别让城中村改造成为昆明城市不能提及之痛！

昆明今年计划完成40万方城中村拆迁工作

2022年4月，昆明市印发《昆明城市品质提升七大行动方案》，其中，城市更新部分，方案明确提出了要在今年完成40万方的城中村拆迁、启动400万方的城中村改造和64个（约62.94万方）的老旧小区改造工作。

40万方的城中村拆迁加400万方的城中村改造是什么概念呢？6600余亩土地，粗略计算，可建超过十万套住宅。

由此，昆明停滞一段时间的城中村改造又将大规模上演。

有人说，10万套房，对于一个846.3万人口的二线城市而言，不算什么。但是，在当下疫情持续，房地产又持续不景气的大背景下，这“10万余套房”却影藏了重重危机。

据克而瑞发布的《2021年昆明房地产市场总结与预判》显示，2021年全年商品住宅供应768万方，较2020年全年下降33%，成交量676万方，较2020年全年下降28%。受疫情叠加行业下行影响，供求齐跌，去化困难，去化周期快速增长，去化压力剧增。

从近3年来看，2019年昆明商品住宅存量在612万方，2020年达829万方，2021年破921万方。2020较2019年增加217万方，因受疫情冲击，供应持平，成交下滑，存量高企，2021年又增加92万方，受疫情叠加市场下行，供销量齐跌，存量持续高涨。

而2019-2021年去化周期以年度均值去化周期为7、11、16个月，半年度均值去化周期为6、9、19个月，三个月均值去化周期为6、9、18个月，可见周期大幅增速，市场去化压力不断增大。

再来看看昆明各个片区的存量情况。存量在50万方以上的有呈贡经开及呈贡中心板块、东白沙河板块，呈贡新项目众多，待售库存多，去化压力大，东白沙河中交碧桂园印象美庐，大华公园天下等大盘项目拉高；30-50万方存量的有会展、度假区、马街、高新及巫家坝等板块，城市核心区高价值板块存量大普遍流速缓慢，去化周期长。

分区域来看，2020-2021年各区存量波动较小，其中盘龙区、五华区和西山区存量增长1%，官渡区减少3%，呈贡区减少1%，官渡项目多，存量比高达30%左右。

由此，广义库存方面来看，截至2021年底，全市商品住宅广义库存3380万平，去化周期约需5年左右。

另外，锐理数据显示，截至2021年底，昆明公寓库存量达到451.8万平米，去化周期达48个月（4年）。

那么，921万方尚且需要5年，再新增440万方……可以说不敢想象。

我们再粗略的做个计算，要填满昆明当下的存量房和增量房，比如一套房按最基础的2个人计算，20余万套房……除去城中村本来的人口以及投资需求，昆明城镇化可谓任重道远！

其实，昆明要向国际化大都市发展，城改是一定要继续的，我们也相信，在城镇化发展过程中，人口绝不是昆明楼市最大的阻碍。但是，“步子跨大了的确容易扯到蛋”，就现在来看，城中村的问题以及体现无疑。

这是截至2021年上半年的昆明楼危楼项目名单，除了少部分项目现在已经在化解过程中，还不知道能否化解得了，其余大多数项目仍是昆明城市之殇，数十万购房者深陷其中。简单统计一下，93个烂尾楼里，超过一半就是城中村改造项目。

重建改造决策至今，昆明五华、盘龙、西山、官渡四个主城区城中村改造，三环以内城中村片区近200个城中村，到2015年30余个城中村完成了改造，百分之八十尚未开始拆迁，其中连拆迁都没有启动的城中村占到42%，2015年城改计划为了不让房产商烂尾，加快城中村改造将以“分类推进”取代了“大力推进”，同时，对于旧城改造主体提出了明确的资金实力要求，实力不够者，要启动退出机制。然而，事实是房地产野蛮发展的阶段，大量房企只要有关系资源，或者说你有一块地皮都可以通过银行空手套白狼，金融政策在对待房企时毫无门槛……一晃十年，如今政策突变，银行资金收紧，面对“三道红线”，资金链断裂，这些狼扛不住，能转则转，不能转的就干瞪眼，导致如今昆明或已成为国内最著名的烂尾之城。

截至2021年，各区改造进度不容客观。

五华区城中村改造情况较好，进入改造阶段近85%。据不完全统计，五华区以内的54个城中村改造项目，30个城中村完成改造并交房，完成率达55%；还有24个城中村正在建设当中或已开始拆迁，烂尾楼未知。

盘龙区城中村建成项目未拆迁的也不少。盘龙区城中村改造共76个，在盘龙区三环沿线及以内区域共有49个城中村，有38个城中村完成改造并入住，完成率达77.5%；还有11个城中村正在建设或进入拆迁阶段，烂尾楼未知。

西山区在建项目成为城中村改造“大户”。西山区城中村改造共涉及109个项目（另有滇池度假区21个城中村）区内50个城中村，仅有35个城中村完成了改造并入住，完成率达68%；还有15个城中村进入建设阶段或未撤迁，烂尾楼未知。

官渡片区土地储备最多，42个城中村改造村子，仅有26个完成改造，完成率仅为61.9%；有16个城中村尚未进入拆迁，虽然官渡区城中村改造完成情况最差，但却成为了四个片区当中土地储备量最多的一个片区，烂尾楼未知。

整体来看，昆明虽然做出了382个城中村改造的庞大计划，但是目前取得的效果并不尽人意。从客观上来说，不充分考虑城市经济发展水平和宏观经济形势的影响，盲目造成的态度并不科学。从主观上来看，以行政命令、大跃进方式来推进大规模城中村改造不可取。昆明城中村改造本身就存在许多的难题，不仅是拆迁的经济成本高，同时工程指挥部效率低，使拆迁的时间周期长。其次是有的城中村周边的居住氛围较差，很多项目定位只能是刚需方向，开发商溢价空间会变小，影响到投入的意愿。

到了2022年，虽然明确在今年6月30日前，完成所有昆明烂尾楼的清理整治，但截至2022年一季度，昆明楼市继续震荡下行，据不完全统计，昆明新增的停工楼盘再多20个！而这其中，仍然大多为城中村项目。

当下，我们要考虑的或许不应该是城镇化发展的速度，而需要更多的关注一下城镇化发展的质量，在这样低迷的经济大环境下，昆明需要的真不是住宅，而是民生！