中央定调！租赁住房的春天来了

　　4 月 13 日，保障性租赁住房发行基础设施 REITs 产品取得突破性进展，深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房 REITs 项目。 这意味着，保障房的资金问题得到了重大突破。

　　在房地产的经济色彩逐渐淡化之际，保障房的建设力度越来越大。随着城镇化进程的加快，住房问题早已从中低收入家庭延伸到新市民、青年人身上，而发展保障性租赁住房正是解决其住房困难问题最行之有效的途径。面临住房发展的转变，探索还在持续。

　　2021年7月，国务院已经发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策，在此后半年多以来，国内保障性住房的政策像离弦的箭，射向住房市场。2021年底，保障性租赁住房被政治局会议列为地产政策之首。

　　从中央到地方多项政策相继发布，保障性租赁住房建设在加速进行中。为完善保障性租赁住房金融服务体系，国家加强相关金融政策支持，保障性租赁住房金融市场正逐渐建立，或者说，保障性租赁住房“大金融”市场正逐渐形成。

　　金融政策暖风频吹

　　保障房建设进入快车道

　　近期，我国保障性租赁住房领域接连出台两部重磅金融新规。

　　1、首先是保障房项目被房贷集中度管理“区别对待”：2月8号政策：中国人民银行、中国银保监会联合发布的《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

　　其实，保障性租赁住房不纳入房地产贷款集中度管理早已有迹可循。早在2020年底，央行、银保监会出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据银行业金融机构资产规模和机构类型等因素，分五档设定房地产贷款集中度要求，为银行房地产贷款设置了“两道红线”。

　　避免“一刀切”式的调控要求，“两道红线”之外明确提出了例外情况，即大力支持发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款不纳入房地产贷款占比计算。并对符合定义的住房租赁有关贷款不纳入集中度管理统计了范围，当时已经释放了相关信号。

　　此次不纳入房贷集中度管理的通知已具备落地条件。保障性住房开发贷占比虽不高，但被剔除房贷集中管理之后，为银行信贷的灵活调整提供充足空间，商品房贷款额度将迎来一定程度的释放，房企资金压力得到缓释，融资环境进一步改善。

　　近年来中央和监管部门对于保障性住房的相关表态

　　资料来源：国务院、央行、银保监会官网

　　2、紧接着，一个力度非常大的金融机构支持保障性租赁住房的综合性意见发布：2月25号，银保监会官网公告中国银保监会、住房及城乡建设部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》。

　　《指导意见》提出，要以人民为中心、以市场化为导向、以风险可控为前提、以多方协同为保障，构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系。要求各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。从政策内容来看：

　　一是从银保监会的管辖权限来看，是全金融主体参与。从国家开发银行提供中长期信贷，到商业银行提供专业化、多元化金融服务。而此处的商业银行还包括农村的中小金融机构，更定向的支持农村基层自治组织、合作社支持集体性经营用地建设保障性租赁住房；还包括保险机构、非银行金融机构等等。

　　二是全流程参与。从对接保障性租赁住房的开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算，几乎覆盖了保障性租赁住房的全流程，都要提供金融支持。

　　三是全金融产品支持。包括中长期信贷、投资、参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、企业债、公司债，提供保险、担保等等，涉及金融产品非常全面，各类金融产品均有提及。特别是第19条拓宽资金来源，提到支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款发放。也就是说，除了公司债、企业债之外，银行自己也可以发债筹集资金。

　　四是被支持主体全覆盖。在给予金融贷款支持、给予金融产品支持方面，所涉及的被支持主体也是全方位，从自持的业主到二房东，到农村集体用地主体，被支持的机构也是全部覆盖。（资料来源：景晖智库）

　　同时，《指导意见》在最后也提到了加强监管引领，有效防范金融风险，不得以保障性租赁住房的名义搞变通，打“擦边球”，进行监管套利。

　　综合来看，该指导意见是一份非常全面的政策。在这份指导意见中，所有的金融机构都被提及，所有的金融产品都被提及，整个保障性租赁住房的全流程被提及，被支持对象也几乎都提及，应该说是非常全面的。此次政策最大的意义是，保障性租赁住房金融市场正逐渐成型。

　　各地加强与银行业金融机构的对接

　　“低息、长期”资金为重点

　　目前，发展保障性租赁住房的金融支持已经初见成效，已有不少银行已加大了保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度。

　　在1月底住建部发布的发展保障性租赁住房可复制可推广经验的第二批名单里，国开行、建行加大保障房的授信额度，并开辟通道提高审批效率；各地加强与银行业金融机构的对接，签署战略协议，提供大量低成本长期资金的支持：

　　国家开发银行积极探索适应保障性租赁住房融资需求的信贷产品，提供最长可达25年的长期信贷产品，支持各类住房租赁企业、拥有闲置土地和房屋的企业通过新建、改建、改造等方式增加保障性租赁住房供给。同时，与地方政府做好沟通对接，已与四川、安徽、厦门、深圳等地政府部门和重点企业签署合作备忘录或战略合作协议。截至2021年11月底，开发银行已支持了北京、深圳、苏州等城市的68个项目，授信430亿元、投放108亿元，支持筹集房源12万套（间）；

　　建设银行加大对各地分行保障性租赁住房贷款的KPI考核力度，在贷款内转价格、经济资本考核方面给予优惠政策，引导激励各地分行进一步加强保障性租赁住房金融支持力度。优化客户评级和押品管理相关政策，开发住房租赁项目智能评估系统，结合专家经验、数据分析等建立线上测算的项目评分模型，提升保障性租赁住房项目评估的数字化、智能化。对保障性租赁住房相关贷款业务开辟审批绿色通道，实施快速受理、限时办结等差别化的流程安排，提高审批效率。截至2021年11月底，建设银行保障性租赁住房贷款授信938.81亿元，投放371.8亿元，支持筹集房源30万套（间）；

　　厦门市住房保障和房屋管理局与12家金融机构签订战略合作协议，“十四五”期间将提供650亿元中长期低息贷款，支持保障性租赁住房建设。目前，12家金融机构保障性租赁住房贷款授信300亿元、投放75.2亿元，支持24个项目、约4.7万套（间）；

　　南宁市政府与建设银行广西分行签订《发展保障性租赁住房战略合作协议》，实行5年期LPR下浮一定比例的优惠利率，保障性租赁住房经营贷款期限最长8年，新建和购置保障性租赁住房贷款期限最长25年。目前，南宁市和建设银行广西分行正在加快推动19个保障性租赁住房项目、超20亿元的融资，已向8个保障性租赁住房项目授信12.89亿元、发放贷款2.83亿元，贷款利率4.05%。

　　保障性租赁住房的流动性比较差，变现与退出难度大，租金回款周期长的特点决定了建设保障房需要大量低成本的市场化资金。建行、国开行对国家保障性租赁住房政策的积极响应，彰显了国有大行应有的责任担当，各银行业金融机构开始逐步加强对保障型租赁住房建设的信贷支持力度，落实保障性租赁住房的金融供给侧改革。

　　首单保障房REITs很快进入申报阶段

　　积极尝试创新金融渠道

　　除了银行信贷方面的支持外，保障性租赁住房如何对接基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）也成为了近期各地政策的重点关注方向。

　　1、各地积极展开保障房REITs的调研与试点

　　自国家发改委2021年7月发布《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入试点之后，各地纷纷展开对保障性租赁住房公募REITs的探索：

　　近年来各地区支持保障性租赁住房REITs情况

　　资料来源：CRIC

　　2、 首单保障性租赁住房REITs预计很快进入申报阶段

　　保障房REITs试点政策发布后，深交所立即行动起来，通过线上线下等多种方式对接深圳、北京、广州、重庆、厦门等城市的保障性住房租赁企业，按照证监会部署要求，与政府部门、市场机构共同推动研究解决相关问题，力争推动保障性租赁住房REITs项目平稳落地。

　　
上交所高度重视保障性租赁住房公募REITs试点工作，积极支持专业化、规模化的住房租赁企业开展试点，深入调研了北京、上海等多地等10多家保障性租赁住房企业。根据3月中旬的进度，上交所正在统筹包括华润有巢、北京保障房中心、重庆地产等，并紧密协同地方发改委及相关政府单位，协助解决具体技术难点，尽快落地成熟项目。

　　
深交所会同深圳人才安居集团、深圳市创新投资集团有限公司已基本完成保障性租赁住房资产梳理、REITs产品方案论证、保租房政策探讨等前期准备工作，预计很快将进入正式申报阶段。首单保障性租赁住房REITs预计很快进入申报阶段。（资料来源：REITs50人论坛）

　　保障性租赁住房REITs通过金融创新提供资本动力，是创新驱动发展战略的积极实践，也是各机构借鉴国际先进经验，深入推进多元化、专业化发展战略的积极尝试。

　　他山之石：美国的市场制度与金融活跃度

　　支撑租赁市场蓬勃发展

　　无论是政策层面还是实际操作，国内保障住房租赁市场都在加快发展的脚步，但是这其中存在的问题和挑战，以及市场各参与方应该如何应对，是摆在众人面前的课题。参考和学习成熟的住房租赁市场——比如美国，是一个可参考的思路。

　　1、市场成熟：四成美国家庭租房住，机构投资者占“大头”

　　根据美国统计局数据显示，近50多年来美国租房家庭的比例始终保持在全美家庭总数的31%-37%左右，2017年租房家庭达4337万户，占全美家庭总数的36.4%，在美国住房租赁是一个很大的市场。

　　美国租房占比（1965-2018年）

　　资料来源：CHOICE

　　作为以私有制为基础的市场经济体制国家，美国调节经济运行主要依靠市场力量，政府则充当守夜人的角色，住房领域也是如此。

　　美国住房租赁市场跟中国不同的地方在于，大部分出租房掌握在机构和专业投资者手里，而非普通的个人。州和地方政府以及各种各样的专业机构，成为住房政策和项目开发和实施的中坚力量。另外，美国83%以上的租赁住房是通过市场化操作的，有专业的公寓运营公司进行运营。

　　美国大部分出租房掌握在机构和专业投资者手里，主要有两个原因：

　　其一，在美国，持有物业比较麻烦，出租后每年缴纳房产税、个人报税等事务，租后维护也很繁琐，而且维护成本和出租成本也不低。

　　其二，如果他们要投资房地产的话，就会去买房地产信托投资基金REITs，长期来看，收益不比个人买房低。也就是说，个人投资房地产其实并不需要持有物业。

　　出租房由机构和专业投资者持有的好处在于，他们是做长线投资的，因此更理性、更专业，也更有效率。而在国内，出租房大部分都掌握在散户手里中，缺乏规模化的机构管理，租赁关系稳定性较差。

　　“这跟中国股市一样，一旦筹码都在散户手里，就比较难处理。”一位专业的美国房地产基金投资管理机构董事长表示，“比如在某些空置率较高的区域，可能就有成千上万套房子是空着的，持有人就是不租，就是盼着它涨，到头来就是大家都收不到租，因为大家都在买来买去，而不做长期投资。但是如果是机构持有的话，它当然希望出租率越高越好。”

　　美国住房租赁市场的成熟，除了表现在市场机构化，还表现在市场各个环节的细分和专业。

　　美国有很多很大的物业管理公司，会做日常的物业管理和出租管理工作，并在每个月出具报表，里面有出租率、搬入搬出等详细运营数据，还有租金收入、费用支出等财务信息，投资管理机构只需盯住财务数字。另外，还有专业的资产管理经理负责项目的翻修工作以获得物业增值。

　　2、金融支撑：成熟的租赁市场背后，轻资产模式加速奔跑

　　美国也会通过提供长期低息的租赁住房贷款用以支持开发商建设租赁住房，例如美国有名的“抵押贷款项目”：20世纪60-80年代，联邦政府启动系列抵押贷款资助项目，开发了100多万套私人拥有的中低收入出租房。

　　但除了贷款支持外，美国作为最发达的经济体，其资产证券化发展水平非常之高，值得我国借鉴：

　　以在美国丹佛的一个项目为例，该项目总投资1.15亿美元，房地产基金投资管理机构参与其中三成的股权融资投资，其余七成由三家贷款机构发放经营物业贷款，分别是房地美（Freddie Mac）、富国银行和Key bank。银行贷款是10年期的（按照30年摊销），这其中，10年均为固定利率，前5年只付利息。

　　同样条件的贷款，在中国是很难拿到的，那么为什么美国的银行可以提供这样的贷款呢？这其中有两个原因。

　　其一，银行通过资产证券化可以把风险打包卖出去，不再留在资产负债表上。房地产基金投资管理机构向Wells Fargo（富国银行）借钱，富国就把这笔贷款和其他贷款打包，叫摩根大通做成商业房地产抵押贷款支持证券CMBS，然后挂牌卖掉。同样，Key bank做完贷款之后卖给巴克莱，巴克莱就可以卖给其他投资机构。由于全美长租公寓的出租率都很稳定，租金收益有保证。因此银行发放的经营物业贷的风险是比较低的，大型投资机构都愿意买这类评级较高、收益也不错的CMBS。美国还有一类债权类REITs，专门投资于CMBS。

　　其二，银行放出贷款之后，如果没有证券化，也有办法进行对冲。如果金融市场的利率趋势发生变化，银行也可以通过利率互换的方式进行风险的对冲。

　　据了解，CMBS作为资产证券化产品之一，在美国已有30多年的历史，其年发行规模曾高达2290亿美元。虽然次贷危机发生后发行规模骤减，但是此后逐年回暖，2015年重新超过1000亿美元。

　　此外，基于REITs项目的税收优惠计划的建立，也在一定程度上刺激了开发商的租赁住房建设行动。美国REITs所享受的穿透性税收优惠(Pass-through Tax Treatment)，是指企业的收益与损失可以冲抵企业持有人的个人所得税应税收入，从而避免了双重征税。税收优惠是REITs得以发展的主要驱动力。

　　在美国，REITs保证了各类房地产租赁企业能够在资本市场上获得长期收益。而在所有的REITs中，住房租赁占15%，仅次于零售。

　　可以看到，美国成熟的住房租赁市场背后，有强大的金融体系做支撑。银行之所以可以提供条件优越的贷款，是因为可以在金融市场对冲风险，转变成“轻资产”模式。与此同时，还可以通过CMBS和REITs等金融产品获利。

　　由此看来，所以金融市场与房地产市场的互动是很重要的，美国金融体系对住房租赁市场的强大支持是市场发展的关键。加大金融支持促进住宅租赁市场发展的重点在于解决现金流不匹配和收益率过低的问题，除了加强信贷支持力度之外，证券化是解决之道。

　　小 结

　　住有所居，是民之所愿。但解决住房难问题非朝夕之功。幸运的是，在新时代的引领下，我们看到改变正在发生。各地、各企业的住房租赁履责创新实践仍在进行中。我们希望有更多的市场主体参与到保障性租赁住房建设中来，也希望有更多的企业以负责任的商业实践，为合力构建住房租赁行业良好生态、助力实现全体人民住有所居、居有所安的“安居梦”贡献力量。

　　来源：明源不动产研究院，本文已获作者授权，对此表示感谢。