行业调整期的借鉴样本，中南建设逐渐步入良性循环

摘要：大额减值计提、瘦身出清后有望触底反弹。

“中南的实际有息负债是很低的，我们这一次没有躺下，还活着，而且肯定能继续活着。”在4月26日举行的中南建设（000961.SZ）2021年业绩说明会上，中南建设董事长陈锦石说道。

以中南建设2021年的业绩来看，在行业下行筑底阶段，中南也无可避免地遇到了短期压力，但“活着本身已经是一种胜利”，所有至今还没有躺平的房企，它们都有共同点——基本面并不差，隐性负债并不高。

在全国房地产政策频吹暖风之际，企业自身实施一系列措施之后，有望逐渐步入良性循环，中南建设未来发展的想象空间正在被打开。

在业绩发布后不久，中南建设控股股东与华融资产、南通国资达成了50亿元规模战略合作。根据有关协议，华融资产拟与南通市保障房建设投资有限公司通过有限合伙、基金等形式设立合作主体，有关主体将与南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司按照18:1:1的比例，针对中南建设及中南控股其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务，共同支持中南控股转型发展。

今年一季度指标逐月复苏

4月29日，中南建设发布一季报，2022年1-3月，中南实现营业收入77.5亿元，归属于上市公司股东的净利润为-6.1亿元。

尽管这份业绩中呈现的净利润还是负数，与去年同期有较大差距，但是对比中南建设去年第四季度的成绩，其亏损额环比已大幅减少。

从今年一季度销售数据看，每月都有较大改善，房地产业务2月、3月销售金额环比分别增加了21.5%和8.9%。

事实上，今年一季度房地产开局不利，根据克而瑞统计，百强房企整体业绩规模同比大降47%。在整体震荡的行业背景下，中南维持逐月销售增长并不容易，或已进入底部反弹期。

中南建设称，一季度营收、利润下降等有关情况仅是市场快速调整后的短期反应，随着市场恢复，公司进一步提高运营效率，已售未结算资源的更多结算，公司将尽快恢复盈利。

一季度中南在财务安全方面也有较大进步，其有息负债减少至560.8亿元，比去年年末减少了60亿元，现金短债比提升至1.04，扣除受限资金后的现金短债比为0.66，环比均有所改善。

在今年中南建设如约兑付了多笔债券之后，接下来中南全年需到期偿还的公开市场融资本息只剩下17亿元，而账面资金有224亿元。中南建设董事兼总经理陈昱含透露，中南偿债压力较高的月份为今年6月和8月，目前已经做了充分准备，积极瘦身、风险出清已见成效。

陈昱含强调，接下来完全有信心确保财务安全，“伴随资产和业务出清，以及针对前融、开发贷等银行融资，通过债务展期、转贷续贷，我们的现金短债比一定会重回1以上”。

直面问题积极瘦身出清

4月26日中南建设的全年业绩说明会，也反映出中南建设面对问题时务实、坦诚的态度。

中南建设董事、总经理陈昱含指出，无论是偏于乐观的业绩预判、对会计准则的理解偏差还是实际交付的延后等等，都是表象，更深层的问题是公司管理和能力上的明显短板。她表示，过去2021年公司为了保证现金流安全，不得已对利润做出了牺牲，说明中南建设当前的规模与自身能力和安全要求仍有错配，内外部压力下的缩表出清力度仍然不够。高增长阶段由于缺乏审慎经营导向，导致一些项目地价偏高，从而形成了大额亏损和减值计提，使得公司今天仍在为过去的失误买单。

但实际上，去年房地产企业的业绩承压，与宏观形势下行紧密相连，利润下滑和计提资产减值是地产行业的普遍现象。Wind数据显示，截止到目前，A股房企中有58家都计提了资产减值准备，计提额度最多的达48.37亿元。

但是陈昱含并未将业绩下滑归结到大环境问题上，而是积极省思自身，深刻反思检讨，并提出将以五大措施主动出击、直面问题，包括：稳定融资、瘦身出清、稳定生产、精简高效、政府帮扶。

谈及公司未来如何保持长期安全发展时，陈昱含提出2022年“安全至上，做我所能”的经营思路，将把现金流管理放在首要位置，保障核心业务生产经营稳定，早日走出困境。

在同梯队房企中，中南建设连续保持着有息负债与年度经营规模比值处于行业最低水平的记录。

年报显示，2021年末中南建设有息负债622.8亿元，比2020年末减少176.3亿元，财务安全性进一步提高。同时，即使在年度利润亏损的高压下，2021年公司仍实现经营性现金流入1446.7亿元，同比增加12%，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）的6.0倍。年内经营活动产生的现金流量净额167.7亿元，连续四年保持正值。

步入良性循环发展期

在中南建设的业绩会上，有不少投资者对中南建设董事长陈锦石提问，希望这位在房地产行业摸爬滚打三十多载的民营企业家，能够透露一些他对接下来房地产市场走势的判断。

陈锦石表示，发展是永恒的，但企业不能用野蛮粗放的方式发展。“中国是14亿人口的大国，随着人民群众生活水平提高，住房改善型需求永远存在，市场会按照新的发展方式好起来，但不可能再有每年18万亿的量级。”

今年进入二季度后，房地产市场回暖信号进一步增强，各城市支持房地产的政策频出——仅不完全统计，今年已有超过100个城市发布了楼市宽松政策。

陈锦石也表示，他观察到今年3月到4月宏观政策面已经全部得到了改善，取得了上下一致；微观层面也利好不断，尤其是各个城市出台了很多积极支持买房的政策。据他了解，国际金融机构对房地产的态度已经发生了变化。

4月29日召开的中央政治局会议明确指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

在利好政策持续引导下，房地产行业的良性循环渐行渐近。

“未来中南要继续坚持高质量发展，在商业模式、发展模式、治理结构、管理方式上做到科学化，全力打造实力中南、品牌中南、品质中南。近段时间，中南已经开始全面行动，重点抓改革，促转型，具体来看：一是结构调整，对房地产业务适度瘦身；二是建筑业务要稳，总体导向是要把企业做稳做长。”在新形势下，陈锦石为中南建设未来的发展指明了方向。

近期，随着政策的进一步明确与落地，已有多家头部公司获得并购贷及并购债券等授信额度，市场预计有基本面支撑的优质企业将率先从中受益。

5月8日，中南建设发布公告称，公司收到控股股东中南控股集团有限公司通知，其与中国华融资产管理有限公司江苏省分公司（简称“华融资产”）、南通市保障房建设投资有限公司、南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司共同签署了支持公司转型发展战略合作协议。

公告显示，根据有关协议，华融资产拟与南通市保障房建设投资有限公司通过有限合伙、基金等形式设立合作主体，有关主体将与南通产业控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司按照18:1:1的比例，针对中南建设及中南控股其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务，共同支持中南控股转型发展。有关支持项目总规模不超过50亿元，也可引入其他投资机构。

此次战略合作不仅对于中南建设，对于调整中的行业也具指标意义。合作的开展，将为中南业务提供助力，推进行业良性循环和健康发展。

长期的财务自律、现金流充沛，是行业调整环境中房企掌握主动权的核心因素，时刻保持审慎财务管理，是抵抗周期风险的根本。中南建设积极面对、坚守偿债信用及现金流安全，或可为行业调整期房企提供借鉴样本。