“因城施策”真的来了，政治局会议定调房地产行业发展

在连日井喷的房地产稳政策潮后，又一个重磅消息来袭。

据新华社消息，中共中央政治局4月29日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫直言，这是疫情之后，我国最高等级会议上首次对房地产政策调整进行定义，意义非常巨大。

“这可以说是2015年后，中央对房地产市场坚持‘房住不炒’原则不变的情况下，政策全面从之前的‘压’，转变到‘稳’。”中原地产首席分析师张大伟指出。

提振市场信心

会议提到，支持各地从当地实际出发完善房地产政策。“从当地实际出发，意味着因城施策进一步细化，本地因城施策和调整政策的权限增加。”广东省住房政策研究中心高级研究员李宇嘉分析认为。

中原地产研究院统计显示，截至4月28日，全国4月当月累积房地产稳楼市政策已经超过60次。张大伟表示，虽各地稳楼市、救楼市的刺激政策此起彼伏，调控次数与范围都刷新了近几年的纪录，但从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。

在此情况下，谢逸枫认为，政治局会议的定调将对房地产市场信心的恢复起到提振作用，促使房地产相关产业链达到稳定预期的效果，从而在一定程度上有助于稳定中国经济。

同时，谢逸枫还提到，房企也有望得以重新恢复信心。“从今年首轮拿地效果来看，两极分化非常严重。很多房企都不敢拿地，部分二三四线城市的土地都卖不出去。”

李宇嘉提醒道，政策的调整还是坚守着“房住不炒”的底线，政策可以松动和调整，但不会纵容无底线地去刺激楼市。“因为，当前楼市下行很大程度上与疫情的影响有关。不能因为疫情的短期影响，而短期化政策。政策要小步快跑，有所为有所不为，要与长效机制结合起来，逐步地引导市场回稳和预期的改善。”

此外，自去年下半年起，市场销售逐步走弱，房企违约票据增加，大型房企出现现金流问题，行业系统性风险逐步显现。“有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，此表态说明意识到当前市场风险的存在，要有效管控重点风险，因此，二季度还是继续防范房地产市场风险，促进房地产市场健康发展和良性循环。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析指出。

加强预售资金监管

关于楼市调控，本次会议的另一重点是加强预售资金监管。

所谓预售资金监管，当下市场的政策是“先留后用”的监管模式。即购房者支付的全部购房款均为预售资金，应当全部存入预售资金监管专用账户纳入监管；在项目竣工前，预售资金应当优先支付项目建设所必要的费用；一般都是根据项目的建设进度解冻预售资金。

“尽管国家层面出了预售资金监管新规，但由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，自然就把预售资金锁死了，不让提取。导致资金躺在那里，但项目烂尾或停工。”李宇嘉解释道，“另外一种情况，各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了。”

在李宇嘉看来，优化预售资金，新老划断是比较好的解决思路。“新资金进来以后，辅以政策扶持，如容积率奖励，规划调整等，将资金封闭运转。使用范围与前序资产负债涉及项目进行隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金。”

“首先确保保交楼，再偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。通过局部一块一块修复，从而将整体盘活。”李宇嘉补充道。

不过，张大伟则认为，从预售资金监管政策看，影响相对有限。“但‘保交楼’是过去一年地方政策主导，导致了企业预售资金被监管过严，本次中央明确了预售资金监管政策优化，预计将有更多城市释放宽松政策，对于大部分企业来说都是利好。”

王小嫱强调，今年以来，政策的宽松主要是从需求端出发，供应端支持的措施较少，中央政治局会议明确表态优化商品房预售资金监管，也侧面反映了政策支持蔓延到供应端，优化预售资金监管能够直接影响企业的现金流，当前各地预售资金监管政策不一但普遍较为严格，优化预售资金监管也显得更为重要。

后续政策加速落地

“当前中央政治局会议实际上强调了10个字，即‘一坚持、两支持、一优化、一促进’的政策，对于我们清晰当前政策的重心和出发点，更好开展5月份及以后的政策制定，都有很大的指导和启发意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道。

至于后续房产政策的调整，谢逸枫认为可以从六方面去看：一是将放松商品房预售资金监管；二是出于化解房价风险的考量，包括“三道红线”“22城的土地出让规则”等在内的制度将有很大的调整及放松；三是限售限购政策将会进一步放松，尤其是二三四线城市；四是二套房的认定标准将进行调整，并下调二套房的房贷利率及增值税；五是进一步放宽房企的融资渠道，对放贷政策进行调整；六是继续降准降息。

“从东莞昨天的政策内容来看，政策绝不是一股脑退出或刺激，而是逐步松动，走一步看一步，为后面留足政策空间，不能一下子把弹药打完了，导致后面市场再次出现反弹，导致大起大落。”李宇嘉称。

严跃进预测，5月份房地产市场行情将有进一步提振的可能，房地产市场在控风险、稳发展、促消费等方面会有更好的表现。

“后续将有更多城市调整地产限购限贷政策、按揭贷款利率的加点幅度，缓解居民购房的成本压力。同时，商业银行也有动力进一步下调5年期以上LPR报价，获取优质的按揭信贷资源。从房企角度看，开发贷款、并购贷款也有助于改善其现金流压力。”平安证券首席经济学家钟正生表示。

另外，或受此影响，29日午后，地产股再度走强，中交地产（000736.SZ）、信达地产（600657.SH）、中南建设（000961.SH）、金科股份（000961.SH）等个股涨停。