17.5亿！苏州昆山花桥将建13万㎡大型购物中心！龙湖天街要来了？

近日，苏州昆山挂牌一宗商住地块，地块位于花桥经济开发区薛赵路东侧、金捷路北侧，将于5月30日上午10点正式开拍。

根据2022年房地产用地出让计划，本宗地块为今年花桥板块唯一供地。

该地块编号为昆地网【2022】挂字5号，出让面积10.56万㎡，容积率2.9，建筑面积30.63万㎡。

地块起价17.5亿元，起始楼面价5713元/㎡；中止价格19.95亿元，中止楼面价6512元/㎡，一次性报价区间19.95-20.125亿元。

地块位置优越 地铁口将建13㎡大型购物中心

地块位于花桥经济开发区薛赵路东侧、金捷路北侧，紧邻在建中的昆山S1号线展览中心站直线，距离展览中心站距离约 100m，到上海11号地铁花桥站4公里；还有6条公交线路；到G2京沪高速出口开车5分钟；20多分钟到昆山南站，30分钟到上海虹桥，交通十分便利。

周边有集善小学、集善中学、康桥国际学校、花桥高级中学、中西医结合医院、花桥梦世界商业综合体、雨润发购物中心等生活配套。

安居客平台显示，地块周边纯新盘有象屿保利·明月璟辰苑，于2021年被象屿地产竞得，成交楼面价13080元/㎡，即将首开；花桥中骏世界城在售价格27000元/㎡。板块内象屿都城嘉园二期、嘉宝梦之悦、花桥梦世界、香逸铂悦等楼盘在售，普遍2万+。

按出让要求，该地块地上住宅计容建筑面积不得大于地上总计容建筑面积的50%且不得超过14.1万平方米，住宅户数不得超过1400套，住宅全装修成品住房应达到100%，住宅装修成本不低于1500元/平方米，由花桥经济开发区管委会负责审计。

该地块须建设大型商业购物中心和服务型公寓（商业属性）。具体要求为：

（1）大型商业购物中心地上计容建筑面积不得小于13万平方米，并须结合地铁地下出站口设置地下计容建筑面积不小于1.5万平方米的地下集中式商业，由乙方自持并运营。乙方需在大型商业购物中心中设置生鲜超市业态，其应具备独立运营条件，建筑面积不小于2000平方米。

（2）服务型公寓（商业属性）地上计容建筑面积不得小于3万平方米，应达到100%全装修，装修成本不低于1500元/平方米，由花桥经济开发区管委会负责审计，项目建成后不得分割销售和不得分割转让，可以按栋整体转让。

其中，大型商业购物中心在交地之日起9个月内开工，竞得后48个月内开业，且开业率达到95%以上。住宅销售进度与商业建设进度关联，商业购物中心结构封顶前可预售面积不超过住宅总可售面积的80%，商业购物中心结构封顶后方可申领剩余住宅部分的预售证。

网友推测地块为龙湖天街或大悦城项目

到底将会是哪家商业地产开发商拿下呢？

根据地块要求，为保证项目商业运营质量，乙方须在竞得之日起60天内引进引进一家“中国商业地产企业品牌价值10强企业”（以“中国房地产协会和房地产测评中心”正式对外公布的 2021 年企业榜单为准），负责大型商业购物中心的管理运营，并签订相关协议。

对照“2021中国商业地产企业品牌价值10强”名单，可以看到华润、万达、龙湖、大悦城等知名商业项目操盘手。

此前有传言称为龙湖天街或者是中粮大悦城项目，项目设置的竞拍条件，好像是为这两家进行专门设计的。还有网友称有官方文件曾提及“龙湖天街”项目，猜测这块地很可能将被龙湖拿下。

而龙湖前段时间公布的2021年度财报显示，在市场压力较大的背景下，龙湖依然交出了一份“全优”的成绩单。业绩方面，2021年龙湖实现营业收入2233.8亿元，同比增长21.0%。在地产开发方面，龙湖2021年实现地产开发合同销售2900.9亿元，同比增长7.2%。财务安全方面，龙湖净负债率仅46.7%，连续6年“三道红线”全绿档。

而大悦城脚踩一条红线，经营性现金流为负。根据4 月大悦城发布的业绩报告，报告期内，实现营业收入 426.14 亿元，同比增加 41.69 亿元。营业利润为 28.60 亿元，同比下滑 6.53%；净利润为 7.67 亿元，同比下滑 31.65%。

作为中粮集团旗下唯一的地产业务平台，大悦城的主要收入来源为销售型业务、投资物业（商场及写字楼）、酒店与长租公寓和物业管理服务四大板块，分别占营业收入的 83.61%、11.84%、1.8%、2.52%，均较 2020 年出现营收增长。

另一面，2021 年却已是大悦城净利润的第三年下滑。较为夸张的是在 2020 年，其净利润为 11.23 亿元，同比下滑降 66.7%。如今再一次利润下滑，足见其已陷入严重的 " 增收不增利 " 境地。

除了利润下滑之外，大悦城还伴随着经营活动产生的现金流下滑。数据显示，截至 2021 年底，其经营活动产生的现金流净额为负 84.6 亿，2020 年末则为 98.1 亿，下滑幅度近两倍。

而在财务状况上，大悦城仍踩一道红线。数据显示，截至期末，货币资金余额 248.86 亿元；现金短债比 1.44；净负债率 90.06%；扣除预收账款后的资产负债率 70.31%。

然而2021 年的大悦城仍处在规模扩张的路上，势头有增无减。因为去年，大悦城共获取 6 个商业项目，开业 18 家（含轻资产）购物中心。或许是倚仗央企背景，大悦城虽保持扩张节奏，但在融资方面的优势确实不容小觑。

因此，昆山这宗“稀有”的TOD商住地块，最终花落谁家，还要等5月30日当天才能揭晓！

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