棚改，还能否拯救武汉楼市？

最近上层传导了一种怎样的风向？

央媒、官媒连续强调房地产稳定宏观基本盘的作用，强调支柱产业的地位。

实际行动上，放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等。

复制了上一轮周期中用到的所有招数，无论是口号上、行动上，都表达出救市的决心。

是因为真的到了需要拉一把的时候了。

从武汉房地产市场1-3月的成交数据就能看出，新房住宅26959套，销售面积同比减少41.87%，二手住房成交15772套，同比减少28.47%。

其中，本该迎来小阳春的3月，一反常态地消失，3月新房成交同比减少46.36%，二手房成交同比减少30.78%。

这股寒冷，不仅所有从业者深刻感受到，购房者同样不例外。

不禁让人想到，这一波疫情插曲过后，武汉楼市复苏还有多少动力？

有人说，楼市本质是“政策市”，主要看政策的支持力度有多大，但现阶段的楼市早已不同，楼市支持政策只能代表房地产调控政策结束，并不意味着房地产行业开始复苏，利好政策的意义在于止跌，而止跌不一定会上涨。

楼市复苏离不开两个东西“买房的人”和“充足的资金”。

这两样武汉过去几年有很牢靠的基本盘，除了不断涌入的新人口，足够多的外来资金，“棚改”的支柱性作用是被忽视的。

武汉“十三五”期间，完成棚户区改造22.31万套，其中货币化安置占比于2016年开始就超50%，另外，也会有产权调换、定向商品房安置等方式对接。

最终，殊途同归都计入了商品销售数字中。

这说明了什么？按照正常的1比1购买的逻辑，棚改一年至少贡献了5.57万套的新房购买力。

而过去5年内，武汉楼市新房大概是20万套成交，假设购买力都流入了新房市场，这一部分就占到25%。

不仅帮助广大市民实现居住环境的跃迁，也达到了去库存，拉动新房销售的目的。

可以说，棚改在很长一段时间内都是最稳定、最坚挺的存在，扮演了稳定楼市军心的角色。

但随着棚改进程的深入，城镇化率稳步提高，棚改规模逐渐缩减，2020年是全国性棚改的收官之年，也是全国普遍编制棚改工作计划的最后一年。

但棚改段时间内还不会彻底退出舞台。

在今年，武汉提出了武汉市住房发展“十四五”规划，其中明确提出了完成棚户区改造住房6万套的目标。

6万套棚户区改造，贯穿整个十四五期间，理想化计算相当于一年1.2万套。

比起“十三五”期间，棚改力度瞬间缩水近80%。

该如何看待这个棚改力度？

可以被视作底层购买力塌陷，购买力肉眼可见的弱化。

为什么力度瞬间大减？

经历上一轮大规模棚改后，总体空间已得到很大程度的消化，想维持同等规模不太现实。

一方面，是政策不允许，现在倡导的是租购并举，老旧小区旧改是主流。

十四五期间，武汉计划建设保障性租赁住房达到25万套，支持力度空前强大。

而老旧小区的改造仅2021年，新开工项目419个，完工改造项目455个，惠及20.96万居民。

重心基本放在了这两头。

另一方面，ZF财政吃紧。

反复不断的疫情来袭，消耗的是什么？除了经济的停歇，消耗公众的耐心，ZF也是“受害者”之一。

从2020年开始，疫情所产生的一切防控、治疗、补给等任一环节费用，通通由ZF买单。

即使有中央补贴，也是杯水车薪，而这背后算下来，绝对是一笔天文数字。

所以，武汉近两年搞城市建设的步子稍稍有些放缓，棚改进度自然也是慢了下来。

大量小区拆迁前期吊足了胃口，后期却迟迟得不到推进，显然是没有棚改早期的冲劲与势头了。

与此同时，大部分人显然没意识到，棚改对于楼市供需的威力。

棚改直接作用于供需两端，从而改变了楼市的供需关系。

原来市场是供大于求，现在则变成供求平衡，甚至供不应求，供求关系发生变化彻底扭转，楼市走向也会改变。

所以，棚改货币化带来的影响是什么？

一是加快去库存速度，二是推高房价。

显然，按照当前的计划，十四五期间，棚改缩量80%，不会有这样的正面助推效应。

武汉楼市大概率会进入成交缩量周期。

现在，我们看到的楼市在售的房子是什么时候入市的？

在售的大部分房源都是去年年尾集中供应后的库存，打折力度大，产品不错的都在去年快速去化。

余下的房企不愿意牺牲利润求流速，作为库存一直存在于市场。

而今年以来，预售证拿证数量锐减，都是大量库存挤压的表现，因为当房源供应越来越多，只会让房子越来越难卖。

反映到土地，对应的是房企拿地、开发的预期持续减弱，过去如火如荼的开发盛景很难延续。

棚改力度的削弱，需求端的支持减少，只会加剧大家在存量市场“抢食”的情况。

当然，棚改也不是没有可操作的空间。

郑州救市举措中有一条很特殊：实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主。

这对「矫枉过正」的楼市来说，无疑是在放大招纾困。

这也意味着，万事不是没有可能的。

到了一定的特殊时期，任何工具都有几率被当做调控的武器。

只是当下，更多是购房者信心层面的不足与疫情的阻隔，让楼市一度降至冰点。

棚改，很难去作为风向标式的动作彻底逆转局面。

只有当购房者对楼市预期修复，对楼市前景再次看好，表现出强劲的价值硬度后，才会更多人愿意重回市场，产生购房动作。

棚改可以是助燃剂，但绝不是救世主。