投资有限公司公告称，股东方万科入股公司旗下的深圳白石洲旧改。

01

鹅公岭工业区土地整备利益统筹项目土地整备规划公告

项目位于平湖街道鹅公岭社区，利益统筹实施范围面积约46.10公顷，项目通过货币补偿和留用土地的方式实施土地整备，土地整备资金合计约6.65亿元；留用土地8宗，总用地面积约12.61公顷。

经规划研究，确定留用土地落实在本规划草案《深圳市龙岗103-11&T3号片区[新南-鹅公岭地区]法定图则》（以下简称“[新南-鹅公岭地区]法定图则”）01、02、03、04、05、06、07、08地块，用地面积共126080.8㎡，用地性质为二类居住用地3宗、新型产业用地1宗、普通工业用地4宗，规划容积率5.0，规划容积共634390㎡。

（土地整备实施范围图)

（留用土地选址图）

本项目位于[新南-鹅公岭地区]法定图则，土地整备规划调整的范围包括留用土地及其配套优化用地。土地整备规划对法定图则的调整情况如下：落实法定图则规划路网及建议性道路，并对范围内路网的线形进行优化调整，拓宽部分道路红线宽度，以满足道路交通服务需求；结合留用地需求整体优化片区用地功能，南侧集中布置产业功能，东侧以居住功能为主；优化调整绿地的布局。

该项目由特发地产主导，深圳市特发集团有限公司成立于1981年8月1日，是深圳市最早成立的国有大型综合性企业集团。特发城市更新公司近年来深耕深圳，在市属国企中率先大举进入城市更新领域，在全行业中率先进入土地整备利益统筹市场，目前储备的各类城市更新和土地整备利益统筹项目已达20余个，用地储备超1160万㎡，市值达2740亿元。

02

大龙山工业区城市更新单元更新意愿公示

南湾街道大龙山工业区城市更新单元申报拟拆除范围面积31383㎡，根据已批的《深圳市龙岗101-03号片区[石芽岭地区1法定图则》申报更新单元范围内用地规划功能为一类工业用地，含少量行政办公用地和道路用地；拟更新方向为普通工业等功能。

深圳市南岭股份合作公司已完成了该更新单元拟拆除范围内土地及建筑物权利主体的更新意愿收集，现向深圳市龙岗区城市更新和土地整备局申请核定更新意愿。

（更新意愿公示图）

（更新意愿汇总表）

项目概况：

大龙山工业区城市更新单元于2022年6月1日发布计划公示，项目位于龙岗区南湾街道，拟拆除重建用地面积为31383㎡。

该项目拟更新方向为普通工业等功能，拟拆除重建范围内落实公共利益用地总计不少于4925㎡，其中移交一处不少于1735㎡建设用地，拟贡献率不少于15.7%。

申报主体为深圳市南岭股份合作公司，项目合作方为深圳市汇嘉丰房地产开发有限公司。

03

庄氏大厦城市更新单元计划（草案）公示

庄氏大厦城市更新单元位于龙岗区南湾街道，拟拆除重建用地面积为10081㎡。

项目拟更新方向为居住等功能，拟拆除范围内应落实不少于3528㎡的公共利益用地，拟贡献率不少于35%。

申报主体为深圳市云成投资有限公司，经查询工商信息显示，该公司实际控制人为歌斐资产管理有限公司。

歌斐资产管理有限公司（下称“歌斐资产”）成立于2010年，是诺亚财富集团（即诺亚控股有限公司）定位于集团旗下专业的资产管理平台。业务范围涵盖私募股权投资 、 房地产基金投资 、 权益投资 、 固定收益投资 、 组合配置管理等多元化领域。截止2022年一季度，歌斐资产管理规模已达1561.1亿人民币。

04

深圳市牛湖方二股份合作公司城市更新外部移交公共设施用地交易项目合作招商交易结果公告

一、项目背景

深圳市牛湖方二股份合作公司（以下简称“股份合作公司”）所有的集体用地（以下简称“交易地块”）位于深圳市龙华区观澜街道广培社区裕新路28号，占地面积约8139.83㎡。交易地块上有集体永久性建筑物建筑面积约384.35㎡（基底面积198.36㎡）、集体临时性建筑物投影面积约193.97㎡，剩余为空地，土地性质为未完善征（转）手续用地。交易地块及地上建筑物均为集体所有。为促进股份合作公司长期发展，促进龙华区公共利益用地供给，依据《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》，股份合作公司拟将上述交易地块用作外部移交用地。秉着“尊重历史、民主决策、公开透明和依法依规”原则，股份合作公司决定采用竞争性谈判方式选择实力雄厚的开发企业，结合选定开发企业具体实施的城市更新项目（拆除重建），提供上述交易地块与开发企业进行合作。前述交易地块及地上建筑物具体用地权属、范围和面积以政府相关部门审批为准。

二、项目交易范围

本次竞争性谈判的交易范围为交易地块的土地使用权及其地上集体物业，其中交易地块占地面积约8139.83㎡，交易地块上的集体永久性建筑物建筑面积约384.35㎡、集体临时性建筑物投影面积约193.97㎡。上述面积与实际测绘或政府批复不一致的，以实际测绘或政府批复为准。

根据《深圳市宝安401-16&17&18号片区【观澜东地区】法定图则》，交易地块涉及法定图则规划文体设施用地+交通场站用地（GIC2+S4）约6007 ㎡、广场用地（G）约1033 ㎡、道路用地约1099 ㎡，但上述交易地块最终是否可作为外部移交用地以及是否符合外部移交用地划定标准，以政府相关部门的正式批复为准。

特别说明：上述交易地块最终是否可作为外部移交用地以及是否符合外部移交用地划定标准，以政府相关部门的正式批复为准。

三、中标人及中标方案

中标人：深圳卓越康诚城市更新投资有限公司，经查询工商信息显示该公司为深圳卓越城市更新集团有限公司全资控股。

卓越集团凭借在地产开发、城市更新、资产运营、金融投资等方面的行业积淀，跃升为中国TOP30的大型房地产企业，2017年在商业地产领域位列综合排名前三的行业优异地位。作为城市发展的参与者与见证者，卓越集团长期致力于城市综合运营，现已形成地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大核心板块，主要涵盖八项业务，均取得优异成绩。目前，卓越集团在深圳已有30多个旧改项目，其中盐田桥东旧改项目、龙华牛湖北片区项目、坪山汤坑片区项目、卓越九珑项目、葵涌谭屋围项目、葵涌横头双伍、横朗城市更新项目、松岗商业中心、宝安翻身47区项目等均已启动。

中标方案：

05

万科23亿元入股绿景白石洲旧改

6月7日晚间，绿景（中国）地产投资有限公司公告称，股东方万科入股公司旗下的深圳白石洲旧改。

根据公告，绿景中国旗下智慧城市发展有限公司、深圳市四达实业发展有限公司，与万科旗下深圳市深全房地产开发有限公司订立认购协议。

万科将向四达实业注资约23亿元，其中约1.71亿元将注入注册资本，占四达实业经扩大股权约8%，而结余将入账列为四达实业资本储备。交易完成后，四达实业将由绿景中国持有92%股权，万科持有8%股权。

四达实业控制深圳白石洲旧改项目公司深圳市绿景天盛实业有限公司。

据交易条款，万科并不参与该白石洲旧改第一期及第二期发展及营运，不对一、二期项目债务负责，亦不享有两期项目利润分成。万科享有的是项目第三期及第四期的利润分派，分派比例为绿景万科“八二分”，意味着拥有20%权益。

从交易对价看，四达实业于3月31日100%股权的估值为约330亿元，绿景中国称万科入股价格是参考该估值后按公平原则厘定。按万科注资23亿元实益持股8%计算，四达实业对应估值为287.5亿元。以此估算，万科注资23亿元实益获得三、四期20%权益，对应三、四期总估值则只有115亿元。

项目背景

白石洲曾号称深圳人口最密集的城中村。村后有山，山上多石，石白且巨，故曰“白石洲”。白石洲地处关内最核心的地段，东邻华侨城世界之窗、欢乐谷，西与高新科技园仅隔一站地铁。核心地段加上低廉的房租，这片0.6平方公里的土地曾吸引了15万外来人口租住于此，是深圳最知名的“城中村”之一。

白石洲旧改即沙河五村更新单元。南山区沙河街道沙河五村更新单元规划项目被列入《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，项目专规已经2018年第15次建环委会议审批，并取得正式批复，分别于2021年3月、2021年7月进行规划修改公告，申报主体为深圳市白石洲投资发展股份有限公司。项目一期于2021年3月进行实施主体公示。

该项目拆除用地面积为459542.1㎡，开发建设用地面积为303793.7㎡，计容积率建筑面积为3479550㎡，规划容积率11.5，其中：住宅1250000㎡（含保障性住房50000㎡），商业、办公及旅馆业建筑1045000㎡，商务公寓1120000㎡，公共配套设施64550㎡。

项目分四期实施。据了解，目前第一期已顺利动工，预期在2023年会大规模推盘。

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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