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终于熬走对手 保利发展“走”回前三

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(图片来源:保利发展官微)

一季度的中国房地产企业销售排名上,在全口径金额、权益金额两个榜单里,保利发展都如愿,排在了第三名。

2017年的股东大会上,时任保利发展董事长宋广菊提出了“重回行业前三”。

2022年,在宋广菊辞任董事长,刘平接任后半年,这一目标,终于实现了。

虽然这份成果达成的背后,对手的生变占了很大部分原因。但保利发展自身,确实也一直在为机遇做足准备。

业绩“不退则进”

实现签约金额5349.29亿元,同比增长6.38%;实现签约面积3333.02万平方米,同比下降2.23%。

实现营业总收入2850.24亿元,同比增长17.19%;实现净利润371.89亿元,同比下降7.14%;归母净利润273.88亿元,同比下降5.39%。

整体毛利率为26.80%,同比下降5.79个百分点;净利率为13.05%,同比下降3.42个百分点。

保利发展2021年年报的几个关键经营数据,都没有意外。哪怕是“增收不增利”,下调幅度也在行业平均值之内。

这其中重要的原因之一,是:不同于其他企业都选择在这次年报中进行“业绩洗澡”,大额资产减值,影响了最终的归母净利润数值,保利发展2021年并非做减值,反而是在做增值。增值额虽然比2020年的8.5亿元大幅减少到了9453万元,但趋势也已经异于行业。


(数据来源:企业年报,制表:地产壹线,下同)

土地投资额高位下滑

包括在新增投资上,保利发展也呈现出与同类企业不同的下降趋势。

2021年,二三批次集中土拍,央企国企成了主角,抢收投资窗口,全年投资积极性比2020年明显提高。

但保利发展的投资力却是不升反降。年报披露,保利发展2021全年拓展项目145个,新增容积率面积2722万平方米,拓展金额1857亿元,分别同比下降15%和21%。


归其原因,与2020年基数较高有关。毕竟在行业中,这个数值已经相当靠前。根据多个机构数据,保利发展在2021年的拿地金额仅次于碧桂园和万科,排名第三位。

据国泰君安报告,保利发展2021年拿地与销售金额比值为35%;该数据虽不及2020年47%的高强度投资,但在权益拿地与销售金额比值为40%限制之下,其仍保持了较高投资强度。

在4月21日召开的年度业绩说明会上,董事长刘平表示,全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资3650亿元。他指出,今年整体的拓展逻辑还是质量重于数量,确保公司持续稳定发展的同时能够有更好的业绩和利润,保障股东投资回报。

但需要一提的是,保利发展2021的股东回报率,股东并不满意。

在2018-2020年期间,保利发展分红率未低于30%。但2020年,保利发展修改了分红规定——新的《2021-2023年股东回报规划》中规定,未来三年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%。

2021年,保利发展的分红率,就取了25%的下限。在TOP10的央企国企里,也位列倒数。


对此,保利发展方面也在业绩说明会上进行了解释,表示是要保障公司资金储备以应对市场变化。

利用央国企身份 创造发债大年

不论是内源回款还是外源融资,保利发展的资金保有门槛,一直处于业内高位。

由于项目投资支出增多了50.85%,2021年保利发展经营活动产生的现金流量净额同比减少了30%。但在长期90%以上回款率的补给下,依然保持了连续4年经营活动现金流为正。

期末在手货币资金同比增长了17.37%,为1713.84亿元。

这其中,也有部分资金,是筹资而来的。

2021年里,保利发展融资规模增加,尤其是年末两个月,单月计划融资额近250亿元。

最终,全年通过取得借款收到的现金为1781.48亿元,同比增长17.71%。年末筹资活动产生的现金流量净额,也从2020年“还旧多于借新”,筹资现金流净额为-18.78亿元,转向了正344.58亿元。

整体的有息负债规模从2968亿元增长13.95%至3382亿元,贴近三道红线规定的有息负债规模年增幅上限。

但因为置换了220亿高息债,综合融资成本约4.46%,较去年末下降31个基点,继续保持业内领先优势。

收并购动作少 还将继续谨慎

对于保利发展来说,这些新的融资所得,是结构调整,也是储粮。

近日,有消息传出,广州市政府协调保利发展提前支付时代中国土地款——对应地块广州市海珠区华洲路63号,扣除税金和其他成本后约16亿元,以帮助改善这家民营开发商的流动性。

在1月,“9家央企被要求通过收并购项目资产的方式,为有中高风险的11家企业提供流动性支持”新闻中,保利发展赫然在列,并也已经完成发行了用于并购的公司债,业界对于它的出手救援充满了期待。

在业绩说明会上,保利发展总经理周东利也就“收并购”业务做了说明,表示公司本阶段的收并购基本都是基于项目层面的,不追求在收并购上一定要完成具体的投资金额和项目数量,会更加关注项目的质量。

且由于历史原因存在若干或有风险,所以在项目研判上公司会更加谨慎。

保利发展财务总监王一夫也透露,公司在密切关注一些收益更佳、风险可控的收并购机会,这些项目的落实可能需要的时间和周期会更长。

对于保利发展躺赢,你有什么想说的?

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