始于存量资产盘活，终于资产运营

近日，关于盘活存量资产的新政出台，全文6方面24条意见促进形成存量资产和新增投资的良性循环，着力从重点领域、重点区域、重点企业三个方面明确了盘活存量资产的方向。

进入存量时代，近年成为行业共识，尤其是物业市场；存量资产盘活已不是新鲜的话题，但市场整体反应，声势大于实际行动。

归根结底，相较于增量开发，存量资产的盘活难度更大，收益相对低且周期长；此次政策发力，推动存量资产进入大资本时代，许多之前推进中遇到的困难，以纾困的方式引导落地。

不论从资本市场还是资产功能提升的途径，存量盘活落地操作中，都需通过运营激活和提升资产的价值。可以说，盘活存量资产是政策的出发点，资本作为手段激活各方力量，如何让存量资产“活”起来并“活”下去，最终落脚在于运营，在于激发更多专业的存量资产运营商。

尤其在盘活国企存量资产方面，专业运营商的价值更为突出。新政重点领域之三：

创意产业主导的园区运营，迄今最为成熟的存量资产盘活模式

破解旧厂房更新改造的难题，首先需面对两大关键命题：其一，国有资产的增值保值，以及国企混改过程中衍生的物业运营创新、下岗职工就业等。其二，从政府角度，需重新激活片区城市功能。

在此背景下，文化创意产业主题园区、街区，成为老旧厂房改造提升的主导方向，且经20年发展臻于完善成熟。

过去20年增量开发主导市场，存量改造运营根本不受资本和市场的青睐。创意园区运营模式，是运营商与政府、国企共同不断探索实践中成型。今日园区所涉及空间改造合规性、运营内容的创新突破、标准化管理模式等政策措施，都是基于一次次实践探索。

也基于此，创意产业园区对于国有资产增值保值课题提供一个综合解决方案：合作模式与物业运营模式创新、城市营商环境的改善、阶段性解决下岗就业等问题等。另一方面，创意园区与都市商业空间相互结合、交互影响，推动城市的快速发展；同时带动区域创意、创新人才，激活城市活力，为政府带来的综合社会效益价值。

存量闲置≠过剩，市场亟需专业运营商的引领示范

园区运营起步时期，存量闲置物业因城市产业转型产生，在运营商的手中是激活区域功能的优质资源。如今城市建设过度超前，存量闲置的更新，首先得面对市场过剩问题。

老旧厂房有多少存量？全国约30亿㎡，尚不含新政中“国企非主业资产”。相对应物业市场供需端，以存量资产丰富、市场经济最为发达的上海为例：人均商业面积高出国际发达城市标准1.5倍，购物中心高于1.2倍；人均办公面积达6㎡。而另一端，在营商务楼，仅13%空间由专业运营机构经营，其余均为业主自营或物业代运营。

一边是供需过剩和专业运营机构严重缺乏，而另一边可以直观感受到：主题园区、联合办公、长租公寓等各类掩人耳目的主题此消彼长，大多落下运营难以为继的一地鸡毛局面，陷入“更新”到“再更新”无限循环困境。

存量物业更新中如联合办公、长租公寓的成与败，离不开资本的推波助澜。诸多投资失败案例证明，存量市场与资本的结合，没有专业运营实践支撑，靠理想化商业模式和市场数据模型推进的不可行性。

无论是城市更新还是存量资产盘活，政策着力点多在引导资本进入市场。在更新与存量一体两面的市场中，REITS等各类物业资本收益率仅5%左右，显然靠资本来激活存量、带动城市更新难题，仅是解决燃眉之急。所有存量资产实际增值价值和资本预期收益，都需要在运营中去创造。“盘”起资产需要资本，“活”下去命题，只有城市运营商能解决。城市更新与存量资产盘中，未来不是资本的时代，而是城市运营商的时代。

可以预见在新政的推动下，专业运营商与资本的合力推进存量资产的盘活，必将成为后续市场主力。20年市场摸爬滚打中成长的园区运营商，逐步得到资本市场认可，也体现出资本对园区运营模式的认可。

2021年德必登陆科创板，成为国内首家在创业板上市的文化创意产业园区运营服务商。

时至今日，圣博华康、德必等为代表的专业园区运营商，仍然是盘活国企存量物业资产的最优解。市场需要专业的引领示范，政策的落地亦然，新政明确要积极开展试点探索：

积极开展试点探索。根据实际工作需要，在全国范围内选择不少于30个有吸引力、代表性强的重点项目，并确定一批可以为盘活存量资产、扩大有效投资提供有力支撑的相关机构，开展试点示范，形成可复制、可推广的经验做法。引导各地区积极学习借鉴先进经验，因地制宜研究制定盘活存量资产的有力有效措施，防止“一哄而上”。

“一哄而上”在之前特色小镇、PPP等政策推进中曾上演，在当前城市更新中也在不断上演；今后存量资产盘活市场，专业运营商的引领示范效应尤为重要。政策鼓励引导下，市场永远不缺资本，最缺的还是专业的运营商。

存量盘活总是与危机相伴而生，每一次推动存量资产盘活的背后，都是经济改革或国企资产纾困难题，园区运营模式本身是为解决国企资产纾困问题而生。

在存量资产盘活的时光轴上，过往是园区运营成长开花的20年，未来20年是结果播种的时代。当前受疫情冲击经济暂时停摆期，园区运营商该保持足够信心，进一步完善内部生态体系，从整体运营下沉到客户运营服务，为一次更新的机会，将园区的载体和平台做实做专，为政策落地做好充足准备，在一个不确定的发展中来确立城市更新运营商的地位。

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文章内容系创意之邦原创