3月的最后一天，广州市民期盼已久的地铁22号线首通段终于通车了。
地铁22号线首通段(番禺广场-陈头岗)开通后，不少人都兴奋地在现场打卡拍照留念，纪念这个惊喜的时刻。
地铁一响，黄金万两。
不少市民开始考虑到地铁22号线沿线买房。从目前来看，星瀚TOD和祈福新村名望天下是22号线首通段的最大赢家。
祈福新村本就是一个超级大盘，各种商业、教育配套齐全，万事俱备只欠一条地铁东风。而星瀚TOD却是地铁的东风来了，但是各种配套利好大都要等，还很难让人看到长期升值的希望。
因为有着诸多硬伤，此前一度卖价超过4万元/平方米的品秀星瀚TOD，因为前期已经透支了地铁开通对于楼盘的价值，地铁22号线开通后，却不得不委曲求全，向实际市场价值回归，以37000元/平方米对外出售。
品秀的区域位置图。地产大咖现场拍摄。
01
走上价值回归之路
3月31日，是地铁22号线首通段（番禺广场-陈头岗）正式开通运营的日子。
地铁22号线的开通让周边市民兴奋不已。地产大咖现场拍摄。
22号线被称为大湾区最快地铁之一，时速高达160公里。从陈头岗到番禺广场全长18.2公里，只需要14分钟，确实让人感受到超快的感觉。
地铁站厅里随处可见前来拍照打卡的市民，可见久等的市民兴奋之情。
从市广路出发，前往陈头岗站品秀星瀚探盘只需要乘坐2站路，出了地铁口，一看四周都是荒地，查看高德，以后要去品秀星瀚需要1.3公里，步行需要19分钟。乍一看，还难辨方向。
仔细查明方向后，才顺着一条围合的小道向品秀星瀚销售中心走上去，步行七八分钟，来到销售中心才得知，地铁口出来不远处的楼盘就是品秀星瀚。
可以说，品秀星瀚真正属于地铁22号线“陈头岗站”车辆段上盖。
资料显示，该楼盘由两大品牌国企广州地铁集团和越秀集团携手打造，占地约24万㎡，总建筑面积达88万㎡。
他身上的标签很多，地铁上盖，三高速环绕、TOD 项目，广州南站旁，省级学位，广外附属学校。
自2019年年底开盘，品秀星瀚就开始主打地铁+教育的牌，楼价也从3.2万元/平方米一路上升，在2021年年底，地铁22号线即将开通之际（后因为运营调试、安全评估原因而推迟至今年3月最后一天开通）价格一度上涨至4.3万元/平方米。
虽说，现在地铁22号线正式开通了，但是地铁对于楼盘的价值，已经在前期已经透支了，如今楼盘却走上了价值回归之路。
据现场销售人员介绍，品秀星瀚现在的价格在37000-38000元/平方米。
地铁22号线示意图，图源来自网络。
02
教育利好赢得刚需心
不过，话说品秀星瀚的优劣势同样的明显：它系出名门，有广铁爸爸和越秀妈妈撑腰，又是TOD系列。
作为陈头岗组团的第一个项目，品秀星瀚作为区域发展的先行者，可以说优劣势同样明显。
品秀星瀚最大的特色是它是一个刚需大盘。
目前，品秀星瀚的地铁利好已经兑现。
除了地铁利好兑现，品秀星瀚还主打教育牌。现场拍摄。
据现场销售说，接下来，教育利好和社区商业的利好也将兑现。
据悉，2020年9月，番禺区教育局、广东外语外贸大学和越秀地产三方代表签订了合作办学协议，在品秀星瀚项目上引进九年一贯制公办学校广外番禺星瀚学校。该校预计今年9月开办后，将为番禺区提供近45班2000个优质公办学位，另外还配套了24班幼儿园，基本满足了小区子女的入学需求。
所谓九年一贯制指的是一所学校的小学部和初中部实行一体化的教育，学生小学毕业后直升本校初中，小升初的确定性增强了，升学压力减小，减除了业主的后顾之忧，从这一点来说，是深受业主欢迎的。
商业配套方面，销售称，品秀星瀚自带约1.7万平商业配套，有肉菜市场，能满足业主的日常需求。除此以外，小区还有一个大型的足球场和高线公园。
仅凭名校对口加商业配套来说，这一点就足够赢得很多刚需的心了。
品秀星瀚的劣势也很明显：虽然有地铁+教育+广州南站加持，但作为陈头岗组团打头阵的项目，陈头岗的外部环境，却极其原始。用网友的话说品秀星瀚“外围环境像非洲，小区里面像欧洲”。
作为陈头岗组团的先行者，品秀星瀚虽然占据了发展先机，但是未来小区业主入住后，却要面对整个组团是一个大工地的场景，噪音和扬尘都是一个大问题。入住以后，可能有很长时间不得不面对外部叮叮当当的声音。对于居住有品质要求的购房者可能要慎重考虑。
陈头岗另外一个短板是医疗条件的欠缺，三甲医院要到番禺中心医院洛浦分院，距离远，另外还有中山大学孙逸仙纪念医院（南院区）、祈福医院、广州市第一人民医院（鹤洞分院），但都在7公里以外。
好在，现在这样的配置，已经基本能够满足刚需一族的需求。而且价格从43000元/平方米降至37000多元/平方米的价格，在万博板块已经选择不了好一点的二手盘。所以，作为刚需一族，如果是重视教育，而不太注重环境的话，可以选择这里上车。
03
赌未来胜算不可期
南站商圈。图源：网络。
不过，作为改善性住房或者考虑到未来区域价值和房产长期升值的业主们，就不得不对品秀星瀚审慎待之。
品秀星瀚的投资逻辑之一是22号线，这是一条时速160公里的高速地铁，相当于普通地铁的2倍（时速60-80公里），甚至远超目前国内时速最快的地铁——广州地铁3号线（时速120公里），真正实现贴地而飞。
而接下来，22号线将实现陈头岗-白鹅潭的开通。根据规划，未来，广州地铁22号线还将向北与芳村至白云机场城际项目贯通运营， 向南经东莞与深圳衔接，成为一条串联广莞深的东西大动脉。
但连接莞深，至少是四五年以后的事了。远水解不了近渴，而且串联广莞深后，对于偏居一隅的品秀星瀚带动作用也并不大。
可能还有人认为品秀星瀚的投资逻辑之二是项目旁边有湾区东西大动脉——南大干线（在建）。该线路采用双向八车道设计，时速达80公里，连接起广州南站、长隆、万博CBD、大学城等核心板块，被称为番禺的“财智黄金走廊”。
同时，东连东莞、西接佛山，串起“珠三角一小时经济生活圈”。
可有利有弊。在主干道旁边，出行便利，却有一个弊端，房子在主干道旁会有很多汽车经过，因此造成很大噪音，另外也能感受到汽车经过时的震动。
而且房子在主干道旁，空气会充满灰尘，对身体有一定影响。此外，主干道很多汽车经过会排放很多汽车尾气，空气污染比较大。
明明好端端的优势，瞬间转变成为了劣势。
而品秀星瀚强调的卖点和投资逻辑：南站商圈还没有成熟，品秀星瀚虽然想抱广州南站商圈这个大腿，可是短期难度却不小。
据关注广州城市规划的朋友介绍，南站商圈原先的定位打造泛珠三角的CBD，近年来又改为“粤港澳大湾区的会客厅与门户枢纽经济区”，未来的蓝图十分美好和诱人，可十年来，其规划改了又改，商圈氛围十年了还没成型。而且，规划虽美好，但南站周边产业尚未成型。
总的来说，品秀星瀚的现状，周边很荒芜，没有配套，各种利好都处在规划中，加上南站的配套建设，至少需要五年到十年的蜕变期。
另外有投资专家称，一个区域只有一个核心区，番禺最核心的地段是万博商圈。但是品秀星瀚在投资逻辑上，离万博的距离有12公里，偏离核心商圈太远，区域发展很难带得动。
品秀星瀚外景图。地产大咖现场拍摄。
结论：1、如果你是刚需，又注重教育，可以选择这里上车。
2、如果是从居住品质和投资的角度来考虑，未来不可测因素太多，赌未来赢面不大。
如果您对南站商圈板块的楼盘投资有什么建议和看法，请在文末留言。
THE END
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